外国买家禁令与 NRST：2026 年非居民还能在安省买房吗？
联邦禁令决定「能不能买」，安省 NRST 决定「多交多少税」
2026 年非居民还能在安省买房吗？
分两层看：联邦《禁止非加拿大人购买住宅物业法》仍然有效，已延长至 2027 年 1 月 1 日，在人口普查都会区（CMA/CA，含整个大多区）内禁止非加拿大人购买 3 个单元及以下的住宅——除非符合例外。即便符合例外能买，作为外国国民还要交安省 25% 的非居民投机税（NRST）。一句话：联邦禁令管「能不能买」，NRST 管「多交多少税」。
来源：canada.ca / CMHC（Prohibition Act）；ontario.ca（NRST）。本文为一般信息，非法律意见，具体情况请咨询地产律师。
「我是非居民/持工签/留学生，还能在多伦多买房吗？」这是近两年我最常被问的问题之一，也是最容易踩雷的一类——因为它牵涉联邦禁令和省级税两套独立规则。这篇我把两者拆开讲清楚：谁被禁、有哪些例外、要多交多少税，以及它们如何叠加。提醒：规则由法规细则规定、改过多次，落定前务必核对最新条文并咨询律师。
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联邦禁令：现状与有效期
⚠️禁令的例外条件（如工签剩余 183 天、留学生 244 天/5 年/50 万等数字）由法规细则规定、此前已修改过多次。这些正是最容易过时的细节——签约前务必核对最新条文并咨询地产律师。
谁被禁、有哪些例外
地理与房型范围、违规处罚
ℹ️安省在部分情况下设有 NRST 退税路径（例如买家在规定期限内成为永久居民）。退税规则历年有收紧，具体资格请在 ontario.ca 上核对最新规定。
安省 NRST：25%、全省适用
💡 两套规则不是二选一，而是叠加：联邦禁令先决定你能不能买（不符合例外则在 CMA/CA 内根本不能买），NRST 再决定你要多交多少税（符合资格能买的外国国民，仍要在 LTT 之上再交 25%）。
两层如何叠加在一个 GTA 买家身上
一个典型的非居民个人在 GTA 买标准住宅，会同时面对两套独立规则：① 联邦禁令（资格门槛）——在 CMA/CA（含整个 GTA）内，非加拿大人一般根本不能买 3 单元及以下住宅，除非符合永居/合资格工签/合资格留学生等例外；② 安省 NRST（税）——若确实获准购买（符合例外、或买在 CMA/CA 之外、或属禁令之外的房型），作为外国国民仍要交 25% NRST，叠加在 LTT 之上。任何具体个案的法律交互，务必由律师确认。
常见问题 FAQ
加拿大外国买家禁令什么时候到期？
According to 加拿大财政部（2024 年 2 月 4 日宣布），禁令已延长至 2027 年 1 月 1 日。建议在 canada.ca 上再核对一次最新状态。
持工签或留学生能在安省买房吗？
可能可以。工签持有者需购买时工签剩余有效期≥183 天且购买不超过 1 套；留学生需连续 5 年报税、每年居住≥244 天、房价≤50 万且不超过 1 套。具体条件以最新法规为准。
安省非居民投机税（NRST）是多少？
According to ontario.ca，自 2022 年 10 月 25 日起为 25%，适用于安省全境的住宅物业，对象为外国国民/外国公司/应税受托人，且在常规土地转让税之外额外征收。
违反外国买家禁令有什么后果？
据 CMHC，违规的非加拿大人（及知情协助者）最高罚款 1 万加元，法院还可下令强制出售该物业；违规者也无法保留法院强制出售产生的收益。
Arthur Zhao
Real Estate Broker · FRI · ABR · SRS · PSA · MCNE · E-PRO · CLHMS & GUILD Elite · REAIS
VP & Branch Manager, Bay Street Group Inc.
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