Greensborough — Markham 东北角、Mount Joy GO 站旁的 2000 年代家庭社区

Greensborough 在 Markham 东北角，是一个 2000 年代起建、以独立屋为主的家庭社区：西缘紧挨 Mount Joy GO 站，社区里湖、塘、小公园很多，南半还有一片临湖、带门禁的 Swan Lake Village。

和隔壁 Wismer 怎么区分：两者以 Markham Rd 为界，Wismer 在西，Greensborough 在东。Greensborough 的识别点是 GO 站和 Swan Lake 一带的湖塘。

先说一个容易讲错的地方：Mount Joy GO 离得近，不等于"全天随时有车"。现行时刻表下，高峰时段火车只开通勤方向（早上往南进城、下午往北回来），平峰两个方向大约每小时一班，细节见第 08 节。

四至：北 Major Mackenzie Dr、南 16th Ave、西 Markham Rd、东 Ninth Line。这个范围和 StatCan 2021 普查区 CT 0403.12 + 0403.13 基本重合，两个 CT 合计约 4.0 km²。

• 邻居：西隔 Markham Rd 是 Wismer，南隔 16th Ave 是 Markham Village，东隔 Ninth Line 是 Cornell。
• Mount Joy GO 站（1801 Bur Oak Ave）在 Markham Rd 东侧，按 TRREB 社区地图比对，大致落在 Greensborough 一侧，而不是 Wismer。
• "Mount Joy" 不是 TRREB 社区名：TRREB 的 Markham 社区列表里没有它，它是 Markham Rd 两侧的老地名。挂牌上写"Mount Joy"，要再看 TRREB 社区标签。

Swan Lake 归属的两种口径：按 OpenStreetMap 的社区范围和普查区，Swan Lake 在 Greensborough 里面；但在市府 1987 版 Official Plan 里，Swan Lake 是单独的规划区（PD 30-1），Greensborough 是 Planning District 40。看规划文件时要知道这个差别。

说明：上面的边界用 Wikipedia、OpenStreetMap 和普查区三方对照得出，没有逐段对 TRREB 地图。西南角（16th Ave / Markham Rd 一带）的具体地址，以挂牌上的 TRREB 社区标签为准。

2021 年普查（以 CT 0403.12 + 0403.13 近似），两区合计 5,155 户入住私人住宅：

• 独立屋 2,830 户（55%）
• Row house / 镇屋 1,585 户（31%）
• Semi 450 户（9%）
• 5 层以下公寓 270 户（5%）；5 层以上公寓 0

北半和南半差别很大：北半（CT 0403.12）独立屋 1,895、row 510、公寓 0；南半（CT 0403.13）row 1,075、独立屋 935、5 层以下公寓 270。看房时先分清是哪一半。

房龄（普查 25% 抽样）：2001–05 年建成 2,130 户（41%）、2006–10 年 1,210（23%）、2011–15 年 845（16%）、2016–21 年 410（8%）、1991–2000 年 480（9%），1990 年以前约 75。主体是 2001–2015 年的房子。

Swan Lake Village：南半临湖、带门禁的 townhouse / 公寓片区，大致在 The Boardwalk Way、Louisburg Way、Lakeside Vista Way 一带。它的使用规则、管理费和设施，本页不做说明——出 offer 前一定先拿到 status certificate 和社区规章，逐条看清楚。

同一社区里，临湖塘、靠铁路（Stouffville 线贴着西缘南北走）、贴主路（Markham Rd、16th Ave、Bur Oak Ave）三类位置差别明显，本页没有可靠的价差数据，需要按具体房子判断。

2026-10-13 和 10-14 在 YRDSB School Locator 按地址逐条抽查了社区内的街道，结果如下（小学为 2026–27 学年，中学 2026–27 和 2027–28 两个学年一致）：

• 常规小学分两片：社区西部、靠 Markham Rd 和 GO 站一侧，抽查的街道（如 Miramar Dr、Cathmar Dr、Sunburst Cres、Swan Park Rd、Harry Blaylock Dr、Bitola Dr、Desjardin Dr）对应 Mount Joy PS（JK–8，281 Williamson Rd）；中部和东部抽查的街道（如 Alfred Paterson Dr、Delray Dr、Greensborough Village Circle，以及 Bur Oak Ave 上的 St. Julia Billiart 一段）对应 Greensborough PS（JK–8，80 Alfred Paterson Dr，2004 年 9 月启用）。两片的分界线没有逐街画出，靠近中间的街道尤其要按门牌查。
• 小学 French Immersion：两片一样，1–2 年级 Fred Varley PS，3–8 年级 Sam Chapman PS（270 Alfred Paterson Dr，就在社区里）。用 Wismer 的地址查，FI 学校也是这两所。
• 常规中学：两片一样，学区校是规划中的 Unnamed Secondary School (Greensborough)，目前还没有校址；新校开校前，过渡安置在 Bur Oak Secondary School（933 Bur Oak Ave），2026–27 和 2027–28 学年都是这样。新校什么时候开，本页没有查到官方日期。
• 中学 French Immersion：Bill Hogarth SS（在 Cornell，100 Donald Sim Ave）。

