安省房东合法驱逐租客全流程：从 N4、N12 到执法官（Sheriff）

第一步：先搞清楚你为什么要终止租约，再选对通知表格

我经常遇到房东一上来就问“怎么赶人”，但合法驱逐的起点不是赶，而是选对终止理由和对应的通知表格。安省每一种终止理由都有专属的 N 系列表格，用错表格、写错日期，后面到 LTB 大概率会被驳回，整个流程要重来。

• N4——租客欠租（最常见）。
• N5——租客或其访客损坏房屋、干扰他人安宁、或超员居住。
• N6——租客有非法行为/经营，或谎报收入（针对补贴房）。
• N7——故意严重损坏、危及安全、或在三户以下小楼里严重干扰。
• N8——长期迟交租金、雇佣关系结束等“租期届满终止”情形。
• N12——房东本人、近亲或买家要自住。
• N13——拆除、大修（需腾空）或改作非住宅用途。

第二步：发出合规的终止通知，并给足法定通知期

通知必须用 LTB 官方表格，写清地址、理由、终止日期，并按法律规定的方式送达。每种理由的通知期不同，根据 Tribunals Ontario，常见的有：

• N4（欠租）：按月租约给 14 天改正期（租客在期限内付清欠款，通知即作废）。
• N5（损坏/干扰/超员）：首次 20 天，且租客通常有 7 天改正机会。
• N8（租期届满终止）：按月租约 60 天。
• N12（自住/买家自住）：60 天。
• N13（拆除/大修/改用途）：120 天。

这里有一条关键提醒：发了通知不等于可以赶人。如果租客在期限内改正（比如付清欠租），租约继续，你不能据此驱逐。

第三步：租客未改正，向 LTB 提交申请（L1 还是 L2）

如果租客在通知期满后仍未改正、也不搬走，下一步是向 LTB 正式申请，而不是自己动手。根据 Tribunals Ontario：

• 欠租（N4 之后）：提交 L1——“驱逐欠租租客并追讨欠款的申请”。
• 其他所有理由（N5、N6、N7、N8、N12、N13 之后）：提交 L2——“终止租约并驱逐租客或追讨款项的申请”。

申请通过 Tribunals Ontario 在线门户（TOP）提交，需要缴纳申请费。多数申请有提交时限（一般在终止日期后 30 天内），但 N4/L1 的欠租申请没有这个 30 天限制。N12 的申请通常还要附上“入住人宣誓书”。

第四步：参加听证，拿到 LTB 的裁决令

提交申请后，LTB 会安排听证（视频、电话、书面或现场）。房东和租客都可以出示证据、陈述理由。房东要准备好：通知副本、送达证明、租约、欠款记录或损坏照片等。

听证后，LTB 的裁判官会出具书面命令。可能是驳回、附条件命令（例如租客补缴欠款即可留下），也可能是驱逐令。请注意：拿到驱逐令仍只是“法律上准予驱逐”，不等于你可以亲自执行。

这是华人房东最容易踩雷的一步。即使你手握 LTB 的驱逐令，如果租客到期仍不搬，你也不能自己换锁、把人请出去或搬走他的东西。根据 Tribunals Ontario，“驱逐令只能由安省高等法院的法院执行办公室（即 Sheriff/执法官）执行”。

正确做法是：把驱逐令送交执法官办公室，由其安排上门执行。只有执法官有权强制租客离开、并由房东在执法官在场时更换门锁。

很多房东以为“房子是我的，我想怎样就怎样”，这在安省是严重误解。根据《住宅租赁法》，房东在没有 LTB 命令和执法官执行的情况下，换锁、断水断电、搬走租客物品、或用威胁手段逼迁，都属于非法驱逐。

后果可能包括：被 LTB 命令让租客重新入住、向租客支付赔偿，以及在《省级犯罪法》下的罚款（个人和公司的罚款上限不同，金额较高）。一次冲动，代价可能远超你少收的几个月租金。

如果你是因为自住、买家自住（N12）或大修/拆除（N13）而终止租约，法律还要求你向租客支付补偿。根据 Tribunals Ontario，N12 通常需要在终止日期前向租客支付相当于一个月租金的补偿，否则 LTB 可以直接驳回你的申请。

需要提醒的是，安省 2026 年的立法（Bill 60）对 N12 补偿规则有调整（例如在给足更长通知期的情况下可能有例外）。这部分规则在变动中，具体以最新的 LTB 规定为准，动手前请向 LTB 或持牌 paralegal/律师确认。

租客欠租，我能不能直接换锁不让他进门？

不能。这属于非法驱逐。正确流程是先发 N4 通知，给满改正期；租客仍不付款再提交 L1 申请，经 LTB 听证拿到驱逐令，最后只能由执法官（Sheriff）执行。任何阶段你都不能自己换锁。

发了 N4 通知，租客在期限内把钱付清了，我还能赶他走吗？

不能。N4 是欠租通知，租客在 14 天改正期内付清全部欠款，通知即作废，租约继续。你不能再据此申请驱逐，除非之后又发生新的欠租或其他理由。

我想收回自住，要走哪种流程？需要赔钱吗？

用 N12 通知（自住/买家自住），通常给 60 天通知期。根据 Tribunals Ontario，你通常需要在终止日期前向租客支付一个月租金的补偿，否则 LTB 可驳回申请。2026 年 Bill 60 对补偿规则有调整，建议先向 LTB 或持牌专业人士确认。

拿到 LTB 驱逐令后，租客到期还不走怎么办？

把驱逐令送交法院执行办公室（Sheriff/执法官），由其安排强制执行。你本人不能上门赶人或搬东西。只有执法官在场时，房东才能更换门锁。

整个流程大概要多久？

时间因案件类型、通知期长短、LTB 排期和是否上诉而差异很大，常常要数月。我不会给你一个确定的天数——以实际的通知期和 LTB 排期为准，准备充分的证据能减少被驳回重来的风险。