卖家 Counter Offer 给买家多少 Irrevocable 有效期合适？

标准场景：Counter 给 24 hr

没有特别情况，counter offer 给 24 hr 是 GTA 通用标准。原因：让买家有完整白天时间咨询经纪、律师、家人。买家心理上不感觉被压迫，谈判氛围好。实操：counter 在下午 4 pm 发出 → irrev 第二天下午 4 pm。这给双方一个’白天工作日’的回应窗口。

Offer Day 抢 offer 场景：6-12 hr

如果是 listing 设了 offer day（譬如周二晚上 7 pm 接收 offer），卖家选中一个 counter，给 6-12 hr 是常态。买家此时心理预期是’今晚必须决定’。风险：太短（2-3 hr）= 买家律师 / 家庭无法配合，反感；太长（24 hr）= 第二个 backup offer 跑了，浪费 leverage。建议：6 hr 给买家 + 通知 backup buyer’我们另一 offer 出去了，6 hr 内你 stand by’。

买家来自远地（外地/海外）：48 hr

如果买家在另一个时区（中国、香港、欧洲），24 hr 不够（时差导致只有 12 hr 醒着时间）。给 48 hr 是合理。提示：让经纪问 buyer agent：’买家在哪个时区？’再决定 irrev。卖家如果赶着另一个 deal，可以先 give 48 hr，但同时要求 deposit 在 24 hr 内 wire 到 trust。

Backup Offer 场景：12 hr

如果你已经有一个 deal 在 condition 中（比如 conditional on financing），第二个买家递了 backup offer，你要 counter 这个 backup。给 12 hr 即可——backup 买家心理预期是’我在等位’，他不期望长时间 negotiate。关键：要在 backup offer 的 schedule 里写明’本 offer 仅在 first deal 失败后激活’，避免双重锁定。

Lowball offer 不接受时：6 hr

如果买家 offer 低 8%+ 你完全不愿意接受，但又不想直接 reject（保持谈判通道），可以 counter 到接近 fair value，给 6 hr 短 irrev。策略意义：让买家感觉’卖家有 demand 不缺我’，要么快速决定接受，要么放弃。避免：counter 给 24 hr → 买家以为有谈判空间，浪费 3 天来回。

买家说他需要 72 hr，怎么办？

问原因。合理（外地、需要法律审核）就给；不合理（’我考虑下’）= 红旗，可能买家在等其他房，你被备胎。对策：如果不合理，counter 给 24 hr 同时让经纪传话’我们另一个 offer 也在等，24 hr 是底线’。如果买家继续僵持，往往是不真的 motivated。

Irrev 到期前买家要求 extension 怎么办？

看你心理位置。如果你急卖、有 backup = 拒绝（让 offer expire，重新谈或接 backup）；如果买家是唯一好 offer = 给 12 hr extension（不是再 24 hr，避免买家以为’随便延’）。

Irrev 到期但买家忘了签，能 ‘expire’吗？

理论上可以。Offer 在 irrev 后自动失效，卖家可以接受其他 offer。但实务：让你的经纪在到期前 1 hr 给 buyer agent 发邮件确认’irrev 失效’，留书面 record。否则买家事后说’我以为还在 negotiate’，可能引发 RECO 投诉。

卖家可以撤回自己的 counter offer 吗？

在买家签字前可以。一旦买家签字接受，counter 即生效合同。实操：如果你想撤回，立刻发书面通知 buyer agent 并要求确认收到。最好通过律师发，避免后续争议。

周末/假日的 Irrev 怎么算？

Calendar hour 不停。给周五下午 4 pm 24 hr = 周六下午 4 pm 到期。这通常对买家不利（律师下班）。卖家策略：如果你是周五下午 counter，给 36-48 hr 让买家覆盖周末 = 显得有诚意 + 增加买家接受概率。除非周末有竞争 offer 在等，那 24 hr 加压力。