Form 101 是安省地产协会（OREA）为二手公寓（condominium resale）买卖制定的标准买卖合同，全名 Agreement of Purchase and Sale – Condominium Resale（出处：OREA 公开的 Form 101 文本）。你出价时签的那份 offer，一旦卖方接受并按约定通知到你，就成为有约束力的买卖合同。它和永久产权（freehold）房屋用的 Form 100 是同一个骨架，但买的东西不一样：Form 100 买的是一块地和地上的房子；Form 101 买的是一个单位，加上你在大楼共用部分里按比例拥有的那一份，以及车位、储物柜的所有权或专用使用权。所以 Form 101 有 32 条，比 Form 100 多出共管费、车位与储物柜、状态证书与管理、业主大会、合同批准这五条公寓专有条款，同时去掉了 Form 100 里的「未来用途」和「Planning Act」两条，并按公寓改写了产权调查、产权、文件与抵押解除、保险、文件准备和费用分摊六条（第 10、11、14、18、19、21 条），物业栏和经纪行信息栏也不一样。共管费、状态证书和单位保险背后的法律是公寓法（Condominium Act, 1998）。楼花（预售）单位通常签的是开发商自己的合同，不是这份表格。
依据：OREA 公开的 Form 101「Agreement of Purchase and Sale – Condominium Resale」文本；OREA Form 100（对照用）；OREA Residential Clauses 条款库；公寓法。本页按表格自己的顺序逐块、逐条改写说明，不复制表格原文。
下面是一个经常替买家起草、替卖家审阅公寓 offer 的 Broker 的读法：每一栏在实务里怎么填、签的时候该问什么、哪里容易出事。不是法律意见。状态证书、特别摊款、诉讼、储备基金够不够，这些都由你的律师判断。任何条款对你的实际约束力，以你签的那份合同和律师的审阅为准。页上的故事是示例场景，不涉及任何真实客户。
表格开头是填写块：日期、买卖双方、公寓单位的法律描述、价格、订金、附表。接着是 32 条预印条款，你不改它们，但它们约束你。最后是签署区和附表 A，条件条款和所有特别约定都在附表里。看懂这三部分各管什么，就知道谈判空间在哪里。
每一栏都是你写的。和 Form 100 最大的不同在物业描述：要写到公寓法团名称、平面图编号、单位号、楼层，以及车位和储物柜。这一栏写错，买到的可能不是你以为的那一套。
其中五条只在公寓合同里出现：共管费、车位与储物柜、状态证书、业主大会、合同批准。产权调查、产权、文件与抵押解除、保险、文件准备、费用分摊六条按公寓改写。其余条款和 Form 100 意思相同，编号相同或往后挪。
买方签字、卖方的佣金指示、配偶同意、接受确认、经纪行信息（公寓版多一栏物业经理）、确认收讫、佣金信托协议，最后是附表 A。审阅状态证书的条件，就写在附表 A。
下表依据 OREA 公开的 Form 101 文本，与 Form 100 逐条对照。没列出来的条款，两份表格的意思相同，编号相同或往后挪。
| 位置 | Form 100（永久产权 freehold） | Form 101（公寓 condo） |
|---|---|---|
| 物业描述 | 地址、临街朝向、面宽与进深、法律描述。 | 公寓项目名、法团名称与平面图编号、单位号、楼层、楼号、车位与储物柜，以及共用部分的按比例份额和专用部分。（物业描述） |
| 只在公寓合同里 | 无。 | 第 7 条共管费、第 8 条车位与储物柜、第 13 条状态证书与管理、第 15 条业主大会、第 17 条合同批准。（7、8、13、15、17） |
| 去掉的条款 | 第 9 条未来用途；第 15 条 Planning Act；文件准备条款里关于 Planning Act 声明的一句。 | 三处都没有。（第 19 条） |
