住房合作社成员被终止资格：董事会决定的那一半，LTB 依法不能碰
合作社赶人分两步走，顺序原则上不能颠倒。真正决定你去留的那场听证，开在董事会那间会议室——不在 LTB。
住房合作社要赶走一个成员，到底走不走 LTB？如果走，成员能在 LTB 上把「凭什么终止我资格」这件事翻出来重讲吗？
走 LTB，但只走「取得占有」那半——决定你成员资格与占用权存废的董事会决议那半，LTB 依 RTA s.94.9 被明文禁止审查。安省的合作社终止占用原则上是两阶段：先由董事会依《Co-operative Corporations Act》s.171.8 开会决议终止你的成员资格与占用权（这一步不是房东租客关系，RTA s.94.1(2) 写死了）；之后合作社才能依 RTA Part V.1 就 11 项法定事由之一发终止占用通知、并向 LTB 申请驱逐令。到了 LTB，adjudicator 依 s.94.9「不得调查、也不得裁定」董事会那一步是否合规——所以真正决定成败的听证，其实开在董事会那间会议室。
来源：安省 Residential Tenancies Act, 2006 s.5(c)、s.94.1(2)、s.94.2、s.94.8、s.94.9、s.94.10；Co-operative Corporations Act s.171.7(1.1)、s.171.8、s.95.2(2)；e-Laws 现行版本，2026-08-17 核对。
我是 Arthur Zhao。先说一个我见过不少人踩进去的误区：住在住房合作社里的人，被要求搬离时，第一反应往往是「我去 LTB 讲道理」——因为大家熟悉的安省租房纠纷都在那里解决。但合作社这套，和你熟悉的房东租客那套，是两台不同的机器。
关键分野只有一句话：决定你「还是不是这里的成员、还有没有资格住」的那一场听证，根本不在 LTB，而在合作社董事会的会议室里。等事情走到 LTB 时，你能不能留下，很大程度上已经在董事会那一步定了——而 LTB 依法还不能回头去审那一步。这篇就把这条「双轨、两阶段」的链条拆开，告诉你真正该在哪一步据理力争。
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先扔掉一个词：在合作社里，你不是「租客」
RTA 主体那套规则——N4 欠租通知、N12 自住收回、T2 权利受损、T6 维修申请——你可能都听过。但在住房合作社里，它们基本用不上，因为你和合作社之间从一开始就不是房东租客关系。
法律把这点写得很直白。RTA s.5(c) 规定：非营利住房合作社的成员单元不受 RTA 管辖，唯独 Part V.1 除外（以及其他部分中为落实 Part V.1 所必需的条款）。《Co-operative Corporations Act》s.171.7(1.1) 从另一头呼应：RTA 原则上不适用于合作社成员单元，除非该法或 RTA 另有规定。
最关键的是 RTA s.94.1(2)：本 Part 中任何内容，都不得被解读为改变合作社与成员之间的关系，尤其不得被解读为房东与租客的关系。所以哪怕最后真走到了 LTB，你的身份也仍然是「成员」而不是「租客」——这不是措辞讲究，它决定了整套程序怎么走。文里反复出现的 member unit（成员单元）是个法律术语，指与成员资格绑定的那套住房。
合作社成员单元 vs 普通租约：熟悉的那套为什么搬不过来
⚠️别把这理解成「合作社的驱逐比较松」。恰恰相反——因为第一阶段在内部完成、且 LTB 事后不得回头审查它，程序上一旦错过董事会那场会议，后面很难补救。
整件事分两个阶段——原则上顺序不可颠倒
安省合作社终止占用原则上是一条两阶段链：先在合作社内部终止成员资格，再到外部（LTB 或法院）取得占有。一般情况下，合作社不能跳过第一阶段直接去 LTB——RTA s.94.2(1) 把「先依 CCA s.171.8 终止成员资格与占用权」设成了发终止占用通知的前提。
