Firm Offer 签了，房子估价却低于成交价：差额谁来补？

第一步：搞懂银行的核心规则——「成交价 vs 估价，取低者」

这是整件事的根。很多买家以为「我谈下了 100 万，银行就按 100 万贷我 80%」，错。银行放贷不看你谈了多少，看的是房子值多少。

• 取低者原则（lesser of）：根据 CMHC，贷款额（以及贷款保险）是按「成交价」和「市场估价」两者中较低的那个来计算的。
• 谁来定「值多少」：银行会派一位持牌评估师（appraiser）独立评估，得出一个 appraised value。这个数字银行说了算，不是你和卖方说了算。
• 缺口=成交价−估价：这部分银行一分钱都不会贷，因为它超出了房子在银行眼里的价值。这笔钱只能你自己用现金补。

记住这一句话就够了：银行贷的是「估价」，不是「你出的价」。差价是你的责任。

第二步：缺口到底要补多少钱——一个真实算例

很多人低估了缺口的杀伤力，因为它不只是那笔差额，而是差额会原封不动加到你已有的首付上。我们算一笔账：

• 成交价：100 万；你计划首付 20%，即 20 万，贷款 80 万。
• 结果估价只有 95 万。
• 银行只按 95 万算，最多贷你 95 万 × 80% = 76 万。
• 你需要的现金 = 成交价 100 万 − 银行的 76 万 = 24 万。

也就是说，你的首付从 20 万一下子变成了 24 万，凭空多出 4 万现金（在 20% 首付场景下，缺口的 80% 由贷款减少造成、20% 本来就是你的首付比例，最终你要多掏的正好是那 5 万估价缺口的全部）。如果你首付本来就压在 20% 这条线、手上没有额外现金，这 5 万随时能让一笔 firm deal 当场崩盘。

第三步：低于 20% 首付的买家更危险——CMHC 保险也按低值算

如果你首付不足 20%、需要买 CMHC 之类的高比例贷款保险，估价不足的打击更猛。根据 CMHC，最低首付是前 50 万的 5% + 超出部分的 10%，最高可贷到房价的 95%（即最高 95% LTV）；而这个比例同样是按「成交价与估价取低者」算的。

• 估价一低，可保贷款额跟着降，你不仅要补差额，可能还要把首付重新拉回到对应比例之上，否则保险贷款根本批不下来。
• 2024 年联邦改革把可上保险的房价上限提高到 150 万加元，并对首次购房者放宽到 30 年摊还，但「取低者」这条底层规则没变。

换句话说：首付越薄、越靠近 95% 这条线，估价不足时你被逼着补的现金占比越高，缓冲越小。

第四步：为什么估价会低于成交价——尤其在抢 offer 和降温市场

估价不足不是评估师跟你过不去，背后通常是这几类原因，在 GTA 的特定行情里尤其常见：

• 抢 offer 推高了成交价：多个买家竞价，最后价格冲到「情绪价」而非「市场可比价」。评估师只认近期成交的可比房（comparables），你比 comps 高出来的部分，他不会认。
• 市场在降温/下行：你几周前签约时是热市，等到估价时市场已转冷，可比成交价往下走，估价自然跟不上你当初的成交价。
• 缺乏可比成交：独特户型、刚 renovate、特殊地段，附近没有近期可比成交，评估师只能保守取值。
• 楼花/新房交付时估价：你两三年前签的楼花价，等到交房时若市场已回落，交付估价可能低于当年合同价——这是近年很多楼花买家踩的坑。

最好的防守是在你签字之前就做的。一旦 offer 变 firm，你的选择就所剩无几了。我给买家的实战清单：

• 贷款条件（financing condition）：在 offer 里保留一个「以成功获得贷款为前提」的条件期。如果估价不足导致银行批不下你需要的贷款额，你可以在条件期内合法退出、拿回定金。抢 offer 时这往往是卖方第一个要你砍掉的条件——砍之前务必想清楚后果。
• 估价条件（appraisal condition）：更直接地写明「以房屋估价不低于成交价为前提」。在估价风险高的房子（抢得凶、可比少）上尤其值得争取。
• 提前做贷款预批 + 让贷款人/经纪提前看可比：在下 offer 前就让你的 mortgage broker 评估这个价位估价能不能撑得住，心里先有数。
• 准备一个「缺口现金垫」：如果你决意要在抢 offer 中拿掉条件去赢，那就预留一笔可动用的现金专门用来补可能的估价缺口，别把首付压到一分不剩。

如果木已成舟——offer 已 firm、估价又确实低了，按可行性从高到低，你大致有这几条路：

• 用现金补足缺口：最直接，前提是你拿得出这笔钱。这也是为什么第五步要留现金垫。
• 质疑/复核估价（dispute）：如果你认为评估师漏看了近期更高的可比成交、或忽略了 renovation，可以通过你的贷款人提交补充的可比资料，请求复核（reconsideration of value）。成功与否取决于是否真有更强的可比证据，不保证翻案。
• 换一家贷款人/换估价：不同 lender 用的评估师和口径可能不同，有时换一家或重新估价能得到更接近成交价的数字——但要注意时间是否来得及在过户前完成。
• 找卖方谈降价：把估价报告作为依据，请卖方把价格降到估价水平。但你是 firm offer、已无合同退路，卖方没有义务配合，谈成与否看对方意愿和市场。
• 补充融资：在差额不大、且你财务允许时，二级贷款/私贷等是最后的桥——成本高，只作兜底，事先一定算清总成本。

成交价 100 万、估价 95 万，我到底要多补多少现金？

银行只按 95 万的估价算你的贷款上限。若按 80% 贷款，最多贷 76 万，你过户需要的现金 = 100 万 − 76 万 = 24 万，比你原计划的 20 万首付多出 4 万；这 5 万的估价缺口最终全部由你现金承担。首付越接近 20% 这条线、手上现金越少，越危险。

我签的是 firm offer，估价低了能不能因此退出、拿回定金？

通常不能。firm（无条件）offer 没有贷款条件或估价条件做退路，意味着估价不足不是合法的退出理由。如果你补不上缺口、不能按时过户，卖方一般可没收定金，甚至追讨进一步损失。想保留退出权，必须在签字前就在 offer 里写入贷款条件或估价条件。

估价为什么会低于我谈下来的成交价？

最常见的是抢 offer 把价格推到高于近期可比成交（comparables），而评估师只认 comps；或市场在你签约后降温，可比价往下走。独特户型、缺乏近期可比成交、楼花交付时市场回落，也都会导致估价低于成交价。这在 GTA 的抢 offer 和降温行情里都很常见。

估价偏低，我可以要求复核或换估价吗？

可以尝试。如果你认为评估师漏看了更高的近期可比成交或低估了 renovation，可通过贷款人提交补充资料申请复核（reconsideration of value）；不同 lender 的评估师口径也可能不同，换一家有时能得到更接近成交价的数字。但都不保证成功，且要留足时间在过户前完成。

在抢 offer 时，我该不该删掉贷款条件去赢下房子？

如果你手上没有足够现金兜底估价缺口，删条件的风险很高。如果你确实想去拼，至少做两件事：一是让 mortgage broker 提前判断这个价位估价撑不撑得住；二是预留一笔专门用于补缺口的可动用现金，别把首付压到一分不剩。把潜在损失（定金 + 索赔）和赢下房子的价值放在一起权衡后再决定。