| 产权调查 | 第 8 条：除了查产权、整改令和现有用途，还要确认主建筑能投保火险。提出异议后怎么处理写在第 10 条。 | 第 10 条：没有「主建筑能投保火险」这一项；异议的处理办法直接并进了这一条。（第 10 条） |
| 产权 | 第 10 条：只接受轻微的公用设施地役权和「不实质影响使用」的服务类地役权；市政协议要已遵守或已有担保。 | 第 11 条：接受所有已登记的服务类地役权，不带这个限定；还要接受公寓法及其规例、公寓的声明、说明、附例、居住标准附例和共用部分规则。（第 11 条） |
| 文件与解押 | 第 12 条：买方要求时，卖方提供手上的 survey 或草图。 | 第 14 条：卖方在不产生费用的前提下，提供公寓法团的现行文件和最近的财务报表。（第 14 条） |
| 保险 | 第 14 条：重大损毁时，买方可以解约，或者拿保险赔款照样成交。 | 第 18 条：风险对象是「单位」；重大损毁时，买方可以让保险款按保险信托协议用于修复，或者解约退订金。（第 18 条） |
| 费用分摊 | 第 18 条：租金、按揭利息、地税、未计量的水电燃料。 | 第 21 条：加上共管费；水电燃料只分摊记在单位名下的部分；卖方在储备基金里的贡献不做分摊。（第 21 条） |
| 经纪行信息 | 挂牌方与合作方经纪行。 | 多一栏物业经理的名称、地址、电话。（经纪行信息） |
| 表格 | 名称 | 什么时候用 |
|---|---|---|
| 101 | Agreement of Purchase and Sale – Condominium Resale | 二手公寓单位：公寓楼、公寓镇屋、stacked town。本页主线。 |
| 100 | Agreement of Purchase and Sale | 独立屋、半独立、永久产权镇屋。逐条解读在这里。 |
| 111 | Agreement of Purchase and Sale – POTL – Common Elements Condominium | 房子本身是永久产权，但连着一个共用部分公寓（私家路、公共绿地）。看起来像镇屋，用的不是 Form 101。 |
| 102 | Agreement of Purchase and Sale – Co-operative Building Resale Agreement | 合作公寓（co-op）：你买的是公司股份，不是登记在你名下的单位。 |
| 105 | Schedule – Agreement of Purchase and Sale | 附表 A 写不下时的续页。 |
| 120 · 123 · 124 | Amendment / Waiver / Notice of Fulfillment of Condition(s) | 接受之后改条款、放弃条件、宣布条件已满足。状态证书审阅完成后，通常用的就是 123 或 124。 |
| 801 | Offer Summary Document | offer 的摘要页，配合买卖合同使用。 |
表格编号与名称依据 OREA Standard Forms 索引。具体用哪一份，由你的经纪根据产权类型决定，律师可以从产权登记上确认。
按 Form 101 自己的顺序：表格开头的七个填写块、第 1 到 32 条、签署区与附表 A。每张卡三段：这一条说什么、注意事项、示例故事；文字和 Form 100 不同的卡，再多一段「和 Form 100 的差别」。公寓专有和按公寓改写的条款讲得最深；和 Form 100 相同的条款只讲公寓要多看的地方，再链到 Form 100 页的完整解读。点任意一条直接跳过去。
第一行写起草这份 offer 的日期。它是这份合同的「名字」：之后所有修改、放弃条件、条件满足通知，都靠这个日期指认是哪一份合同。
一份 offer 来回改了三轮，买方经纪在最后的放弃条件表上写了第三轮的日期。律师收到文件，第一件事是打电话问：这到底指哪一份合同？事情不大，但在条件期最后一天，这一通电话花掉了一个下午。
写所有买方的法定全名。表格在这一栏下面直接提示：全体买方、法律全名。
