Arthur Zhao · AZ Real Estate Team

房地产经纪人和评估师如何决定房子的价值？虽然每个房地产经纪人的房屋估值略有不同，但这里是比较市场分析（CMA）的执行方式以及考虑的因素。

如果您是卖家：重要的是要知道您的代理人如何评价您的房屋以及买家将如何决定您的房屋价值。

如果您是买方：了解卖方如何达到其要价非常重要。如果你正在参加竞购战，那么了解如何确定市场价值就更为重要，这样你就可以尽最大努力，而不需要付出太多代价。

比较市场分析

第1步：选择最佳可比已售房产。

确定房屋价值多少的第一步是选择附近出售的房产来比较房屋。虽然卖家可能会试图挑选支持最高价格的可比销售（并且买家很想挑选支持最低价格的可比对象），但对于房屋而言，最佳可比对象是：

最近的位置（相同的街道或附近的类似街道）

最近出售（最近几周或几个月）

最接近的尺寸，风格和条件

第2步：进行调整以解释差异。

在多伦多，很少有两栋房子是相同的，因此确定房屋价值的下一步是进行调整 – 增加和减去$$以说明房屋的差异。

在比较房屋并对CMA进行调整时，需要考虑许多因素，包括：

房屋类型 – 独立式住宅是最有价值的，其次是半独立式和排屋。

数量或卧室 – 多伦多的大部分房屋都有三间卧室 – 两卧室房就要减价和4卧室房屋就要加价。

浴室数量 – 两个浴室的家比一个浴室的家更有价值

位置，包括积极和消极的影响 – 一个背靠墓地的房子 不会像同街背对景观的房子卖出同样的价格。

地块大小 – 我们为多伦多房屋支付的大部分价格都是为了土地 – 我们居住的房屋实际上并不昂贵

平方英尺/大小 –

布局 – 如今，开放式布局比拥有大量封闭房间的房屋更有价值。空间的流动也很重要。

停车 – 没有停车的减价是什么？车库增加了多少价值？或双车库点对单车库？门口车道与街道停车？

户外空间 – 室外空间如何比较？重要的不仅仅是尺寸 – 风格，设计，经常维护，景观，邻居 – 考虑了很多因素。

学区 – 高级学区的房屋卖价更高，而在多伦多， 情况更加明显。

房屋的状况 – 房子维护得很好吗？地板和地毯是否状况良好？ 机械设备是否状况良好 – 电气，管道，炉子，A / C，屋顶？

完成 – 比较完成是非常主观的。如何在装修的风格，质量和新近度方面进行比较？一般买家如何看待完成？如果卖方花费5万美元个性化房屋，那么普通买方对这些房屋的估价是多少？重要的是不要过分强调个人品味，而应该考虑一般买家会做什么; 所以，虽然你可能讨厌房子里的厨房，你想要购买并想要撕掉它，如果普通买家不这样做，房子的市场价值就不会受到影响。无法使用的浴室，每个人都必须更换。

地下室 – 有完工地下室的房子和有未完工地下室的房子的价格有什么不同？如果未完成的地下室可以完成，那么这个价值会如何变化？

收入潜力 – 地下室公寓增加多少价值？可以租多少钱？合法公寓与非法公寓有多大价值？

包含和排除 – 如果房屋的销售价格包括电器而另一个没有，则需要进行调整

在查看过去的销售以帮助确定房屋价格时，其他因素也会影响价格：

它出售的一年中的时间 – 它是在热门市场销售的，还是在靠近圣诞节？

无论房子是否做销售美化 – 美化都可以为销售价格增加数万美元

照片的质量 – 翻盖手机照片不好的房子价格卖得低。

房子是如何上市的 – 如果MLS列表中存在大量错误而没有营销工作，则会影响价值

可以轻松看到房屋 – 潜在的买家可以轻松预订看房，还是他们只能在星期一和星期三的2-4点之间看房？

动机 – 有时候，房子卖得不自然，是因为卖家绝望而且只是想搬出去。通过一些表述的迹象，房地产经纪人使用它来查看卖方是否特别有动机卖房。

第3步：验证房屋的价值。

虽然很多代理商都跳过了最后的验证步骤，但我们希望通过其他几种方式估算房屋的价值，并寻找价值观的一致性，趋势和异常。

在评估住宅时，我们：

自购买以来对房屋进行统计分析。我们看看上次购买的平均价格和今天的平均房价。如果自购买以来没有进行任何翻新，如果它与其他市场一起升值，那么它今天的价值是多少？

进行社区分析 – 平均而言，相似的房屋在附近销售的是什么？在去年，无论调整如何，附近三居室独立式住宅的平均价格是多少？

进行竞争分析 – 现在附近发生了什么？房屋是在6天内以多种方式出售还是在市场上出售30天？该地区的需求与供应量相比如何？

在确定市场价值时，还有一些因素并不重要：

卖方需要达到收支平衡的价格。

买方的预算或特定的个人品味

卖家在装修上花了多少钱

MLS列表的要价

那么你的房子值多少钱？

在多伦多确定房屋的价值是一项经验丰富的技能;没有一个统一的表格可以参考计算所有内容。我们开始看到加拿大的自动化房屋估价工具试图将CMA减少为算法 – 尽管这些工具作为验证工具比实际替换适当的估值更有用。

最重要的是：如果买方不想为房屋支付X美元，那么所有估价， 表格和数据都无关紧要。实际市场价值总是取决于买方支付房屋的费用。

Author: William Wang