用公司名义买投资房：省税、贷款门槛与责任隔离怎么权衡
公司持有出租房能隔离责任、方便传承，但被动租金收入的公司税率高达约 50%，贷款首付要 20–35%——门槛比你想的高。
在安省，用公司名义买出租投资房比个人名义更省税吗？门槛高在哪？
不一定省税。用公司（控股公司）持有出租房，主要买的是责任隔离、收入分配和遗产规划，而不是税率优势。根据加拿大税务局（CRA），公司赚到的租金属于被动投资收入，安省的联邦+省合并税率约 50.17%（2025），其中约 30.67% 进入可退税账户（RDTOH），要等公司派息给你时才逐步退回。此外公司持有的房子不享受自住主要居所免税，贷款首付通常要 20–35% 并需个人担保。因此公司结构通常只对多套、成规模的出租组合才划算，单套公寓或自住房不建议。
来源：Canada Revenue Agency（cra-arc.gc.ca / canada.ca，2026）/ Raymond Chabot Grant Thornton 税率表（2025）
我是 Arthur Zhao。每隔一阵就有客户问我：「Arthur，我该不该开个公司来买出租房？听说能省税、还能保护自己。」这是个好问题，但答案几乎从来不是「开就对了」。用公司持有投资房，你真正买到的是责任隔离、收入分配和传承的灵活度——省税反而常常是误解。因为公司赚的租金属于被动投资收入，税率一点都不低。这篇我把公司名义 vs 个人名义的每一面（好处、真实代价、贷款门槛、什么时候才该这么做）摊开讲清楚，帮你在花钱开公司之前，先算明白这笔账。
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先说清楚：这篇讲的是投资房，不是自住房、也不是经纪的 PREC
本文只谈一件事：一个房产投资者，该用个人名义还是公司名义持有出租/投资房。
请先排除两种情况：
• 自住房——几乎永远用个人名义。因为根据 CRA，主要居所出售时的资本增值可享自住主要居所免税（principal residence exemption），而公司持有的房子拿不到这项免税，将来卖房增值要按公司税率交税。
• 经纪人的 PREC（Personal Real Estate Corporation，个人房产经纪公司）——那是持牌经纪用来收佣金的税务架构，和「买房出租」是两码事，本文不涉及。
搞清楚这两点，下面的权衡才对得上号。
投资者为什么会考虑公司持有：三个真实好处
• 责任隔离：房子在公司名下，形成「公司面纱」。若租客或承包商起诉，通常只能追公司资产，你的自住房和个人存款相对隔离（前提是公司运作规范、没有个人担保穿透）。
• 收入分配与遗产规划：公司可以设不同类别股份，把租金以股息形式分配给低税率的家庭成员；传承时转让股份比逐套过户房产简单得多，也便于做「估值冻结（estate freeze）」锁定今天的增值。
• 税延（tax deferral）：如果你个人已在高税阶（安省最高个人边际税率超过 53%），把租金留在公司里再投资，短期内的税负可能低于直接进个人报税——注意，这是递延，不是免除。
最大的误解：公司的被动租金收入税率并不低
很多人以为「公司税率低」，但那说的是主动经营收入。出租房的净租金在 CRA 眼里通常属于被动投资收入（passive investment income）。
根据 Raymond Chabot Grant Thornton 的公司税率表（2025），安省 CCPC 的投资收入联邦+省合并税率约为 50.17%——和高收入个人的边际税率几乎一样高，谈不上省。
好消息是其中有一部分可退：根据 CRA，投资收入会产生可退还股息税（RDTOH）约 30.67%，在公司派息给股东时按每 100 元股息退 38.33 元的比例逐步退回。
关键点：那 30.67% 是先交出去、等派息才拿回来的一笔钱，钱一直留在公司不派息，就一直被政府「押着」。
🚨别把「公司税率低」套到出租房上。根据 Raymond Chabot Grant Thornton（2025），安省公司被动投资收入的合并税率约 50.17%，其中 30.67% 是要等派息才退回的钱。指望「开公司省税」的人，往往算错了这一步。
被动收入还会「侵蚀」你的小企业低税率
根据 CRA（canada.ca），当一家 CCPC 及其关联公司的调整后累计投资收入（AAII）介于 50,000 元到 150,000 元之间时，享受 9% 联邦低税率的 500,000 元小企业扣除额度（SBD）会被逐步削减：每超出 50,000 元门槛 1 元，SBD 就减 5 元，被动收入达到 150,000 元时低税额度归零。
换句话说，把出租房塞进一家有经营业务的公司，可能连带推高你主业那部分的税。这也是很多会计师建议出租房用单独的控股公司持有的原因。
别忽略：公司持房拿不到自住免税、转让还要再交一次土地转让税
• 没有自住主要居所免税：根据 CRA，自住免税只给个人。任何公司持有的住宅，将来卖出时的资本增值全额进入公司应税范围，没有免税空间。