但这条顺序有一个法定例外，藏在 RTA s.94.2(2) 里：如果合作社动用的是第 11 项事由——即成员在收到就第 6、8 或 10 项情形所发的通知后，隔了 7 天以上、6 个月以内又重犯同一情形——那么该成员的成员资格与占用权会被直接「视为已终止」，合作社无需为此专门再开一次董事会决议。换句话说，对「屡教不改、重犯同一事由」的成员，董事会那场听证不会有第二次，第一阶段被法律自动跳过。下面先拆常规的两阶段，最后再回到这个例外意味着什么。
第一阶段：董事会决议——真正的听证在这里
• 只能由董事会决议终止，不能由经理或个别董事拍板；
• 只能因成员不再占用，或依 by-laws 明载的理由——而且法律加了一句硬约束：不得以 by-laws 中「不合理或武断（unreasonable or arbitrary）」的理由终止；
• 必须在董事会审议该决议的会议前至少 10 天把书面通知送到成员手上。
还有一道防线：CCA s.95.2(2) 明确，「书面决议（无会议传签）」不适用于 s.171.8 的决议——合作社不能用一纸循环签字绕过开会，这场会必须真的开。
⚠️CCA s.171.8(2) 用的是「10 天或以上」的强制措辞，不是建议。收到通知后，成员第一件该做的事就是数日子：会议日期与通知送达日之间不足 10 天，本身就是可以在后续程序里主张的程序瑕疵。
那份 10 天通知，法律要求写清什么
• 董事会审议会议的时间与地点（如可行，还要给电子参会方式）；
• 拟终止的理由；
• 涉及哪一个成员单元、拟定的终止日期；
• 成员有权出席该会议并就此陈述意见；
• 如果 by-laws 给了上诉权，还要写明成员可向全体成员上诉。
此外有一项常被忽略、但对读者极重要的告知（s.171.8(2) 第 4.1 项）：通知必须告诉成员无需立即搬离，并说明合作社之后取得占有的两条路——i. 若 RTA Part V.1 适用，向 LTB 申请驱逐令；ii. 若 Part V.1 不适用，向法院取 writ of possession。换句话说，「终止资格」和「实际搬离」是两件事、两个时间点。
第二阶段：取得占有——LTB 或法院，两条路
发出通知后，RTA s.94.8 允许合作社立即向 LTB 申请终止占用并驱逐（受 s.94.7(3)(4) 的限制）。到这里，你熟悉的 LTB 才第一次登场——但它管的是「取得占有」，不是「你到底该不该被终止资格」。
全篇最该记住的一条：LTB 依法「不得审查」董事会那一步
RTA s.94.9 规定：在依 s.94.7 或 s.94.8 向 LTB 提出的申请中，LTB「不得调查、也不得就成员资格与占用权是否已依 CCA s.171.8 妥善终止作出任何裁定」（原文：the Board shall not inquire into or make any determination as to whether the member’s membership and occupancy rights were properly terminated under section 171.8）。
翻译成后果：等你站到 LTB 面前，「董事会凭什么终止我资格、程序对不对、理由成不成立」这些问题，LTB 不会替你审。它默认第一阶段已经完成，只处理占用与驱逐。所以如果你认为董事会那一步有问题，主张的地方不是 LTB——而是在董事会会议上当场陈述、用尽 by-laws 给的成员上诉权，必要时另循法律途径挑战那个内部决议本身。
有几种情形，合作社可以「不发通知」直接申请
RTA s.94.10(1) 列了 4 种可以不经终止占用通知直接向 LTB 申请的情形：成员本人书面通知退出、书面同意的占用期到期、未按 CCA s.171.9(3) 表示续留、或依 s.171.9.1 收到终止通知。走这条快轨的申请必须附宣誓书（affidavit）（s.94.10(2)），并且要在权利终止后 30 天 内提出（s.94.10(3)）。
对成员的保护是：LTB 就此类申请发出 order 后，成员可在 10 天 内动议要求撤销该 order（s.94.10(6)）；而且动议一旦提出，order 即被中止（stay）（s.94.10(7)）。所以即便走的是快轨，成员仍有一个明确的回旋窗口。
