独居租客身故，房东该怎么办：安省租约何时终止、遗物怎么处理（RTA 第 91 条）
先说清一件容易搞错的事——这件事没有 N14、也不用上 LTB。租约在租客去世满 30 天自动终止；房东真正的义务，是保管遗物、给遗产代理人合理进入权。这篇把每一步讲清楚。
独居租客在安省身故，房东要交 N14 吗？租约什么时候结束、遗物怎么处理？
先纠正最常见的误解：这件事没有 N14，也不需要向 LTB 递交任何表格。N14 是「房东给已搬离租客之配偶的通知」，用在租客搬走、配偶还住着的情形，与身故无关。独居租客身故，安省《住宅租赁法》(RTA) 第 91 条直接规定：租约在租客去世后满 30 天自动终止。这 30 天里，房东有两项法定义务：保管租客留在单位内的财物（危险或不卫生的除外），以及让遗产执行人／管理人、或在没有执行人时让近亲，合理进入取走遗物。租约终止后房东才可处置剩余物品，但去世后 6 个月内，遗产仍可就变卖所得提出主张。
来源：《住宅租赁法》(RTA, S.O. 2006, c.17) s.91–s.92；安省地产法庭(LTB)《解释指引 21》、官方表格库（N14 全称）。2026 年 8 月核。
我是 Arthur Zhao。做了这么多年地产、也代理过上百位房东，租客在单位内独自离世，是每个长期做出租的人迟早会遇到、却几乎没人提前准备的情形。它既是一件伤感的事，也是一件有明确法律程序的事——而在情绪和程序之间，房东最容易出错的，恰恰是「不知道自己能做什么、不能做什么」。
这篇不谈感情，只把程序讲清楚：租约什么时候终止、遗物你有什么义务、能碰不能碰、和家属与遗产代理人打交道的边界在哪。把这几件事弄明白，你既是在保护遗属，也是在保护自己。
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先纠正一个前提：这件事没有「N14」
如果你是搜「租客身故 N14」找到这篇的，先把这一步弄清楚，能省掉很多冤枉功夫。
N14 的官方全称是「房东给已搬离租客之配偶的通知」(Landlord’s Notice to the Spouse of the Tenant who Vacated the Rental Unit)，用在租客活着搬走、把配偶留在单位里的情形——目的是让这位配偶要么成为新租客、要么搬走（配偶须在 15 天内回应）。它和「租客去世」是两回事。
独居租客身故，走的是完全不同的一条路：不需要 N14，不需要向 LTB 递交任何申请，也不需要开聆讯。《住宅租赁法》(RTA) 第 91 条已经替你把结果写好了——租约在租客去世后满 30 天自动终止。房东要做的不是「申请终止」，而是「依法保管、依法交还」。
谁去世了、还有没有别的租客：三种情形结果不同
🚨重要例外：如果去世租客有配偶（含普通法配偶）一直和他同住、却没签在租约上，情况就不同了。依 O. Reg. 516/06，这位配偶通常被视为租客、有权继续租约，除非其在租客去世后 30 天内自行搬离。此时第 91 条的「自动终止」并不适用——按「有人继续租住」处理，遇到时先咨询专业人士。
💡 我个人的判断是：房东在这种时刻最大的风险，不是「做得不够」，而是「做得太多、太快」。我见过有人出于好意（或急于重新出租），在家属还没到、遗产手续还没办的时候就把遗物清走、把门锁换掉——结果把一件本可以体面处理的事，变成了遗产纠纷甚至法律责任。第 91 条给的这 30 天，既是给遗属的，也是给你自己的缓冲。
从得知消息到重新出租：房东该走的每一步
下面五步按时间顺序，重点是前三步——它们决定了你后面会不会惹上麻烦。
第一步：确认死亡与租客身份，别急着进屋
在确认之前，不要以「查看」为由进入单位。租客去世不等于单位立刻变成「无主之地」——里面的一切仍属于遗产。若警方尚在处理（尤其死因未明时），一切以警方指示为准。
第二步：保管遗物，30 天内不要清空单位
