费用 1：开发费 (Development Levies)：$15-50K

市政对新建项目征收的 levy，包括 education levy、park levy、water/sewer hookup 等。开发商‘capped 在 $15K’是常见 incentive，但不 capped 的项目可能交 $30-50K。看合同上 levy 是否 capped 是关键一步——很多新人没看就签了。

费用 2：HST 净成本：$15-30K

新房要付 HST 13%。如果你做主要居所，能拿回大部分 federal + provincial rebate，最终净付 ~2-3% 房价（约 $15-30K，看价格）。但如果是投资用途（要出租），不能直接拿 rebate——要先付全 HST 再申请 NRRP rebate（出租 1 年后申请）。投资人要把 cash flow 影响算进去。

费用 3：Occupancy Period（仅 condo）：$2-15K

Condo 楼花有 occupancy period（开发商交付到正式 closing 之间）。这段时间你住进去但还没拿地契——交 ‘phantom rent’：mortgage interest + 物业税估算 + maintenance fee。一般 3-12 个月，每月 $1-1.5K，总 $3-15K。这笔钱不抵本金。

费用 4：装修升级 (Upgrades)：$10-50K

开发商展示间是 ‘upgraded’，标准包是另一个版本。从 standard 升级到展示间标准要花 $10-50K——hardwood、台面、橱柜、电器都是 upgrade 项目。Standard 包听起来便宜，实际入住后大多数人后悔没升级。

费用 5：Tarion 注册费 + Closing 调整：$1-3K

Tarion enrollment fee（开发商付，但合同里通常 pass through）：$385-1,500。再加 closing 当天的 property tax 调整、utility 押金、title insurance、律师费共计 $3-5K。这些二手房也有，但楼花因为是新建会多 $1-2K。

HST rebate 自动给吗？

主要居所用 = 开发商在 closing 当天直接 credit 你（你不用先垫付）。投资用 = 你先付全 HST，1 年出租后申请 NRRP rebate（约 2-3 个月才到账）。

Capped levy 一定要在合同里吗？

必须明确写在合同里，不能口头承诺。’capped at $15K including HST’ 措辞要精确——加上 ‘including HST’ 防止开发商在数字上加 13% HST。

装修能不做 upgrade 吗？

可以全 standard，但要预期入住后大概率自己花钱改。standard 包通常厨房橱柜便宜、地板 entry-level、台面 laminate。如果 5 年后想卖，没 upgrade 的房在二手市场定价低 5-8%。

Occupancy period 那笔钱能抵以后 mortgage 吗？

不能。这笔钱是给开发商的 phantom rent，不抵本金、不抵利息、不抵物业税。是死成本，做预算时必须算进去。

二手房就没有这些费用了？

二手有自己的费用：land transfer tax、律师费、home inspection、search fee。但没有 development levies、HST 净成本、occupancy fee。总体二手 closing costs 通常占房价 1.5-2.5%，楼花是 4-7%。