💡 我个人的判断是：合作社成员维权，90% 的力气应该花在第一阶段，而不是留到 LTB。因为 LTB 依 s.94.9 根本不碰董事会那半，等你到了 LTB，能翻盘的空间已经很小。收到那份 10 天通知的当天，就该把它当成「唯一一次正式听证的传票」来对待——准备材料、确认能出席、查清 by-laws 里有没有成员上诉权，而不是想着「反正之后还能去 LTB 讲」。
那 Part V.1 到底什么时候「不适用」？
这个问题很实际，因为 CCA s.171.8(2) 自己就假设了「Part V.1 不适用」的情形存在（那时改走法院 writ of possession）。从法条结构能确定的边界是：Part V.1 的适用范围被 RTA s.5(c) 限定在「非营利住房合作社的成员单元」。换句话说，只有「非营利住房合作社」+「成员单元」两个条件同时满足，才落进 LTB 这条轨。
据此可以确定的一类反例是：股权型 / 非「非营利」性质的合作社——成员对住房持有股权、能带走增值的那种——不符合「非营利住房合作社」的定义，其单元根本不在 RTA 射程内，取得占有只能走法院。至于其他更细的边界（例如成员去世或迁出后由非成员继续占用、单元被弃置等具体归哪条轨），我看到的多是律所解读而非一手法条的明确列举，这里就不替它下死结论。
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常见问题 FAQ
住在合作社里，被要求搬走要走 LTB 吗？
要，但只走后半段。安省合作社终止占用分两步：先由合作社董事会依 Co-operative Corporations Act s.171.8 开会决议终止你的成员资格与占用权；之后合作社才能依 RTA Part V.1 向 LTB 申请驱逐令（RTA s.94.2）。LTB 处理的是「取得占有」，不处理「该不该终止你资格」那一步。
在 LTB 上，我能主张董事会不该终止我的成员资格吗？
不能。RTA s.94.9 明文规定 LTB「不得调查、也不得裁定」成员资格与占用权是否已依 CCA s.171.8 妥善终止。想挑战董事会那一步，要在董事会审议会议上陈述、用尽 by-laws 给的成员上诉权，必要时另循法律途径，而不是指望 LTB 复核。
合作社给我的终止通知，要提前多久？里面必须写什么？
按 CCA s.171.8(2)，董事会审议终止决议的会议前，必须至少提前 10 天把书面通知送到你手上。通知须载明会议时间地点、拟终止的理由、涉及哪个单元、拟终止日期、你有权出席并陈述意见，以及（如 by-laws 有规定）你可向全体成员上诉。缺项或不足 10 天都可能构成程序瑕疵。
合作社赶人一定走 LTB 吗？会不会走法院？
看情形。如果 RTA Part V.1 适用（非营利住房合作社的成员单元），取得占有走 LTB；如果 Part V.1 不适用（例如股权型、非「非营利」的合作社，其单元不在 RTA 射程内），合作社则要向法院申请 writ of possession。CCA s.171.8(2) 的通知本身就要求写明这两条路中哪条适用。
董事会已经终止了我的资格，我要马上搬走吗？
不必立即。CCA s.171.8(2) 要求通知里明确告诉你无需立即搬离——「终止资格」和「实际取得占有」是两个不同的时间点。合作社还需要另外走 LTB（或法院）那一步才能强制你搬离；在那之前，尤其是走无通知快轨时，你在 order 发出后 10 天内还可动议撤销（RTA s.94.10）。
Arthur Zhao
Real Estate Broker · FRI · ABR · SRS · PSA · MCNE · E-PRO · CLHMS & GUILD Elite · REAIS
VP & Branch Manager, Bay Street Group Inc.
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