自建房 / 推倒重建怎么贷款：安省建筑期分期贷款（Construction Mortgage）完全指南
买地自建、推倒重建、大改扩建，用的不是普通按揭，而是「按进度分几次放款」的建筑期贷款——现金流、验收、留置款，每一步都和你想的不一样。
自建房或推倒重建，到底怎么贷款？
自建、推倒重建、大改扩建用的是建筑期分期贷款（construction / draw mortgage）：银行不是一次性放全款，而是按施工进度分几次（draw）放款，每次放款前先派人验收，你在施工期间只对已放出的金额付利息，房子完工后再转成普通的分期还本按揭。据 RBC Royal Bank（2026）与 CMHC（2026）。
来源：RBC Royal Bank（rbcroyalbank.com，2026）/ CMHC（cmhc-schl.gc.ca，2026）/ 安省《Construction Act》第 22 条（ontario.ca，2026）
我是 Arthur Zhao。这几年在 GTA，越来越多客户不是买现房，而是买块地自建，或者把老房子推倒重建。第一句话往往是「贷款应该差不多吧？」——其实差很多。建筑期贷款是完全另一种产品：钱分几次给、给之前要验收、施工期只付利息、每一笔还要扣一笔留置款。搞不清这套机制，最容易在地基和框架阶段被现金流卡住。这篇把它讲清楚。
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先分清两种模式：draw 还是 completion
建筑期融资有两种。Draw（分期放款）模式：银行按进度分几次放款，你只对已放金额付利息，自建、推倒重建、小建商基本都走这种。Completion（完工放款）模式：贷款提前批好，但要到交房那天才一次性放款，施工由建商垫资，你施工期不付利息，大型量产开发商常用。GTA 的自建和推倒重建，几乎都是 draw 模式。据 Sterling Homes / NerdWallet Canada（2026）。
第一次放款：地块，最高约 65%
地基 / 框架 / 水电，每一步都要验收
最后一次：100% 完工才放尾款
⚠️别小看 draw 之间的现金流缺口：银行是在每个阶段验收之后才付钱，第一次放款又只到地价的约 65%，所以地基、框架这些前期成本，你得先用自有资金或信贷额度垫上再等报销。低估这个缺口，是自建贷款最经典的卡点。
💡 安省《Construction Act》第 22 条规定：付款方须从每一笔款项中预留 10% 的施工留置款（holdback），直到留置权到期（一般为实质竣工后约 60 天）。这是保护未拿到钱的分包商的——如果你把 draw 全额付给总包却没留 10%，总包没付的分包商仍可对你的房子挂留置权，你可能要付两次。据安省《Construction Act》/ Caravel Law（2026）。
首付、CMHC 和 Tarion 保修
首付方面：走 CMHC 保险可以低至 5%（前 50 万 5%、余下 10%，房价须低于 150 万），CMHC 确实为自建 / 自管建房提供分期放款保险，全服务下最多验证 4 次放款免费；但传统非保险的建筑期贷款通常要 20–25% 首付。保修方面：在安省建 / 卖新房须由 HCRA 持牌建商承建并在 Tarion 注册；若你亲自管控施工到「自建房」程度，Tarion / HCRA 义务不再适用，保修只来自各个分包。据 CMHC（2026）/ Miller Thomson（2026）。
常见问题 FAQ
自建房首付一定要 20% 以上吗？
不一定。走 CMHC 保险可以低至 5%（前 50 万 5%、余下 10%），房价须低于 150 万；但传统非保险的建筑期贷款通常要 20–25%。据 CMHC / RBC（2026）。
施工期间就要开始还房贷吗？
施工期间你每月只付已放出金额的利息（interest-only），不用还本；等房子完工约一个月后，贷款转成普通按揭，才开始正常分期还本。据 RBC（2026）。
10% 的施工留置款是什么？为什么和我有关？
安省《Construction Act》第 22 条要求付款方从每笔付款里预留 10%，用来保护未获付款的分包商。如果你不留，即使你已把钱全额付给总包，未拿到钱的分包商仍可对你的房子挂留置权，你可能被迫付两次。一般在实质竣工后约 60 天释放。据安省《Construction Act》/ Caravel Law（2026）。
自建新房需要 Tarion 保修吗？
在安省建 / 卖新房须由 HCRA 持牌建商承建并在 Tarion 注册；但如果项目真正属于「自建房」（owner-built，你对承包商、决策、材料有足够控制），Tarion 和 HCRA 义务就不适用，保修只来自各个分包 / 供应商。据 HCRA / Tarion / Miller Thomson（2026）。
地基必须多久内完成？
以 RBC 产品为例，地基须在第一次放款后 180 天内完成，整笔贷款按一年工期设计；许可、天气、工人延误若拖过节点，可能触发重新估价或增加成本。不同银行（TD、Scotiabank）的 draw 次数和比例不同，以上为代表性安排而非通用规则。据 RBC（2026）。
Arthur Zhao
Real Estate Broker · FRI · ABR · SRS · PSA · MCNE · E-PRO · GUILD Elite
VP & Branch Manager, Bay Street Group Inc.
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