天主教校（YCDSB）：社区内有 St. Julia Billiart Catholic Elementary（2070 Bur Oak Ave），西南角有 St. Brother André Catholic High School（6160 16th Ave）。它们的学区范围请用 YCDSB 的学校查询工具按地址确认。

学区以门牌为准：买之前请用 YRDSB Find My School 和 YCDSB school locator 按具体门牌查询。同一个社区里常规小学就分两所，常规轨道和 FI 的学校也不同，学区还可能调整。

Markham 市府没有发布社区级人口数据，下面用 2021 年普查，以 CT 0403.12 + 0403.13 近似 Greensborough。

• 人口：2021 年 16,584 人，2016 年 15,824 人。
• 产权：自住 4,670 户，租住 485 户（约 9%）。
• 北半（0403.12）：户均 3.6 人，平均年龄 36.9 岁，5 人及以上的户 605 / 2,740，独居户 155；2020 年住户收入中位数 $136,000。
• 南半（0403.13）：户均 2.7 人，平均年龄 44.6 岁，5 人及以上的户 255 / 2,415，独居户 525；2020 年住户收入中位数 $103,000。
• 母语（单一回答，两区合计）：英语 6,300、粤语 3,115、普通话 1,590、泰米尔语 1,160，另有 1,165 人回答英语加一种非官方语言。

数字上看，北半户更大、居民更年轻；南半独居户更多、平均年龄更高，南半也包括 Swan Lake Village。同一个社区名下，两半的生活形态并不一样。

TRREB Q1 2026 Markham 社区报告（All Home Types）：Greensborough 成交 31 套，中位价 $980,100，均价 $988,068，SP/LP 101%，平均售出天数 32 天。

读这组数之前要知道：

• 全房型中位价受当季房型构成影响很大。Greensborough 的 row house 和低层公寓比例不低（主要在南半），哪一季镇屋、公寓成交多，中位价就会被拉低，反之亦然。它不能直接拿来当独立屋的价格参考。
• 跨社区比较要按房型拆开。拿 Greensborough 的全房型中位价去比 Wismer、Cornell 或 Markham Village 的全房型中位价，比的其实是房型构成，不是同类房子的价差。
• 一个季度几十套成交，样本不大。具体到某一类房、某一条街，要看同类产品近期的实际成交。

TRREB 不发布社区级租金，它的租赁报告只到市一级。TRREB Q1 2026 Markham 全市口径（按已租成交统计的平均租金）：公寓 1 卧 $2,245、2 卧 $2,801；镇屋 3 卧 $3,080（29 套）。这是全 Markham 的数，不是 Greensborough 的数。

本社区挂牌快照：2026-10-13 当天，Zolo、realtor.ca、REW、Kijiji 上带 TRREB「Greensborough」社区标签、在架的整套出租共 13 套；其中 1 套半独立屋只有一个样本，不单列，下面是其余 12 套（5 + 3 + 4）。都是挂牌租金，不是成交租金：

• 独立屋（整栋）：$3,300–$4,100/月，n=5（4 卧 4 套、3+2 卧 1 套）
• 镇屋（三层 row / freehold）：$3,000–$3,200/月，n=3（3–4 卧）
• 公寓：n=4，1+1 卧 $2,200/月，2 卧（含 2+1）$2,550–$2,800/月。其中 3 套在 Markham Rd 沿线的 Joy Station，TRREB 标签是 Greensborough，但另一家平台把这栋楼标为 Wismer，归属有争议。

这 13 套里至少 3 套已经降过价，成交租金可能落在挂牌区间的中下段。样本很小，只能当方向参考；要做投资测算，应该用 TRREB 近 6 个月 Greensborough 的已租成交，按房型和卧室数分组看。

Mount Joy GO（1801 Bur Oak Ave）是 Stouffville 线上的车站，只有一条轨道、一个侧式站台。按 Metrolinx 官方时刻表 Table 71（周末班 2026-09-05 起、工作日班 2026-09-08 起生效）：

