贷款预批之前 30 天

区域和类型确定阶段

看房之前完成签约（BRA）

上市前 60–90 天，做「市场前置研究」

Listing Agreement 的关键条款要谈在前面

重大装修/改造决策必须先聊

议价空间来自「准备时间」，不是「谈判技巧」

受信责任（Fiduciary Duty）需要时间累积

Listing Volume 不是判断标准

我还没决定要不要买房，可以提前找经纪聊吗？

可以，而且建议这么做。专业经纪不会因为你「还在考虑」就推开你——这种早期对话本身就是他工作的一部分。提前接触，让你判断市场、确认预算合理性、看看自己的需求是否清晰，这些不需要你立刻做任何决定。

签了 Buyer Representation Agreement (BRA) 是不是就被锁定了？

不一定。BRA 在 TRESA 框架下可以约定具体期限（比如 60 天、90 天）、地理范围（比如限制在某些区域）和退出条件。提前签 BRA 不等于「被绑住」，反而是确认双方关系的最清晰方式。

我已经找了一个经纪，但感觉不合适，可以换吗？

可以。买方端 BRA 一般写明退出条件，过期后自动解除；卖方端 OREA Form 242 是 Listing Agreement 的解除表，需要双方同意。换经纪是合规的，但「先换好再走」比较稳妥——直接和原经纪坦诚沟通，绝大多数都能合理解决。

卖房上市前 90 天，经纪能做哪些具体的事？

评估真实定价区间、做可比成交分析（CMA）、建议是否需要 staging 和小修小补、规划广告和摄影、判断最佳上市时间、提前接触潜在买家代理网络。这些事情做得扎实，挂牌后第一周就能形成有效曝光。

怎么判断一个经纪是不是适合长期合作？

看三件事：在你目标区域和价位段的实际成交记录、是否愿意花时间和你聊清楚需求和市场（不是只想「快速签约」）、有没有完整的服务网络（律师、贷款、检验师、装修团队等）。这些远比「今年卖了多少套」的数字更能说明问题。