一对年轻夫妻买第一套公寓，签的时候只写了两个人。条件期内银行要求加上一位父母做共同借款人，卖方经纪回了一句「合同上没有这个安排」。最后是靠卖方好说话才补了修改表。附表里早写一句，就不用看对方脸色。
写所有卖方的法定全名，也就是产权上登记的业主。
挂牌资料上卖方是一个人，产权上其实是两个人，另一位长期在国外。offer 被接受后，律师查产权才发现少了一个签名，海外那位补签又花了将近两周。名字这一栏在出价前对一次产权，能省后面的追签。
这是 Form 101 和 Form 100 差别最大的一块。它不写面宽进深，而是一层层写出你买的是什么：公寓项目的名称和门牌（公寓、镇屋、套房还是单位），所在地址和市镇；公寓法团的法定名称和平面图编号；法律意义上的单位号、楼层号、楼号。
接着是车位和储物柜：每一个都要写编号和楼层，并说明你是拥有它，还是拥有它的专用使用权。最后一句把三样东西合在一起定义为「物业」：单位本身、卖方在共用部分里按比例、不可分割的共有份额，以及声明与说明里指定给这个单位专用的那部分共用部分。
挂牌写着一个车位，offer 上也只写了「一个车位」。律师审阅状态证书时发现，那个车位是卖方按月向法团租的，并不随单位转让；法团的候补名单还排着人。好在 offer 里有状态证书审阅条件，买家在条件期内重新谈了价格。车位一栏只写「一个」，等于什么都没写。
Form 100 的物业栏写地址、临街朝向、面宽进深和土地的法律描述。Form 101 把它整个换成公寓的写法：法团名称、平面图编号、单位、楼层、楼号，加上车位、储物柜和共用部分的份额，并把专用的共用部分一起定义进「物业」。
用数字和英文大写各写一次成交价，单位加元。
第二轮还价把价格往上调了一点，数字栏改了，大写那一行没人动。卖方签回来之后，买方律师指出两处不一致，只好再签一份修改表确认。改价格时把这两行当成一行看。
三样东西要填：什么时候交（随 offer 交、接受时交、或合同另有约定）、交多少（大写和数字）、交给谁保管。表格写明，「接受时交」的意思是接受后 24 小时内交到保管人手上；除非另有约定，订金存在保管人不计息的地产信托账户里，成交时抵作房款。
买家前一天晚上 offer 被接受，第二天早上才发现钱在一张还没到期的定期存款里，银行说最快明天。订金晚到了半天，卖方经纪发来一封措辞客气、意思很清楚的邮件。好在卖方没有借题发挥。交订金的那 24 小时，从出价之前就要安排好。
两句话：余款按附表 A 的写法支付；以及列出所有附在合同后面、构成合同一部分的附表编号。
经纪行自己的附表 B 附在了合同后面，但这一栏只写了 A。成交前律师核对整套文件，问 B 到底算不算合同的一部分。双方都说算，补签一页确认。写附表清单只要几秒钟，补救要一份修改表。
提交 offer 的一方（卖方或买方）承诺在写明的日期和时间之前不撤回。过了这个时间还没被接受，offer 自动失效，订金全额无息退回买方。
买方把不可撤销期写到当晚九点，卖方十点才开完家庭会议签回。法律上那份 offer 已经失效，卖方签回的其实是一份新的 offer，买方可以接也可以不接。这一次买方接了，但主动权已经换了手。
交易最晚在约定日期下午 6 点前完成。除非合同另有约定，成交时买方拿到的是空房。
成交日定在月底的周五。买家到了才发现那天的货梯早被另外两户订满，搬家公司只能改到周日，多付了一天费用。成交日写进合同之前，打一个电话给物业。
卖方指定挂牌经纪行、买方指定自己的经纪行代收代发通知；同一家经纪行代理双方，或任何一方自我代理时，这个安排不适用。通知一律书面；送到确认收讫栏里的送达地址，或发到这里填写的传真、邮箱，即视为送达。
条件截止当天下午，买方律师审完状态证书，买方经纪五点五十发出放弃条件表，发的却是对方经纪的旧邮箱。好在对方经纪当晚确认收到，双方签字认可。正确的邮箱，在出 offer 时就该写进这一栏。
列出含在房价里的动产。除非合同另有写明，卖方要把所有包含在价格里的固定装置和动产无负担地交给买方。
成交那天买家拿到一张门禁卡，卖方说另一张「一直没找到」。法团补办要另外收费，还要等一周。门禁卡数量写进合同，交接时一张一张对。
