租的楼改成共管公寓、或地块被分割出售：新业主能不能以自住为由收房？

关键不在新业主是谁，而在你是哪一天住进来的。安省《住宅租赁法》第 51、56 条只拦两种通知，并且留了例外。

我是 Arthur Zhao。

先说一个很常见的画面：你在一栋老出租楼里住了好几年，某天楼道里贴出通知，说这栋楼已经登记成共管公寓，单元会一个个卖掉。几个月后，房东告诉你，你住的那一户卖出去了，买家要自己搬进来住，请你 60 天后腾房。

很多租客这时第一反应是「房子卖了，我只能走」。其实在安省，这件事有一条专门的规则：楼「改装」成 condo、或者一块地被拆分成可以单独买卖的几块，在那个时间点之前就住着的租客，不能被以自住或买家自住为由请走。

但这条规则的边界也很清楚，它不是「新业主永远收不回」。这篇按条文把三件事讲明白：保护从哪天算起、对谁有效、哪些情况不在保护之内。最后也给买了改装单元的新业主留一节，因为这条规则对你同样是实打实的成本。具体个案，还是要请律师或法律援助诊所看你的租约和通知原件。

先弄清新业主收房能走哪几扇门

在Residential Tenancies Act, 2006（下称 RTA）里，房东不想续租、但租客没有违约时，常见的终止理由主要是三条：

• 第 48 条：房东本人自住。房东、配偶、房东或配偶的子女或父母、或者为他们提供照护的人，要真实地住进来至少一年；通知期至少 60 天，且要落在租期结束的那一天。房东必须是个人，单元也要至少部分由个人持有。
• 第 49 条：买家自住。房东已经签了买卖合同，代买家发通知，买家或其家人要自住。适用于不超过 3 个住宅单元的楼，或者一个已登记的共管公寓单元（第 49(2) 条）；通知期同样至少 60 天。
• 第 50 条：拆除、改为非住宅用途、或需要建筑许可且必须空置才能做的大修。通知期至少 120 天。

楼改成 condo 以后，单元可以一户一户卖给想自住的人，第 49(2) 条正好给了这些买家一条路。第 51 条要拦的，就是这条路对「老租客」的适用。

同一栋楼，两类租客的处境

改成共管公寓：两个起算点

第 51 条给了两种情形，各自有自己的「那一天」：

一、楼已经登记成 condo（第 51(1) 条）。整栋楼或其中一部分在 1998 年 6 月 17 日或之后，按 Condominium Act 登记了declaration and description（共管公寓的设立文件与图则）。单元成为登记标的那一刻已经住在里面的租客，房东不能对他发第 48 或 49 条通知。

二、还没登记，但房东已经在卖「拟建单元」（第 51(2) 条）。Condominium Act 把proposed unit定义为：买卖合同约定在 declaration and description 登记之后才向买家交付可登记产权的那块地。房东就你住的这个拟建单元签了买卖合同，签约当天你是租客，同样不能对你发这两种通知。

两条的共同逻辑是：保护跟着「当时那位租客」走。由此推断，同一个单元以后换了租客，新租客并不自动继承这层保护——它不是附着在单元上的。

例外：新建出租楼在两年内登记

第 51(3) 条把一类楼整个排除在外，需要两个条件同时满足：

• 楼里没有任何一个单元在 1986 年 7 月 10 日之前出租过；
• 楼的全部或部分，在首个单元首次出租之日起两年内，就登记了 declaration and description。

满足这两条，第 51(1)、51(2) 条的保护都不适用。换句话说，一栋新楼先出租一阵、很快就登记成 condo 的，法律把它看作本来就是 condo，而不是「把老出租楼改掉」。

