立即通知律师（24小时内）

得知火灾后第一件事是联系自己的律师。律师会评估”实质性损坏”程度（影响是否结构性、是否还能合规居住），然后启动正式书面通知卖家律师的程序。不要直接联系卖家——所有沟通必须通过律师以保留法律证据。

要求看保险单和理赔进度

通过律师向卖家律师索取：（1）卖家的房屋保险单（policy）副本、（2）保险公司理赔档案和评估报告、（3）实际理赔金额和支付时间表。这些信息决定你是”继续交易拿保险款”还是”终止合同”更划算。

评估是否构成Substantial Damage

OREA合同没明确定义”substantial”，但行业标准：（1）维修成本超过房价的10-20%、（2）影响主体结构（地基、承重墙、屋顶大面积烧毁）、（3）烟雾和水损贯穿整个房屋、（4）市政关闭房屋禁止入住。如果只是单一房间或外墙小面积损坏，通常不构成substantial。

做出选择并书面通知（律师代办）

在合理时间内（通常合同firm后5-15天，律师建议时间）做出选择：终止 or 继续。律师起草正式书面通知发给卖家律师。没有书面通知就不算选择，超出时限可能丧失某些权利。

如果继续交易：监督修复+拿保险金

选择继续的买家有几种处理方式：（1）卖家用保险金修复完成后再交接（可能延期closing）、（2）closing时扣减保险金后过户、买家自己修。律师起草adjustment条款写入Statement of Adjustments，确保保险款转给买家或抵扣购房款。

如果只是部分火灾损坏，能不能强制要求卖家修好后交接？

如果合同里没特别条款，买家不能强制要求卖家”修好后交接”。但通常双方会通过律师协商：卖家用保险金修复完成后延期closing。这是双方都接受的方案，但需要书面修改合同（amendment）。

Offer firm之后买家自己买保险有用吗？

非常有用。即使OREA规定卖家承担风险，万一卖家保险公司倒闭、保险被cancel或拒赔，你的损失没有保障。Offer firm就向你的insurance broker申请binder（保险绑定），花费$50-150但提供双重保障。建议closing前30天开始的保单。

如果是天灾（暴雨、雪压房顶）怎么处理？

原理一样——OREA第条款覆盖任何”buildings…at the risk of Seller”。无论是火灾、洪水、风暴、雪压，从firm到closing之间发生的损坏都由卖家承担。买家有同样两个选择：终止或继续+保险金。

保险公司迟迟不理赔怎么办？

保险公司在合理时间（通常30-60天）内必须处理理赔。如果拖延超过closing期，律师协商两条路：（1）延期closing到理赔到位、（2）closing时卖家扣留预估保险金额（escrow），理赔到位后退还。任何情况都要书面文件。

交接前损坏，卖家偷偷修复不告诉买家可以吗？

不可以。任何material change（实质性变化）卖家都必须及时通知买家，否则构成misrepresentation（虚假陈述）。如果买家发现交接前有未披露的修复，可以要求重新议价、终止合同甚至诉讼欺诈。卖家发现损坏的第一时间就有disclosure义务。