自己推倒重建、自管施工的房子住了几年想卖：没有 Tarion 保修，HCRA 什么时候会把你当成「建商」？

牌照归 HCRA 管，保修归 Tarion 管，两件事要分开问。自建自住再出售，卡点不在住了几年，而在两个事实：你当初是不是为自己住而建，房子卖出时是不是已经有人住过。

我是 Arthur Zhao，在多伦多做地产经纪。

设想一位业主准备挂牌：几年前他把旧平房推倒，自己找设计、自己申请许可、自己一个工种一个工种地请人，把新房盖起来住了进去。现在填卖方物业信息表（SPIS），写到第 16 题，表格要他填 Tarion 注册号，他手里没有这个号。

这一栏空着并不奇怪，它背后连着两个更大的问题：这栋房子到底有没有新房保修？他这次出售，会不会被法律当成在「卖新房」，需要先去拿一个他从没听说过的牌照？两个问题分别由两部法、两个机构回答，下面一层一层拆开。

先分清：牌照是一回事，保修是另一回事

安省的新房监管由两部法分工。New Home Construction Licensing Act, 2017（NHCLA）管「谁有资格建新房、卖新房」，发牌和监管的是 HCRA（Home Construction Regulatory Authority）。Ontario New Home Warranties Plan Act（ONHWPA）管「新房出了问题谁来保」，负责保修计划和房屋登记（enrolment）的是 Tarion。

2021 年 2 月 1 日之前，建商登记也放在 ONHWPA 里（旧 s.6）；这一条已被 2020, c. 14, Sched. 5, s. 32 废止，牌照职能整体转到 NHCLA。所以今天问「要不要牌照」看 NHCLA，问「有没有保修」看 ONHWPA。两部法共用同一套定义（NHCLA 的 builder、vendor、owner、new home 直接援引 ONHWPA s.1），但回答的是两个不同的问题。

两部法、两个机构，对自建自住房分别意味着什么

owner-builder 的法定定义：三个要件，一个限制

NHCLA s.1 与 ONHWPA s.1 用的是同一段文字：owner-builder 是指「在规例规定的要求或限制（如有）下，为本人的个人使用和居住而建造或管理建造一栋住宅的个人（individual），且符合规例规定的要求（如有）」。

拆开看：
① 主体是个人。定义用的是 individual（自然人），用公司名义建房，不在这个定义里；
② 自己动手或自己管理施工都算，constructs or manages the construction，不要求亲自砌墙；
③ 目的是本人使用和居住，personal use and occupation。

限制在于「规例规定的要求或限制」。我在 2026-10-05 逐字检索了 Reg. 892、O. Reg. 626/20、O. Reg. 631/20 三部规例全文，均未出现 owner-builder 字样，也就是这三部规例目前没有给这个定义加附加条件；ONHWPA s.17.6 另外预留了一个口子：规例可以指定该法的某些条款在特定情况下适用于 owner-builder。

符合定义的效果写在 NHCLA s.37(3)：「An owner-builder is not a builder unless prescribed otherwise.」不是 builder，就不受 s.37(2)「建新房须持 builder 牌照」的约束。HCRA 的 Advisory 4 也说明，NHCLA 不把 owner-builder 视为 builder，因此 owner-builder 不需要 builder 牌照。

卖的时候：vendor 定义里的四个字「previously occupied」

建的时候不需要牌照，不等于卖的时候也不需要。NHCLA s.37(1) 规定，任何人不得作为 vendor 行事、要约出售或出售 new home，除非持有 vendor 牌照。那么自建自住的卖方算不算 vendor？

ONHWPA s.1 对 vendor 的定义是：以自己名义向 owner 出售「a home not previously occupied」（未曾有人居住的住宅）的人，并包括按合同为 owner 建房的 builder。

按这个定义往下推（以下是我依条文字面的推论，不是 HCRA 的逐案裁定）：
• 建好、住进去、几年后再卖：卖的是 previously occupied 的房子，卖方不落入 vendor 定义，s.37(1) 的牌照要求不被触发。HCRA「Do I Need a Licence?」页面的表述与此一致：在自己的土地上为自用而建房的人可能不需要 builder 牌照，前提是建成后不出售（provided they do not sell the home after construction）。
• 建好、没住就卖：卖的是 not previously occupied 的 home，卖方落入 vendor 定义，s.37(1) 要求持 vendor 牌照；ONHWPA s.10.1 还要求 vendor 在出售或要约出售前取得 Registrar 对房屋登记的确认。
• ONHWPA s.1 把「sell」定义为包括「订立出售协议」。照字面推，若在入住之前就签了买卖合同，签约时出售的仍是未曾有人居住的房子。