• 工作日南行（往 Union）：停靠 Mount Joy 的火车 15 班，05:23 至 20:25；但 15:25 之后到 19:25 之间没有南行火车。
• 工作日北行（往 Mount Joy）：15 班，第一班 09:00 从 Union 开出，09:56 到 Mount Joy，最晚一班 22:30 从 Union 开出、23:25 到。早高峰没有到 Mount Joy 的北行火车，反向通勤只能坐 GO 巴士 70 / 71。
• 平峰：白天两个方向大约每小时一班（南行 10:25–15:25，北行从 Union 09:00 起）。
• 车程：Mount Joy → Union 约 55–57 分钟。
• 周末：火车只在下午和晚上开，约两小时一班——南行从 Mount Joy 15:24、17:26、19:26、21:26 开出，北行从 Union 16:00、18:00、20:00、22:00 开出；15:00 以前往南只有 GO 巴士（71 路）。

结论：目前不是全天双向的频密服务。高峰时段火车只开通勤方向：早上进城、傍晚回家能用；早上从市区出发来 Markham，或者在大约 15:30 到 19:25 之间要进城，火车帮不上忙，周末上午也没有火车。Metrolinx 的 GO Expansion 页面写的"全天双向、每 15 分钟或更好"只提到 Unionville，没有提 Mount Joy。

公交与开车：YRT 18 Bur Oak（无深夜和周末班），303 Bur Oak Express、304 Mount Joy Express 只在高峰运行，另有 TTC 代营的 102D Markham Rd 到 Warden 站，现行班次以 yrt.ca 为准。Markham Rd 就是原来的 Hwy 48；Donald Cousens Pkwy 北端在 Major Mackenzie，往南经过 407。2021 年普查（疫情期间、25% 抽样）4,240 名通勤者里，坐私家车（含乘客）通勤 3,705 人（约 87%），坐公交 375 人（约 9%），单程超过 60 分钟的 600 人。

Greensborough 内部基本是住宅，日常商业集中在西缘 Markham Rd 一带：

• Vanspall's No Frills：9305 Markham Rd，16th Ave 以北、Markham Rd 东侧。
• The Garden Basket：9271 Markham Rd，16th Ave 路口。
• 一路之隔的 Wismer 一侧：Food Basics（1220 Castlemore Ave）、Markham Rd 西侧 Bur Oak 附近的 Shoppers Drug Mart。

前两家出自 York Region 2016 年的商户调查，现在是否仍在营业，请自己再确认一次。Markville 等大型商场都在社区以外，需要开车。

按 OpenStreetMap 的标注，社区内部没有其他超市。住在东边靠 Ninth Line 的家庭，买菜要出到西缘 Markham Rd 或社区以外。

湖塘和小公园是 Greensborough 最直观的特点：

• Swan Lake Park：25 Swan Park Rd，湖在社区中南部。
• 其他有名字的水体：Mount Joy Lake、Avida Pond、Alfred Paterson Pond、Greensborough Pond。
• 公园：Mount Joy Park、Alfred Paterson Park、Harold Humphreys Park、Speight Park、Castlemore Woods Park、Weeden Woodlot Park、Nicholas Miller Park、Abraham Strickler Park 等，另有约 15 个 parkette。
• Mount Joy Community Centre：6140 16th Ave，在社区西南角，平时 8:00–17:00 开放，夏季只对已报名的课程和场地租用开放，不设前台。

社区外、离得不远的：

• Cornell Community Centre & Library：3201 Bur Oak Ave，2012 年 12 月启用，约 129,000 平方英尺，和 Markham Stouffville Hospital 相连，离社区东南边界直线约 1.7 km。
• Rouge National Urban Park：最近的官方入口是 Central Trail 的 Major Mackenzie Trailhead（7322 Major Mackenzie Dr E，有少量免费停车），离社区东北角直线约 1.75 km。Central Trail 全长 10.5 km，压实碎石路面，难度 Easy。

先说清楚：目前没有现成的、按 Greensborough 社区统计的官方治安数据，本页也没有自己做空间统计，所以不给"安全 / 不安全"的结论。

• York Regional Police 有 Community Safety Data Portal 和犯罪地图，可以按地图查看具体街区附近的事件；页面注明部分信息可能延迟或不公开。
• YRP 的开放数据是点位数据，有 municipality、district 等字段，但没有 TRREB 社区这一项，没法直接拿来按社区比较。

