房子卖了、人先搬走，等交房这几周房子空着：你的房屋保险可能已经不赔了

合同说交房前风险归你，保单说房子没人住要先打招呼。这两件事分属两份文件，中间那道缝，常常就在搬家卡车开走的那天打开。

我是 Arthur Zhao，多伦多地产经纪。条件都已放掉，新家的钥匙也拿到了，于是很多卖家会选择先搬过去——旧房子清空、窗帘拆下，只剩几盏定时灯和一个等交房的日期。这时候大家心里想的多半是：房子都卖了，接下来只是走个流程。

可是在法律上，从你搬走那天到律师完成过户那天，这栋房子还是你的责任；而你当初买的那份房屋保险，是按「有人住」的房子来承保的。这两件事叠在一起，就是本文想讲清楚的风险。以下只讲合同条款和法定规则本身；你的保单具体怎么约定，请以保单原文为准，并直接向你的保险经纪或保险公司确认。

第 14 条写了什么：交房前，房子仍是卖家的风险

安省住宅买卖最常用的 OREA Form 100，第 14 条标题就叫 INSURANCE。它的核心有三句：

其一，风险归属。原文是：房产上的所有建筑及买卖包含的其他物品，「shall be and remain until completion at the risk of Seller」——直到交房完成，都由卖家承担风险。

其二，保险怎么处理。交房前，卖家须把现有的保险单（如果有的话）及其赔款，按各方的权益「以信托方式」持有。

其三，出了大事买家怎么选。如果房屋遭受重大损坏（substantial damage），买家可以二选一：终止合同、拿回已付款项（不计利息、不作扣减）；或者拿走保险赔款、照常完成交易。条款最后还有一句：「No insurance shall be transferred on completion.」——保单不会随交房转给买家。

OREA 自己在教育注释里把这条概括得更直白：卖家对房产负责到交房为止，交房前应维持保险。

同一段空置期，两份文件各管一件事

为什么「人搬走」会碰到保单：法定条件 4

安省 Insurance Act 第 148(1) 条规定，一组「法定条件」（Statutory Conditions）视为安省每份火险合同的一部分，必须印在保单里。要注意它的范围：这组法定条件属于该法第 IV 部分，按第 143(1) 条只管保单里「火灾」这一部分的保障；水管或管道破裂、漏水造成的损失（第 143(1)(a.6) 条），以及盗窃、入室行窃（第 143(1)(a.7) 条），都被排除在这一部分之外——这两类损失赔不赔，要看保单自己的条款怎么写。其中第 4 条 Material Change 与本文直接相关，大意是：

• 任何对风险有实质影响、且在被保险人控制和知情范围内的变化；
• 除非及时书面通知保险公司或其本地代理，否则合同在受影响的部分失效；
• 保险公司收到通知后，可以退还未满期保费并取消合同，或书面要求你在收到通知后 15 天内补缴附加保费，逾期不缴合同即不再有效。

搬走是你自己决定、自己知道的事，满足「控制和知情」这两个要件；至于「房子没人住」算不算对风险有实质影响的变化，法条没有替你回答，取决于保单怎么写、保险公司怎么判断。

另外要知道：按同一组法定条件第 6 条，出险后你提交的损失证明，须列明自保单签发以来房产在「use, occupation, location, possession」等方面的变化。也就是说，房子空着这件事，理赔时迟早要摆上桌面——与其事后被问到，不如事前自己讲清楚。

空置天数写在哪里：你的保单，不是法律

网上常见「房子空置超过某个天数，保险就失效」的说法。要分清楚：安省 Insurance Act 的法定条件里，没有写「空置」这个词，也没有任何天数。空置或无人居住的限制，来自各家保单自己的 vacancy / unoccupancy 条款，期限、例外和后果各家不同。

行业机构的说法可以作为参考方向。加拿大保险局（Insurance Bureau of Canada, IBC）的术语表区分了两个概念：

• Unoccupied（无人居住）：屋里有家具物品，人只是暂时不在，比如出门度假；
• Vacant（空置）：所有住户已搬出、没有回来的打算，或者还没有新住户搬入——有没有家具都算。

按这个定义，卖掉房子、搬去新家的卖家，更接近「vacant」而不是「unoccupied」——哪怕你留下了几件家具。IBC 在 2026 年的消费者文章里还提到，房子无人居住超过 30 天，一般需要告知保险代表。这是行业层面的通用提示，不是法定期限；你的保单对 vacant 怎么约定、从哪天起算，只能看原文。

搬家前后，卖家可以按这个顺序做

下面是实务建议，不是法律要求的清单。每一步的具体做法，以你的保单条款和保险经纪的书面答复为准。