卖公寓时，车位和储物柜能不能单独卖、或者留给自己？先认清它是独立产权、专用共有部分，还是租的

同样叫「我的车位」，在安省 Condominium Act 下可能是三种完全不同的东西。能不能留、能不能拆开卖、能卖给谁，都由这一层决定，不由价钱决定。

我是 Arthur Zhao，在多伦多做地产经纪。

你准备挂牌卖掉楼上那套一房，自己已经不打算再开车。于是冒出一个念头：房子卖掉，地下 P2 那个车位留着，按月租给楼里的邻居，好像也挺划算。

这个念头能不能成立，和车位能租多少钱没有关系，先取决于一个更底层的问题：在法律上，那个车位到底是不是「你的」。安省公寓里的车位和储物柜，常见有三种身份——独立产权单元、专用共有部分、向管理方或他人租用或获授权使用。身份不同，留下、单独卖、卖给谁，答案完全不同。

这篇站在卖家这边，按「先认身份、再选路、最后落到合同」的顺序讲。涉及税费与产权登记的结论，以你的律师和会计师为准。

第一层：你手上的车位，属于哪一种

Condominium Act 把公寓里的空间分成两大块：单元（unit）和共有部分（common elements）。s.1(1) 的定义很直白——共有部分就是「单元以外的全部物业」。车位和储物柜落在哪一边，取决于开发商当年登记的声明（declaration）和图则（description），不取决于你平时怎么称呼它。

实务中常见三种情形：

• 独立产权单元：车位或储物柜自己就是一个单元，有自己的地块编号（PIN，土地登记系统里的地块编号）。
• 专用共有部分：它是共有部分的一块，但声明指定只给某个单元的业主使用。s.7(2)(f) 要求声明列明哪些共有部分只供一个或几个指定单元的业主使用，这就是常说的 exclusive use common elements。
• 租用或授权使用：车位属于法团或其他人，你按协议付费使用。

去哪里查：你当年买房的产权文件、本楼声明的附表，以及 status certificate。s.76(1)(f) 规定 status certificate 要附上现行的声明、附则和规章，买家的律师也会从这里核对。

两种最容易混淆的形态，逐项对照

第三种：租来的或授权使用的车位

如果你的车位是向法团或别的业主按月租的，或者是管理处按授权分配的，那它从来不是你的财产，既不能卖，也谈不上留。卖家要处理的只有两件事：

• 查清楚协议能不能转给买家、要不要管理处同意——这取决于你签的协议和本楼规定，不同楼差别很大，以书面答复为准；
• 挂牌和合同里照实写，不要把它描述成「带车位」，以免买家以为是产权车位或专用车位。

第二层：如果是独立产权单元，你有三条路

下面三条路没有先后，按你的处境选。

路一：随房一起卖

这是最省事的一条。合同里车位单元和住宅单元一起写明，买家的律师一起过户。要注意的是，车位单元是另一个单元：合同描述要写全它的单元号和楼层，否则买家可能只买到住宅单元。至于税费怎么计，交给双方律师。

路二：卖掉房子，车位留着

法律上可以，因为它本身就是一个单元。但留下之后你仍是这栋楼的业主，要继续承担这个单元的责任：

• 地税：s.15(1) 下它是独立地块，地税单继续寄给你；
• 管理费：声明按 s.7(2)(d) 以百分比列明各单元分摊共管费的比例，车位单元分到多少，在声明里查得到；
• 投票：s.49(3) 规定车位或储物单元的业主不能就该单元投票，你卖掉住宅、只剩车位单元的话，就没有可以投票的单元了；
• 出租：s.7(4)(b) 允许声明对单元的占用和使用设条件，能不能租给楼外的人，先翻声明和规章。

路三：单独卖给别人

可以卖给你的住宅买家（分开签），也可以卖给楼里其他业主，或者楼外的人。关键在一个条款：s.7(4)(c) 允许声明对单元的赠与、出租和出售设置条件或限制。所以「只能卖给本楼业主」这类限制如果存在，来源只会是你这栋楼自己的声明，不是 Condominium Act 的统一规定。声明与法律冲突时以法律为准（s.7(5)），但这不等于声明里的限制无效，具体由律师读原文判断。

另一个容易被忽略的点：s.9(1)(a) 规定，处置整个单元连同共有权益时，不适用 Planning Act 第 50 条的分割管制（subdivision control）。也就是说，单独转让一个完整的车位单元，法律上的约束主要来自本楼声明，而不是分割管制。

最后一层：把结论写进合同

安省公寓二手买卖常用 OREA Form 101。它开头的物业描述在单元号、楼层、楼号之后，写的是「together with ownership or exclusive use of Parking Space(s) ___，together with ownership or exclusive use of Locker(s) ___」——表格本身就把「拥有」和「专用」两种身份并列在一起。

卖家要做的是让这一行与事实一致：

• 产权车位写成「ownership」，并写全单元号与楼层；
• 专用车位写成「exclusive use」，并写清声明里的车位编号；
• 车位你要留下或另卖，这一行就不要写进去。

表格第 8 条 PARKING AND LOCKERS 写的是「Parking and Lockers are as described above or assigned as follows: ___ at an additional cost of: ___」。OREA 的注释说明，车位和储物柜通常写在开头描述里；如果是另行分配、开头没写的，细节填在第 8 条，法团为此另收的费用也写在这里。租用或授权使用的车位，就属于这里要交代清楚的情形。