房东去世了，租约还算数吗？房租交给谁、押金怎么办、继承人能不能收房自住

人走了，房东这个位置不会空着。安省租房法把房东的继承人和遗产代理人直接算作「房东」——租约照旧，变的只是坐在对面的那个人。

我是 Arthur Zhao，在多伦多做地产经纪。设想月初交租前一天，你收到一条陌生号码发来的消息：「我是房东的儿子，我爸上周走了。房子我们要收回，你这个月底搬走。」你手里那份租约还剩八个月，最后一个月的租金押金也交在老房东手上——现在这一切还作数吗？

先说结论：法律上，租约没有跟着房东一起结束。安省 Residential Tenancies Act（RTA）对这件事的处理很干脆——它不认「房东死亡」这个终止理由，而是让房东的位置由别人接上。下面按租客最先要面对的三个问题来拆：钱交给谁、押金去哪、对方能不能让你搬。文末也给继承人一份对照：哪些程序走得通，哪些地方法条本身没写清楚。

租约签的是「房东」这个位置，不是那一个人

RTA s.2(1) 对 landlord 的定义分三层：(a) 业主或其他允许你入住的人；(b) (a) 所指之人的 heirs、assigns、personal representatives 和 successors in title，也就是继承人、受让人、遗产代理人和产权继受人；(c) 有权占有该物业、并试图行使房东权利（包括收租）的人。

第 (b) 项就是答案的核心：原房东去世，接手的人在法律上直接就是「房东」，租约里原房东的权利和义务，原样落在他们身上。再加上 s.37(1)——A tenancy may be terminated only in accordance with this Act——RTA 里没有一条把「房东死亡」列为终止理由，所以对方一句「我们要收回」不等于租约结束。

s.18 还补了一句：与租住单位相关事项的约定（covenants）随土地走（run with the land）。房子换了主人，这些约定不会因此断掉。

谁接手当房东，取决于房子生前怎么持有

房租：照交，但要交对人、留好凭证

租约没有终止，你交租的义务也没有暂停——这是从 s.37(1) 直接推出来的。真正的问题是「交给谁」。按 s.2(1)，遗产代理人、继承人，以及有权占有物业并试图收租的人，都落在「房东」的定义里；但定义本身不替你核实对方身份。

比较稳妥的做法是：请对方书面说明自己以什么身份接手（遗产代理人、继承人还是联名业主），以及新的收款方式；在弄清之前，别凭一条口头消息改变交租去向。

RTA s.109(1) 给了你一个工具：房东须免费为租金、押金、欠租或其他付给房东的款项开收据；租约结束后 12 个月内，前租客也可以要（s.109(2)）。换人收租的过渡期，每一笔都要收据。

押金：它本来就不是「退」的，而是抵最后一个月

安省住宅租赁里，房东唯一能收的保证金是 s.106 的 rent deposit（s.105(1)），金额不超过一个租期租金与一个月租金中较低者（s.106(2)）。它的去向写在 s.106(10)：房东须把租客交给房东或前任房东（former landlord）的押金，用来支付租约终止前最后一个租期的租金。

「前任房东」这几个字很关键——你交给老房东的押金，换了房东也照样算数，不会因为人走了就消失。同理，s.106(4) 规定新房东在租客已向前任房东交过押金的情况下，不得再收一次。

押金利息也一并延续：s.106(6) 要求房东每年按付息时有效的 guideline 利率付利息；没付的，s.106(9) 允许租客从之后的租金里扣。

继承人想收房自住：两个阶段，答案不一样

s.48 自住收房：条件、通知期与补偿

s.48(1) 允许房东在善意（in good faith）需要该单位、供下列人员居住至少一年时发通知终止租约：(a) 房东本人；(b) 房东配偶；(c) 房东或其配偶的子女或父母；(d) 为上述人员提供照护服务的人（被照护者须住在同一栋楼或同一建筑群等）。

时间上，s.48(2) 要求终止日至少在通知后 60 天，且必须落在一个租期结束日；固定期限租约则是期满日。所以租约还剩八个月的固定期限租客，在期满前不会被这条程序提前请走。

补偿方面，s.48.1(1) 要求房东付相当于一个月租金的补偿，或提供租客接受的另一个单位。2026-09-21 起生效的 s.48.1(2) 加了一个例外：通知在该条生效当天或之后发出、终止日距通知至少 120 天、且落在租期结束日（或固定期限期满日）时，补偿要求不适用。

收到通知的租客也可以提前走：s.48(3)、(4) 允许租客在通知所定日期前，发出提前结束的通知，所定日期须在通知发出后至少 10 天。

继承人决定卖房：出售本身不终止租约

房子卖掉，买家作为产权继受人同样落在 s.2(1) 的「房东」定义里，租约跟着房子走。只有买家（或其配偶、双方的子女或父母、照护人员）要自住时，才有 s.49 这条路：

• s.49(1)：物业为不超过三个住宅单位的 residential complex，且房东已签买卖合同，可代买家发通知；s.49(2) 对公寓（condominium）单位另有同类规定
• s.49(3)：终止日至少在通知后 60 天，并落在租期结束日或固定期限期满日
• s.49.1：代买家发通知的房东须付一个月租金补偿或提供租客接受的另一单位，且这项义务留在发通知的房东身上，不转给买家

遗产卖房，适用的是同一套门槛。超过三个单位的非公寓物业，买家不能用这条理由请租客搬走。