卖方要带走的、已经固定在单位里的东西，必须在这里写明。没写，就默认留下。
买家看中客厅那盏吊灯，交接时只剩一个灯头。卖方说「那是我们家传的」。合同里没写排除，买家其实有理，但为一盏灯打官司不值。看房时一句话，就不会有这一幕。
列出租来的、不含在房价里的设备（包括租赁和以租代购），买方同意在可承接的前提下承接这些合同，并配合签署相关文件。
买家入住后收到一家公司的账单，才知道单位里的热水器是租的，合同上一个字都没写。卖方说「以为是大楼的」。第 6 条留空，不代表没有租赁物品，只代表没人问过。
卖方向买方保证：这个单位目前应付给公寓法团的共管费，大约是每月多少，并列出其中包含哪些项目。共管费是每位业主分摊的大楼运营、维护和维修费用，各单位的分摊比例写在声明里（公寓法第 7(2)(d) 条）。
offer 上写着共管费含暖气和水，买家按这个做了月度预算。状态证书到手，律师指出这栋楼的电是分户计量的，冬天的电暖费用全在业主自己身上。买家没有退出，但在条件期内重新谈了一笔价格。「包含哪些」那一栏，写的是钱。
Form 100 没有这一条。永久产权房业主直接付自己的水电、维修，没有法团、也没有共管费。
这一条和表格开头的物业栏配合使用。车位或储物柜已经在物业栏里按编号写明的，这一条只需确认「如上所述」。不在物业栏里、而是另行分配给这个单位的，在这里写清是哪一个、怎么分配。法团为车位或储物柜另收的钱，也在这一条写明金额。
买家以为储物柜跟着单位走，offer 第 8 条留了空。状态证书显示，那个储物柜是卖方向法团另租的，租约到期后法团已经分给了下一位排队的业主。买家搬进来时，多了一个没有地方放的单车。第 8 条留空，问题不会消失，只会推迟。
Form 100 没有这一条。永久产权房的车道和车库是土地的一部分，写在物业的法律描述里。
如果这笔交易要交 HST，选择「包含在价格内」或「另加于价格」；如果不用交，卖方同意在成交前出具证明。动产上的 HST（如适用）不含在价格里。
卖方是一家持有多套单位的公司。买方经纪按惯例勾了「包含在内」，买方律师审阅时提醒，这种卖方要先确认交易本身是否涉税。双方律师沟通后，在附表加了一句卖方的书面确认。惯例写法之前，先看卖方是谁。
买方在产权质疑日下午 6 点前，自费查验产权；并且在两个时点中较早的那个之前，确认没有未处理的整改令或瑕疵通知、现有用途可以合法延续：一是产权质疑日或条件满足/放弃之日（取较晚者）后三十天，二是成交前五天。
在期限内书面提出有效异议，而卖方无法或不愿消除、补救，或者无法以产权保险（费用由卖方承担）解决，买方又不放弃时，合同终止，已付款项无息全额退回，卖方和双方经纪行不承担费用或赔偿。除了期限内提出的异议和触及产权根本的问题之外，买方视为接受卖方的产权。卖方同时授权市政和政府部门向买方披露整改令信息。
产权质疑日定在成交前三天。律师查到一笔早该解除、却还挂在产权上的旧抵押，要卖方原来的贷款机构出文件，三天根本不够，成交只好推迟一周，买家的租约和搬家都跟着改。产权质疑日不是填空，是给律师留出解决问题的时间。
Form 100 的产权调查是第 8 条，除了查产权、整改令和现有用途，还要求确认主建筑能投保火险；提出异议之后怎么处理，写在第 10 条产权里。Form 101 去掉了「主建筑能投保火险」这一项（大楼由法团投保），并把异议的处理办法直接写进了这一条。
买方接受产权上已登记的、为电信、电力、燃气、下水道、供水、有线电视等服务设置的权利和地役权。除此之外产权须完好无负担，但以下几类除外：合同明确约定的；已登记且已遵守的限制、条件或随地契约；公寓法及其规例，以及公寓的声明、说明、附例、居住标准附例、共用部分规则和其他规章；现有的市政协议、分区附例和公用事业或服务合同。
买家打算平时自住、出差时短租出去。条件期内律师读规则，发现这栋楼禁止短于一定期限的出租，违规要罚款。买家在条件期内退出，换了一栋规则允许的楼。如果当时没有审阅条件，这一条就是他照单全收的东西。
