租客把我的出租房挂上 Airbnb 赚差价，安省房东能怎么办？

安省《住宅租赁法》给了房东两条可以同时走的路——一条针对「人」，一条针对「钱」，但其中一条有个 60 天的时限，错过就永远关上。

我是 Arthur Zhao，在 GTA 做了 12 年全职地产经纪，也替房东做过 160 多次出租代理。这些年被问得越来越多的一个问题是：「我的租客自己根本不住，把我的房挂到 Airbnb 上短租，一个月赚的差价比付给我的租金还多——我到底能拿他怎么办？」

好消息是，安省《住宅租赁法》给了房东两条可以同时走的路：一条针对「人」（把擅自占用的人请出去），一条针对「钱」（违法加价本身可能是犯罪）。坏消息是，其中一条路有一个很锋利、也很容易被错过的时限。下面我把这两条通道、各自的法律依据和时限陷阱，按能核到的法条原文逐条讲清楚——不是道听途说。

先破一个误区：Airbnb 住客通常不是你法律上的「分租人」

很多房东（甚至一些同行）一上来就把这件事叫「转租」或「分租」，然后去翻分租的规则。这一步就容易走偏。

在安省，租客要合法把单元让给别人住，只有两种正式形式：转让（assignment，第 95 条）和分租（sublet，第 97 条），两者都必须事先取得房东同意。而 Airbnb 上来了又走的短租住客，既不是受让人，通常也不构成法律意义上的「分租人」——他们只是短暂占用。

据《住宅租赁法》第 100 条，凡租客不是通过第 95 条转让、也不是通过第 97 条分租，就把单元的占用权交给了别人，这就属于未经授权占用（unauthorized occupancy）。把 Airbnb 差价这件事定性成「未经授权占用」、而不是「违规分租」，是你后面选对通道的前提。

两条通道，可以同时走

通道一：未经授权占用——把「人」请出去的路

这条路针对的是「有人在你没同意的情况下占着这套房」这个事实。

据《住宅租赁法》第 100(1) 条：如果租客不是通过合法转让（第 95 条）或合法分租（第 97 条），而把单元的占用权转给了别人，房东可以向 LTB 申请终止租约，并把租客和这个占用人一并驱逐。也就是说，你的目标既包括那位短租住客，也包括把房子拿去牟利的租客本人。

据第 100(3) 条，你还可以一并申请，要求这位未经授权的占用人支付使用与占用的补偿（compensation for use and occupation）——这是可能真正进你口袋的钱。

另外据第 104 条，如果你其实愿意让这位占用人合法住下去，也可以选择跟他直接协商一份新租约。这是给你多一个选项，不是义务。

通道二：违法加价——追「钱」和罚款的路

如果说通道一针对「占用」，通道二针对的就是「租客靠这套房违法赚钱」这件事本身。

据《住宅租赁法》第 134(3) 条，任何租客（以及代表租客行事的人）不得直接或间接：

• (a) 以高于房东依法可收取的租金的价格分租该单元；
• (b) 因分租、交出占用或让出占有，向任何人收取 fee、premium、佣金、bonus、押金或类似款项；
• (c) 要求他人在依法应付的租金之外，为货物或服务额外付对价。

Airbnb 赚差价的本质，正是第 (a) 项——以高于合法租金的价钱把房子短租出去。

据第 234(l) 条，以违反第 134 条的方式收费，构成犯罪（offence）。据第 238 条，一旦定罪：非法人（个人）最高罚款 $100,000（第 238(1) 条）；法人最高罚款 $500,000（第 238(2) 条；现行额度经 S.O. 2023, c. 10 修订，与安省政府 rental housing offences 页公布的口径一致）。

请注意一个区别：这条路上的罚款是交给王室（Crown）的处罚，不是判给你的赔偿。它的价值在于震慑与追责；想拿回损失，主要还得靠通道一的「使用与占用补偿」。

那什么才算合法的分租或转让？

讲清违规，也得讲清合规的边界，否则容易矫枉过正。

租客确实有权在取得你同意的前提下转让（第 95 条）或分租（第 97 条）。但「同意」不等于你可以随意设卡：

• 据第 97(2) 条，对分租请求，房东不得任意或不合理地拒绝同意；
• 据第 97(3) 条，你就同意分租只能收取合理的实付自付费用（out-of-pocket expenses），不能借机加价；
• 据第 97(4) 条，即使合法分租，原租客仍然对整份租约负责。

如果租客认为你「任意或不合理地拒绝」了同意，据第 98 条他可以向 LTB 申请，但据第 98(2) 条要在一年内提出。

换句话说：合法分租是一个「先问、经同意、只收成本价」的过程；Airbnb 差价则跳过了同意、还赚了加价——两者不是一回事。

还有第三条线：市政短租牌照（以多伦多为例）

前面两条通道来自省级《住宅租赁法》。除此之外，很多城市对短租还有市政层面的规则，是另一条彼此独立的线。

以多伦多为例，据多伦多市政府短租规定：短租只允许用于经营者的主要居所（principal residence）——即「你实际居住、并用于账单、身份证件、报税和保险的地址」；而且「你同一时间只能有一个主要居所，因此不能合法经营多于一处短租」。

这对「赚差价」模式几乎是致命的：靠差价套利的租客往往人根本不住在这套房里，那它就不是他的主要居所，在多伦多本身就不合规。

要提醒一个容易被误读的点：多伦多市明确「不要求租客在登记短租前取得房东同意」，也不核查是否取得同意。但这只是市政登记层面的事，绝不等于免除了《住宅租赁法》下对房东的责任——租客可以在市里登记成功，同时仍然暴露在你上面那两条通道的救济之下。其他城市各有自己的短租规则，不能照搬多伦多。