当年用首次购房激励（FTHBI）买的房，现在要卖：政府那份共享产权按什么数还？

卖房一定触发 FTHBI 还款，而且只能一次还清。还多少不是当年借的那个数，而是「成交价 × 当初的比例」，再被一条按年 8% 单利的边界夹住——跌价时这条边界护的是谁，取决于你哪天签的约。

我是 Arthur Zhao，多伦多地产经纪。买家的 offer 已经签下，律师开始列成交前要清掉的东西：除了银行那笔按揭，还有一笔你和加拿大政府签的共享产权按揭——这就是你 2019 到 2024 年间买房时拿的「首次购房激励」。到了这一步，问题就变得很具体：当年政府出的那 5% 或 10%，现在到底要还多少？是原数、是按房价涨跌算、还是有上限？这篇只讲 CMHC 公开的规则和它自己给的算例，帮你在成交前把账算明白；个案数字以 Program Administrator 出的发票为准。

先认清它是什么：一笔跟着房价结算的按揭

FTHBI 不是补贴，也不是一笔固定金额的无息贷款，而是你和加拿大政府签的一份 shared equity mortgage（共享产权按揭，简称 SEM）。政府当年按购价的 5% 或 10% 出钱给你凑首付，换来的是：以后房价涨，它分一份；房价跌，它也承担一份。

这个计划已经关门：新申请的截止时间是 2024 年 3 月 21 日午夜（EST），2024 年 3 月 31 日之后不再批准任何新申请。但已经拿到激励的业主，那份 SEM 仍然有效，批后的各种变更由 Program Administrator 按《Operational Policy Manual》第 6.3 节处理。所以，今天准备卖房的 FTHBI 业主，面对的是一套「计划已停、合同仍在」的规则。

卖房为什么一定要还，而且必须一次还清

规则写得很直接：激励必须在满 25 年或房子出售时，以先到者为准还清。所以只要你在 25 年内卖房，还款就是交易的一部分，不是可选项。

另外两条要同时记住：

• 只能全额，不能部分还款——没有「先还一半」这个选项。
• 可以提前自愿还清，没有提前还款罚金——但自愿提前还和 25 年到期时，都要做一份合规的独立评估来定市值（出售时则一般看成交价，见下文）。

同一个公式，涨价和跌价时边界的作用不一样

用 CMHC 自己的例子算一遍

根据 CMHC（2024）的还款说明书，两个例子都是：当初房价（original home value）$400,000，拿 5%，激励额 $20,000，持有 5 年后出售。

例一：以 $480,000 卖出（升值）
按比例算，政府分到的升值＝（480,000 − 400,000）× 5%＝$4,000；封顶＝20,000 × 8% × 5＝$8,000。两者取小，是 $4,000。所以要还 20,000 + 4,000＝$24,000（另加还款时应付的相关费用）。

例二：以 $330,000 卖出（贬值）
按比例算，政府承担的跌幅＝（330,000 − 400,000）× 5%＝−$3,500；下限＝20,000 × 8% × 5＝−$8,000。跌幅没碰到下限，按 −$3,500 算，要还 20,000 − 3,500＝$16,500。

注意这两个例子里 8% 边界都没有被触发：涨幅不到封顶，跌幅也没到下限。边界真正起作用的，是「持有年数短、涨跌幅大」的情形——因为 8% 是按年乘出来的，持有越短，那条线离激励额越近。

出售时的「市值」认谁的

卖房触发的还款，市值按出售时的市场价值认定，一般以买卖合同上的成交价为依据。

两种例外要留意：

• 卖给有关联的人（non-arm's length，比如卖给家人）：必须由合格的房地产评估师出一份独立第三方评估，不能只拿合同价说话。
• 对市值有分歧时：Program Administrator 保留自费另做一份独立评估的权利，以确保估值反映公平市值。

需要评估时，评估师须是认可的加拿大专业协会的在册会员、持有 AIC、OEAQ 或 CNAREA 等专业职衔，并有执业过失（E&O）保险；报告要按 AIC 或 OEAQ 的模板出具，并符合《Operational Policy Manual》附录 A 的要求。

出售还款的流程：倒着从成交日排

CMHC 的要求是：至少在还款日（或出售成交日）前 10 个工作日通知 Program Administrator。以成交日为终点往回排，下面四步最好在签下出售合同后就启动。

不卖房，也可能被要求还

出售和满 25 年是两个明确的触发点，但 CMHC 还列了几种会触发全额还款的变更：

• 分手或离婚买断共同借款人，而买断需要额外的保险贷款时；
• 转按揭（port 你的按揭）；
• 部分解除抵押（partial release of security）——这被视为出售。

至于再融资，CMHC 的原话是借款人应就「某些再融资情形下是否需要还款」与贷款人商量。所以卖房前如果还在考虑转按揭、再融资之类的安排，先把它们对 FTHBI 的影响问清楚。

装修升值也要分，还有几笔费用

政府分享升值或承担跌幅，不论你有没有花钱装修改善房子——装修带来的增值，同样进入「市值 × 比例」这个公式。CMHC 在说明书里自己也提示：还款额按还款时的房屋价值算，大额装修会推高房屋价值，可以考虑在大额装修前先还清激励。

此外，借款人还要承担管理类费用，CMHC 列举的包括：还款时的估值费用、违约管理费用，以及解押费用。各项具体金额 CMHC 的公开材料没有列明，以届时的发票为准。