Form 100 的产权条款（第 10 条）只接受轻微的公用设施地役权，以及「不实质影响物业使用」的服务类地役权，要求市政协议已遵守或已有担保，还写了异议的处理方式。Form 101 的第 11 条一开头就让买方接受所有已登记的服务类地役权，不带「不实质影响使用」这个限定，加上公寓法和公寓自己的全套规章，市政协议只写「现有的」；异议的处理方式则挪到了第 10 条。
双方都请律师、走电子登记时，成交款和不登记的文件（合称必备交付物）不与产权转让登记同时交换，而是由收到的律师信托保管，按律师之间的文件登记协议放行。双方不可撤销地指示律师遵守安省律师公会推荐的文件登记协议。
登记下午就完成了，钥匙却锁在挂牌经纪的办公室，经纪当天在外地。买家拿着产权，在大堂等到第二天上午。钥匙交接的安排，和成交日一样要写清楚。
三件事。第一，卖方向买方陈述并保证：法团没有在考虑特别摊款，也没有由法团提起、针对法团、或法团正在考虑的未决诉讼。第二，卖方同意买方或买方授权的人向法团申请状态证书。第三，买方知悉法团可能已经签了管理协议，把大楼交给物业公司管理。
状态证书里有什么，由公寓法第 76(1) 条规定，包括：这个单位的共管费和欠费情况；本财年预算之后董事会宣布的共管费上调和为补充储备基金加收的摊款，以及原因；现行的声明、附例和规则；针对法团的未执行判决和法团参与的诉讼进展；本年度预算、上一年度经审计的财务报表；法团签订的部分协议清单；最近一次储备基金研究、储备基金余额和增加储备基金的计划；董事会已提出但尚未实施的重大改动；上一财年出租单位的数量；以及每份现行保单的保险证明。
一套抢手的单位定在周四看 offer。一位买家周二就向挂牌经纪要了卖方现成的状态证书，请律师当天读完。律师指出储备基金研究里列了一笔即将到来的车库大修，预算也已经写明下一年度共管费会上调。这位买家照样出价，但心里的上限和别人不一样。周四晚上，没有人能临时补这一课。
Form 100 没有这一条。买永久产权房时，房子的状况靠你自己验房了解；买公寓时，外墙、屋顶、车库、电梯都属于法团，你只能通过状态证书了解它们。
买方不能要求卖方提供不在卖方手上的产权文件。卖方同意在不产生费用的前提下，把法团的现行文件交给买方：声明、说明、附例、共用部分规则与规章，以及最近一期财务报表。
卖方的银行、信托公司、信用社或保险公司抵押如果成交时还没解除，买方接受卖方律师的个人承诺：用成交款还清并在合理时间内登记解除。前提是卖方在成交前提供贷款机构出具的还款结单，以及（不用实时电子转账时）卖方签署的付款指示。
买家想先看看宠物规定，请卖方把手上的公寓文件发过来。卖方翻出来的是好几年前的版本，规则后来改过。真正用于审阅的，还是律师拿到的那一份状态证书。旧文件可以先看个大概，结论要以最新的为准。
Form 100 第 12 条对应的位置写的是：买方要求时，卖方提供手上的 survey 或草图。Form 101 把它换成了法团的现行文件和财务报表。抵押解除的部分两份表格相同。
卖方陈述并保证：在 offer 被接受时，卖方没有收到法团召开特别或普通大会的通知，议题涉及以下任何一项：终止公寓的管理体制；对共用部分的重大改动、重大增建或翻新；法团资产或负债的重大变化。卖方还承诺，成交前收到这类通知，要立即书面告知买方，买方可以选择宣布合同无效，已付款项无息、无扣减全额退还。
合同 firm 后两周，卖方在信箱里收到一份大会通知，议题是车库大修以及为此向银行借款。卖方按这一条通知了买方。买方的律师把通知和状态证书里的储备基金研究放在一起看，判断这笔工程早已在计划里、费用安排也清楚，买方决定继续成交。这一条没有让买方退出，但让他在知情的情况下做了决定。
Form 100 没有这一条。永久产权房没有业主大会，也没有一个能通过决议改变你财务负担的法团。
买方确认有机会查看物业，并明白 offer 一经接受即成为有约束力的合同。买方也确认有机会在合同里加入验房报告的要求；除非合同另有写明，买方不会取得验房报告。
买家觉得「公寓有什么好验的」，没加验房条件。入住第一个冬天，卧室窗户结霜漏风，查下来是单位内的窗框密封老化。这属于单位还是共用部分，要看声明怎么划分，又是一轮来回。验房花的时间，比事后弄清责任归属少得多。
