Must-Have（非谈不可）：
• 卧室数量（家庭人口决定）
• 通勤距离（工作地点或孩子学校）
• 预算上限（贷款资格决定硬边界）
• 特定学区（如有子女在读）

Nice-to-Have（加分项，可以妥协）：
• 车库数量、地下室、南向采光
• 步行到地铁、装修风格、楼层高低

这个区分非常关键。我见过很多买家把“希望有”当成”必须有”，结果等了两年没出手，错过了最佳入市窗口。

计划住 1–3 年（短期）：
• 优先考虑流动性好的产品（公寓、联排）
• 位置比空间更重要，升值潜力要可预期
• 尽量选择好卖的户型和楼盘

计划住 5–10 年（中期）：
• 可以为家庭扩张预留空间
• 学区、步行评分、社区设施更重要
• 房屋年龄和维护成本要考虑进去

长期自住（10年以上）：
• 情感需求和生活方式优先
• 社区文化、邻居类型、老龄化便利性

2026年安省市场，公寓平均持有不足4年就转手的比例接近三成——很多人没预估好自己的居住周期。

在安省，2026年主流五大行的压力测试利率约为7.0%–7.25%，批出来的金额往往让人觉得”有实力”。但真正重要的是：

• 月供占税后收入的比例建议控制在 32%以内
• 买完后保留至少 3–6个月 生活开支作为应急储备
• 交割费用（律师费、地税、验屋费）预留约 $15,000–$30,000
• 装修和家具费用不要漏算

把这些都扣除后，剩下的才是你真正能动用的预算，也是你的”舒适购买区间”。

通勤：每天多花20分钟通勤，一年就是额外 120小时。通勤方式（开车/GO Train/地铁）要提前模拟真实高峰时段路况。

学区：安省Education Quality and Accountability Office（EQAO）每年公布各校成绩，学区对房价影响可达 10–20%。即使暂时没有子女，好学区也意味着更好的转售价值。

华人社区：如果日常生活习惯（超市、餐厅、语言环境）对你很重要，Markham、Richmond Hill、Scarborough等华人社区聚集区需要优先考虑。

未来规划：是否打算接父母来住？孩子是否要读私校？这些问题现在问，比搬进去再改变计划要好得多。

误区一：”越大越好”
更大的房子 = 更高的地税、暖气费、维护成本。一个人住2,500平方尺的house，实际上是在为闲置空间付钱。

误区二：”新房一定比旧房好”
Pre-construction的交割风险、额外费用（Levies、升级费）往往被低估。成熟社区的二手房有更稳定的周边配套。

误区三：”先买到，再慢慢改”
在安省做大型装修（改结构、增浴室）需要申请 Building Permit，周期长、费用高，很多改造计划最终都搁置了。

误区四：”跟着感觉走”
看到好看的厨房就冲动下offer，结果忽略了地下室渗水、屋顶老化这些实质性问题——这就是为什么需求清单要提前写好，看房时要对着清单打分，而不是靠感觉。