想了解某条街，比较实际的做法是：在 YRP 门户上看那一带的记录，再在白天和晚上各去一次现场。

和 Greensborough 关系最大的规划是 Markham Road – Mount Joy Secondary Plan（OPA 53）：

• 范围：Markham Rd 两侧，16th Ave 到 Major Mackenzie，东到 Stouffville GO 铁路，西到临 Markham Rd 地块的西界。也就是社区西缘这一条走廊，不是社区内部的低密度住宅区。
• 进度：2024-06-12 市议会通过，2024-06-27 York Region 发出 Notice of Decision。规划目标是全面建成时至少约 33,000 居民、6,000 个就业岗位。
• 上诉：已被上诉到 Ontario Land Tribunal，案号 OLT-24-000745，结果本页未查到。

York Region 2022 版 Official Plan 把 Mount Joy GO 站周边列为 PMTSA 18，最低密度目标 200 people and jobs/ha（2022 年 7 月通过版；之后省里的 Bill 150 / 162 有改动，以现行版本为准）。

怎么理解：按规划方向，西缘 GO 站周边会逐步加密，但具体高度、密度和时间表都还没定，又有上诉在身。这是长期变量，不是近期确定的利好或利空。另一件要盯的事是学区里那所规划中的新中学（见第 04 节），开校时间也未公布。

选街：在 Greensborough，买家最想要的通常是两类位置——离学校近、但不正对学校的房子；以及社区内部的安静街道，不贴 Markham Rd、16th Ave、Bur Oak Ave 这些主路。

尽调清单：

1. 学区按门牌查：YRDSB Find My School、YCDSB locator 逐个门牌查，FI 单独查。社区里常规小学分 Mount Joy PS 和 Greensborough PS 两片；常规中学目前是规划中的新校、过渡安置在 Bur Oak SS，家里孩子快上中学的，要把这一点算进去。
2. 按时刻表算通勤：如果买房是为了坐 GO，先对着现行时刻表算自己的上下班时间——早高峰没有北行火车，15:25 之后到 19:25 没有南行火车，周末火车 15:00 以后才有、约两小时一班。
3. 临湖、临塘的房子：确认后面的景观是不是永久公园用地，问清排水和雨洪情况。
4. 靠铁路的街段：在有火车经过的时段去现场听一听。
5. Swan Lake Village：出 offer 前拿到 status certificate 和社区规章，看清管理费、使用规则和储备金。
6. 地下室：如果打算自住带出租，确认是不是合法的 second suite。

Greensborough 的卖点都很具体，写得越具体越有用：

• 到 GO 的距离：写步行几分钟，而不是"近交通"。同时别把它包装成"全天随时有车"，买家一查时刻表就知道。
• 湖、塘、公园景观：后面是公园还是邻居，写清楚，配照片。
• 学校与 FI 路径：写明这个门牌对应的小学（社区里分 Mount Joy PS 和 Greensborough PS 两片）和 FI 学校，并提示买家按地址自行核实；常规中学目前是规划新校、过渡安置在 Bur Oak SS，如实写。
• 房龄与街道位置：建成年份、是否在社区内部安静街道上。

定价对比要按房型拆开：别拿全社区的全房型中位价给独立屋定价。TRREB Q1 2026 Greensborough 的 SP/LP 101%、平均售出天数 32 天，是全房型的平均表现，具体到你的房子，要看同类产品的近期成交。

Greensborough 不是一个出租存量大的社区：2021 年普查里租住户只有 485 户，约占 9%。

• 本页不给现金流结论：社区级的成交租金数据没有，第 07 节的挂牌快照只有 13 套，而且至少 3 套已经降价。不要假设正现金流，按保守的成交租金、当前利率、物业税、保险和维修储备逐套算。
• 租金依据：用 TRREB 近 6 个月 Greensborough 已租成交，按房型和卧室数分组，不要用挂牌价。
• GO 走廊加密（OPA 53）：是长期变量，但还有 OLT 上诉、时间表未定，不要当成近期利好来算回报。
• 地下室：如果出租计划依赖地下室单元，先确认是不是合法 second suite。

本页不做房价预测，也不构成投资建议。

Greensborough 是一个房子主体在 2001–2015 年建成的家庭社区，北半和南半是两种生活。北半独立屋更多、每户人口更多、居民更年轻；南半镇屋和 Swan Lake Village 多，独居户更多、平均年龄更高。

• 对买家：湖塘、小公园和社区内部的安静街道是它的日常价值；先按地址核学区，再对着时刻表算 GO 通勤。
• 对通勤族：Mount Joy GO 就在西缘，早上进城、傍晚回家能用，但它不是全天双向的频密服务。
• 对卖家：把到 GO 的步行时间、景观、学校和街道位置写具体，定价按房型对比。
• 对投资人：租赁存量小、租金数据薄，账要算保守；GO 走廊的 OPA 53 是长期变量，不是近期确定的事。