如果这笔买卖需要法团或董事会同意，卖方要立即申请；同意被拒，合同无效，订金无息、不作任何扣罚全额退还买方。
合同 firm 之后，买家看到另一套更喜欢的单位，问经纪：第 17 条说法团不同意就作废，能不能用这个退出？答案是不能。这栋楼的买卖根本不需要法团同意，这一条从头到尾不会被触发。条款的标题再像出口，也要看它在什么条件下才起作用。
Form 100 没有这一条。永久产权房的买卖不需要任何第三方机构的同意。
成交之前，单位和买方所买的其他东西，风险都由卖方承担。物业发生重大损毁时，买方可以二选一：让保险赔款按保险信托协议用于修复，或者终止合同，已付订金无息、无扣减全额退还。如果卖方提供贷款（VTB）或买方承接现有抵押，买方要向卖方提供足够保险的合理证明。
成交前十天，楼上单位的水管爆裂，水顺着天花板流进了买家要买的那套，地板和橱柜都泡了。按这一条，风险还在卖方身上。买家和律师商量后选择让修复按保险程序走完，再成交，成交日顺延了一段时间。如果不知道这一条怎么写，最容易的反应是慌着要退出。
Form 100 第 14 条：风险对象是「物业上的所有建筑」，成交前卖方为双方信托持有保单；重大损毁时买方可以终止，也可以拿保险赔款照样成交；保险不随成交转移。Form 101 把风险对象换成「单位」，买方的第二个选择从「拿赔款成交」改成「让赔款按保险信托协议用于修复」，并去掉了卖方信托持有保单和保险不转移这两句。
产权转让契据由卖方出钱准备成可登记的形式，土地转让税宣誓书除外；买方给卖方的回贷抵押（如有）由买方出钱准备。
买家是第一次在安省买房，以为退税要成交后自己去申请。律师在准备宣誓书时问了几个问题，当场就处理了。把你的买房背景早点告诉律师，这一页纸上能省下的比想象的多。
Form 100 第 16 条多一句：买方要求时，卖方保证转让契据里写入 Planning Act 第 50(22) 条要求的声明。Form 101 没有这一句，也没有 Form 100 第 15 条那条 Planning Act 条款。
卖方保证自己不是、成交时也不会是所得税法意义上的非居民，并在成交时出具法定声明；这一保证在成交后继续有效。如果卖方是非居民，买方可以从房款中扣下须代缴给税务部门的金额，除非卖方在成交时交出规定的证明书。
卖方一直通过挂牌经纪沟通，成交前两周买方律师才得知卖方几年前已经移居海外。清税证明来不及在成交前拿到，律师按规定扣下了一部分房款。卖方很不满，但这是早问一句就能提前安排的事。
以下费用按天分摊到成交日，成交日当天归买方：共管费；地税（含地方改良费）；按揭利息；租金；以及记在单位名下、不由法团支付的未计量水电和燃料。法团的资产或负债，包括卖方在成交前缴入的储备基金或应急基金，卖方的份额不作分摊。
状态证书显示，法团去年通过了一笔电梯更新的特别摊款，分几期收，还剩两期在成交之后。合同对此只字未提。双方律师来回几轮，最后在一份修改表里约定由卖方在成交时一次付清剩余部分。这件事在出价前就能看见，也就能在出价时谈好。
Form 100 第 18 条只分摊租金、按揭利息、地税和未计量的水电燃料。Form 101 加上共管费，水电燃料只算记在单位名下的部分，并明确写出法团的储备基金和应急基金不做分摊。
双方知悉安省实行现值估价、物业可能每年重新估价；因重新估价导致的地税变化，双方不向对方或任何经纪索赔，成交前已产生的地税除外。
买家拿挂牌上的地税金额做预算，入住后收到的账单高了一截。原因不复杂：挂牌写的是几年前的数字。这一条说明了，这种差别不能怪到任何一方头上。预算用的地税，以最新的账单为准。
时间在各方面都至关重要。任何期限的延长或缩短，都要由买卖双方，或经特别授权的双方律师，书面签署同意。
法团出具状态证书比预期慢，到条件截止前一天才到。买方经纪当天上午就发出延期两天的修改表，卖方中午签回。律师在新期限内看完，买家放心放弃了条件。延期这件事，要在还有时间的时候办。
成交日当天，文件或款项可以向对方本人或其律师提交。款项要从律师信托账户出，形式为银行汇票、保付支票，或通过 Lynx 高额支付系统电汇。