对租客来说，判断这一条需要的信息通常在房东或物业手里：楼最早的出租日期和登记日期。光凭「楼看起来很新」或「楼看起来很旧」下结论都不可靠。

地块被分割出售：第 56 条

不只是公寓楼。比如一块地上有两栋房子，或者一栋楼连着地，被拆成可以分开买卖的几块，同样会遇到「新业主要自住」的问题。

第 56 条规定：出租单元因为 Planning Act 第 53 条下的分割同意（consent，俗称 severance），或第 51 条下的分区规划（plan of subdivision），变成可以单独转让的物业时，房东不能对「同意或批准当时的租客」发第 48 或 49 条通知。

和第 51 条一样，第 56 条只拦这两种通知，不碰第 50 条。和分割相关的另一条是第 55 条，下面单独讲。

分割后两年内的拆改通知：3 个月补偿

第 55 条处理的是另一种情况：分割之后形成的新住宅楼，房东想用第 50 条（拆除、改用途、大修）收房。三个条件同时满足时，房东要付相当于 3 个月租金的补偿，或者提供一个租客能接受的其他单元：

• 分割前，原来那栋楼至少有 5 个住宅单元；
• 分割后的新楼少于 5 个住宅单元；
• 房东在分割之日起不满两年发出第 50 条通知。

这条的用意不难理解：把一栋大楼切成几栋小楼，小楼在一般规则下适用的补偿较低，第 55 条把这段过渡期的补偿拉回大楼的水平。按第 55.1 条，补偿最迟要在通知写明的终止日之前付清。

顺带区分一下：不涉及分割、单纯拆除或改非住宅用途的，补偿规则在第 52 条（楼内至少 5 个单元时同样是 3 个月租金或替代单元），那是另一条路，本文不展开。

房东要卖你住的 condo 单元：72 小时优先购买权

第 51(5) 条还给了一样很多租客不知道的东西：right of first refusal。

房东收到一个可接受的 offer，要买的是由出租房改成的 condo 单元、而你是登记当天就在住并且现在仍住在里面的租客（或者要买的是一个准备改成 condo 的出租单元），你有权按 offer 里的价格和条款先买。房东在接受 offer 之前，要至少提前 72 小时 通知你。

两种情况不适用（第 51(7) 条）：

• 这个 offer 是一次买不止一个单元；
• 这个单元自登记以来，已经被单独买过一次。

也就是说，优先购买权通常只在改装后第一次单卖这一户时出现。72 小时很短，要不要买、能不能拿到贷款，最好在楼刚宣布改装时就开始想。

不是「永远收不回」：保护的三条边界

把条文连起来看，这层保护有三条清楚的边界：

• 只拦第 48、49 条。第 51 条和第 56 条的文字都只写了这两条。房东如果真要拆除、改成非住宅用途，或者做需要建筑许可、必须空置的大修，第 50 条照常可以用，按各自的补偿规则走。
• 只保护「当时那位租客」。登记、签约或分割获批之后才搬进来的租客，不受这几条保护；从原租客手里受让租约的人也不算（第 51(4) 条）。
• 新楼两年内登记的不适用。见上文第 51(3) 条的两个条件。

反过来，对房东一方也有一条约束值得知道：按第 57 条，如果第 48、49 或 50 条的通知是恶意发出的、原租客因此搬走，原租客可以在搬走后一年内向租赁委员会申请。

给买了改装单元的新业主：签约前要问的几件事

如果你打算买一个从出租楼改装来的 condo 单元自住，而单元里还住着租客，第 51 条对你不是抽象的法条，是实际的入住风险。签约前值得请律师或经纪逐项核清楚：

• 现租客的租约起始日，和单元成为 declaration and description 登记标的的日期，哪个在前；
• 这栋楼有没有可能落在第 51(3) 条的例外里：有没有单元在 1986 年 7 月 10 日前出租过、首个单元首次出租后多久登记的；
• 现租客是不是原租客本人，还是受让来的租约；
• 如果卖家是原房东，这一户是不是改装后第一次单独出售——如果是，现租客可能有优先购买权，卖家要先走 72 小时通知。

如果核下来租客受保护，比较实际的做法是把这一户当作「带租约的投资单元」来看价格和现金流，而不是指望交割后能自住。买卖合同里怎么写条件和陈述保证，交给你的律师。