其余一切——家具、文件、贵重物品、宠物、车辆——都必须原样保管到租约终止。不要打包、不要丢弃、不要「先帮忙收拾」、不要换锁把家属挡在外面。
⚠️「危险／不卫生」是窄义——指易腐、生物危害这类，不是「房东觉得没价值」。清走任何东西前先拍照、录像、列清单；这份记录日后是你唯一的免责凭证。
第三步：找到遗产代理人或近亲，给合理进入权
「合理进入」不等于「随时进入」——你可以约定时间、要求出示身份与关系证明、陪同在场。但你不能以「没看到遗嘱」「没有法院文件」为由，把家属完全挡在门外取不了遗物。稳妥做法：要求对方书面确认身份、并列明取走了哪些物品，双方各留一份清单。
第四步：结算租金、押金与欠款——对手是遗产，不是家属个人
「上个月租金押金」(last month’s rent deposit) 依法只能抵作最后一期租金，通常正好用于终止前的最后一段；账目多退少补属于遗产事务的一部分。涉及金额结算，建议通过遗产代理人以书面进行，必要时让对方咨询遗产律师。
第五步：30 天后，才可处置剩余财物
所以别在第 31 天就急着当废品扔掉贵重物品。保留处置记录与所得明细，过了这 6 个月的窗口，才算真正了结。
ℹ️很多房东记得「30 天」却忘了「6 个月」：处置遗物后的半年内，遗产仍可就变卖所得向你主张。把处置清单与款项记录保存满 6 个月，别提前当作了结。
和家属、遗产代理人打交道：三条边界
这类沟通最容易好心办坏事。给你三条边界：
一、认「身份」不认「关系亲疏」。有权处理遗产事务、指示财物去向的，是遗产执行人／管理人（有遗嘱找执行人，无遗嘱由法院指定管理人）。热心的邻居、远亲即便先到，也不代表有法律授权。
二、你的角色是保管人，不是裁判。家属之间就遗物起争执，不是房东该介入的事，更不要把物品交给「看起来最有道理」的一方。把物品保管好、把程序走对，剩下的交给遗产程序。
三、一切走书面。谁在什么时候进了单位、取走了什么、你何时终止租约、如何处置、款项如何结算——每一步都留纸面记录。这不是不近人情，而是对逝者、对遗属、对你自己都负责。
常见问题 FAQ
独居租客去世，我需要向 LTB 申请终止租约吗？
不需要。安省《住宅租赁法》第 91 条规定，独居租客去世后租约满 30 天自动终止，这是法律直接发生的效果，房东无需递交任何 LTB 表格、也无需聆讯。网上说的 N14 是给「已搬离租客之配偶」的通知，与身故无关。
30 天还没到，我能不能先把遗物收起来、重新出租？
不能。第 91(2) 条要求你在租约终止前保管租客遗物，并让遗产代理人或近亲合理进入取物。只有「危险或不卫生」的物品可即时处理（建议先拍照）。提前清空、换锁或出租，可能构成对遗产的侵权。
谁来付这段时间的租金？家属要付吗？
由遗产承担，不是某位家属个人——除非对方本来就是共同租客或担保人。租金与欠款算到租约终止之日（去世满 30 天）为止；「上月租金押金」依法抵作最后一期租金。金额结算尽量通过遗产代理人书面进行。
只有一位家属来取东西，但没有遗嘱也没有法院文件，我该给吗？
第 91(2) 条规定：有遗产执行人／管理人的，给他们合理进入权；暂时没有的，给一位家属合理进入权。你可以核对身份与关系、约定时间、陪同在场、并要求书面清单，但不能仅因「没有法院文件」就完全拒绝家属取物。涉及贵重物品或争议时，建议留存记录并咨询遗产律师。
如果是两个人一起租，其中一人去世呢？
那第 91 条不适用。租约上还有在世的共同租客(joint tenant)时，租约不终止，在世租客继续承租、承担全部租金与义务。房东照常按原租约管理即可，无需特别程序，也不涉及遗物处置。
Arthur Zhao
Real Estate Broker · FRI · ABR · SRS · PSA · MCNE · E-PRO · CLHMS & GUILD Elite · REAIS
VP & Branch Manager, Bay Street Group Inc.
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