至于要住多久才算「为本人居住」、住多久之后再卖才稳妥：NHCLA、ONHWPA 及上述三部规例都没有规定任何最短自住期限，HCRA 的页面也没有给出年限或月数。市面上若有人说「住满 X 年就没事」，在法条里找不到出处。

「请了一个总包」和「自己当总包」，HCRA 怎么区分

请了总包，房子反而可能有保修

ONHWPA s.1 的 builder 定义是：承担建成一栋完整住宅所需的全部工作和全部材料供应的人，不论是为自售，还是按与 vendor 或 owner 的合同。Advisory 4 进一步说明，这个「承担」可以是亲自做、自己管理，或由其安排，而且与对方的头衔无关，叫 contractor、general contractor 还是 project manager 都一样。

所以要分两种情况看：
• 请了一个承担全部工料的总包：这个总包在法律上就是 builder，按 ONHWPA s.10.2 要先持 builder 牌照、取得登记确认才能签建造合同；房子应当有法定保修，你作为土地主人就是保修意义上的 owner。这时候你卖的不是「自建房」。
• 自己当总包、分别请各工种：没有符合 builder 定义的承包商，Advisory 4 的原话是，这种情况「may qualify as owner-built」，房屋无需登记，法定保修不适用。

中间地带也写在 Advisory 4 里：业主自己包了室内装修，但地基、框架、电气、管道粗装、暖通和建筑外围护这些关键部分（essential elements，Advisory 4 援引法院判例归纳的范围）仍由承包商控制，承包商仍可能是 builder，房屋仍有保修，只是业主自供的部分按 ONHWPA s.13(2)(a) 被排除在保修之外。挂牌前回头确认当年的合同和付款方式，比凭印象说「我是自建」更可靠。

没有法定保修，具体少了什么

对有登记的新房，ONHWPA s.13(1) 规定每个 vendor 向 owner 保证：房屋按良好工艺建造、材料无缺陷、适于居住、符合 Ontario Building Code，并且没有规例界定的重大结构缺陷。s.13(4) 规定基本保修适用于生效后一年内提出的索赔，规例可规定更长的期限；s.13(6) 规定这些保修不能用协议或弃权排除。owner 的定义还包括产权继受人，HCRA Advisory 6 说明，保修期内转手，后手业主继续享有保修，但受前手作为或不作为的约束。

owner-built 的房子在这条链上从头就不在场：HCRA 页面原话是，owner-built home「is not eligible for warranty coverage under the ONHWPA and will not have statutory warranty coverage」。没有 vendor，就没有 s.13 的保证人；没有登记，就没有可以随产权转给买家的保修。这不是卖方的过错，但这是买家有权在签约前知道的事实。

在 APS 和 SPIS 里怎么如实写

OREA 条款库里的 NEW-1「Builder Registered」不能用。这条是卖方声明并保证房屋和建商都已在 Ontario New Home Warranty Plan 登记，并约定该声明在成交后继续有效。自建自住房的事实正好相反，套用等于作出一个不真实的保证。

OREA Form 220（SPIS）第 16 题问的是：是否知悉 Tarion Warranty Corporation（前身 ONHWP）项下任何过往或待定的索赔，并留了一栏 Tarion/ONHWP 注册号。owner-built 房既没有注册号，也不存在 Tarion 索赔；Form 220 本身留有备注栏（comments），可用来说明这栋房子是业主自建、未在 Tarion 登记、无法定保修，而不是把注册号一栏空着让买方去猜。

OREA 没有一条专门写「本房为 owner-built、无 Tarion 登记」的标准条款。需要写进合同时，可以在 Schedule A 用自拟条款如实陈述，措辞建议请律师把关。

两件容易混在一起、但不是一回事的事

市政建筑许可不是 HCRA 牌照。owner-builder 免的是 builder 牌照，不是建筑许可。HCRA 页面写明，owner-builder 承担 builder 的角色，要负责整个项目，包括工地安全与保险、取得必要的市政许可、直接与分包、工种和供应商签约。

税务是另一条线。自建房出售涉及的 HST 新房自评与退税问题，本文不展开，网站上已有专门的文章讲。