• 把现有房子转进公司要再交一次土地转让税：根据安省财政厅，把已在你个人名下的房产转让到公司名下，属于产权转移，要按公允市值重新缴一次土地转让税（LTT），多伦多市内还要叠加市政 MLTT——等于为了「装进公司」额外付一大笔税。所以要用公司，最好一开始就用公司名义买，而不是买完再转。
🚨如果房子已经在你个人名下，别为了「装进公司」而转让——根据安省财政厅，这属于产权转移，要按公允市值再交一次土地转让税（多伦多还叠加 MLTT）。要用公司，尽量一开始就用公司名义买。
贷款是最现实的门槛：首付更高、要个人担保、可选贷方更少
• 首付更高：个人名义投资房最低约 20% 首付；而公司/商业结构的首付通常要 20%–35%（据 2026 年多家安省贷款经纪与 LendCity 等资料），信用社可能 20–30%，私贷更高。
• 几乎一定要个人担保：公司没有信用历史，贷方通常要求你个人担保（personal guarantee）——这会在一定程度上抵消掉「责任隔离」的好处，因为你个人仍对这笔贷款负责。
• 可选贷方更少、利率通常更高：走大行公司按揭的利率往往比个人自住高。
一句话：公司买房不是「贷不到」，而是「门槛更高、成本更贵、可选更少」。
⚠️公司按揭几乎都要你个人担保。这意味着「责任隔离」在贷款这一环会被部分穿透——真出问题时，你个人仍要对这笔按揭负责。别以为进了公司就完全免责。
还有一笔持续成本：开办 + 每年会计报税
公司不是开完就没事了。你要算进：
• 开办成本：注册公司、股权结构设计、律师/会计初始咨询。
• 每年固定成本：公司要单独报 T2 企业所得税、做财务报表、维护公司记录，业界常见的年度会计成本大约在 1,000–2,000 元甚至更高（视复杂度）。
这笔钱是不管房子赚不赚都要付的。如果你只有一两套房、每年净租金有限，光会计成本就可能把「税延好处」吃掉大半。规模不够，公司结构在数学上就不成立。
💡 把所有权衡放在一起，公司持有出租房更适合规模化投资者，而不是单套买家。
什么时候该用、什么时候别用：一张判断表
倾向用公司——当你：
• 手上/计划持有多套出租房（成规模的组合），能摊薄会计成本
• 个人已在高税阶，且打算把租金留在公司里滚动再投资（要税延）
• 有明确的责任隔离需求（多个租客、商业性质、较高诉讼暴露）
• 在认真做家族传承/遗产规划
倾向别用公司——当你：
• 只是买一套公寓或一套出租房
• 买的是自住房（会白白丢掉自住免税）
• 现金流有限、会计成本吃掉大部分收益
本文为教育性内容，公司架构涉及税务、法律和贷款三方面，落地前请务必同时咨询你的会计师、地产律师和贷款经纪，用你的真实数字算一遍。
常见问题 FAQ
用公司名义买出租房真的能省税吗？
通常不能直接省税。根据 Raymond Chabot Grant Thornton（2025），安省 CCPC 的被动投资（租金）收入合并税率约 50.17%，和高收入个人的边际税率相当。其中约 30.67% 进入 RDTOH 可退税账户，但要等公司派息给你时才逐步退回。公司结构的价值主要在责任隔离、收入分配和遗产规划，以及在高税阶下的税延（递延而非免除），而不是税率本身更低。
公司买的房子将来卖掉，能享受自住免税吗？
不能。根据 CRA，自住主要居所免税（principal residence exemption）只提供给个人，公司持有的住宅一律拿不到。这也是为什么自住房几乎永远该用个人名义——用公司持有自住房，等于主动放弃这项可能价值几十万的免税。
公司买房的贷款门槛比个人高多少？
明显更高。个人名义投资房最低约 20% 首付；公司/商业结构通常要 20%–35% 首付（据 2026 年安省多家贷款经纪资料），且几乎都要求个人担保，可选贷方更少、利率通常更高。因为公司没有信用历史，银行把它当作准商业贷款来审。
只有一套出租房，值得开公司持有吗？
通常不值得。公司每年要单独报 T2、做财务报表，年度会计成本常在 1,000–2,000 元甚至更高，且不管房子赚不赚都要付。单套房的净租金有限，光会计成本就可能把税延好处吃掉。公司结构一般要到多套、成规模的组合，数学上才划算。
被动租金收入会影响我公司主业的低税率吗？
会。根据 CRA（canada.ca），当 CCPC 及关联公司的调整后累计投资收入在 50,000 到 150,000 元之间时，500,000 元的小企业扣除额度会被逐步削减（每超 1 元减 5 元），到 150,000 元时归零。所以很多会计师建议把出租房放在单独的控股公司，避免连累主业的低税率。
Arthur Zhao
Real Estate Broker · FRI · ABR · SRS · PSA · MCNE · E-PRO · GUILD Elite
VP & Branch Manager, Bay Street Group Inc.
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