买家的首付款从海外汇入，成交当天下午三点才到律师账户，登记赶在下班前完成，所有人都出了一身汗。钱的路线越长，越要早一点出发。
卖方保证这笔交易不需要按 Family Law Act 取得配偶同意，除非卖方的配偶已经在下面的配偶同意栏签字。
卖方一个人在产权上，挂牌经纪问了一句才知道这是夫妻俩婚后一直住的家。配偶在配偶同意栏补签，成交顺利。问的那一句，省掉了一个可能卡在成交前的问题。
卖方保证：持有期间没有让任何建筑使用含脲醛泡沫的保温材料，并就其所知，物业上的建筑从未含有这种材料；保证在成交后继续有效。物业属于多单位建筑时，这一保证只适用于本次买卖的那一部分。
买家问卖方，「整栋楼有没有 UFFI 你能保证吗」，卖方经纪回答，表格本身就只要求卖方对单位负责。整栋楼的建筑资料，要从法团和状态证书里了解。分清谁能为什么作保证，问题才问得到点子上。
双方确认，经纪行提供的任何信息都不是法律、税务或环境意见。
买家问经纪：「储备基金研究里这个数，算不算够？」经纪的回答是：这要律师看，我可以帮你约律师今天下午通个电话。一个经纪能做的最有价值的事，有时候就是把问题交给对的人。
通知买方：这笔交易可能会参考含有信用和/或个人信息的消费者报告。
买家看到这一条有点紧张，以为卖方要查他的信用。其实这笔交易是银行贷款，卖方没有理由也没有去查。这一条是告知，不是动作。
后加的条款（包括附表）与预印条款冲突时，以后加的为准。合同连同附表就是双方的全部约定，合同之外没有任何陈述、保证、附带协议或条件。
看房时挂牌经纪说「储物柜就当送你了」，合同里没写。成交后买家去物业登记，物业说那个储物柜不属于这个单位。经纪的一句话，抵不过合同里的一行字。
双方同意按安省 Electronic Commerce Act, 2000，对本合同及与这笔交易有关的其他文件使用电子签名。
一份电子签回来的 offer，附表 A 少了一方的草签。对方律师在成交前核对时发现，要求补签。电子签省掉了跑腿，检查这一步省不掉。
合同里提到的时间和日期，都按物业所在地的时间计算。
海外的卖方在当地时间晚上签回，以为还在不可撤销期内。按单位所在地的时间，期限已经过了几个小时。差的那几个小时，让买方多了一次重新考虑的机会。
签署各方的继承人、遗嘱执行人、遗产管理人、继受人和受让人都受本合同条款约束。
买家签约后想把单位改到自己控股的公司名下买。经纪没有拿第 32 条当答案，而是请律师看：卖方同不同意、税务上有什么影响。最后签了一份修改表另加约定。这一条讲的是谁受约束，不是谁可以接手。
买方在见证人面前签字、盖印并交付，每位买方一行，写上日期。
夫妻两人买房，只有一人在线签了字，另一人以为「签一个就行」。卖方经纪收到后要求补签，才算完整的 offer。在抢 offer 的晚上，这个来回可能就是输赢。
卖方签字同意 offer，同时不可撤销地指示自己的律师：成交时先从售房款里把未付的佣金和相应 HST 直接付给经纪行，再把余款给卖方。
买家问：「卖方签字那一段写着佣金，我要不要也付？」不用。这一段是卖方授权律师从售房款里付佣金，你付的只是合同上的价格，加上你自己的成交费用。
卖方的配偶按 Family Law Act 同意这笔处分，并同意签署成交所需的文件。
产权上的卖方签了字，配偶一栏空着。买方律师在成交前问起，卖方经纪确认这是婚姻住所，配偶补签。一行空白，在成交前一周变成了一件急事。
最后签字的一方确认：这份合同连同所有打字和手写的改动，在某日某时最终被各方接受。
这一栏空着，双方对订金该在哪天几点前交说法不一。合同照样有效，但一句「几点算接受」吵了一个早上。最后签字的人顺手填上，这些争论就不会出现。
挂牌经纪行和合作（买方）经纪行的名称、电话，以及负责的销售人员、经纪或注册经纪人姓名。公寓版在下面多了一栏：物业经理的名称、地址和电话传真。
成交前一周，买方需要预约搬家货梯，才发现合同上物业经理一栏是空的。挂牌经纪在度假，打了几通电话才找到物业的联系方式。这一栏在签合同时多花一分钟，最后一周就少跑好几趟。
Form 100 的经纪行信息只有挂牌方和合作方两栏。Form 101 多了物业经理一栏。
买卖双方各自确认收到了自己签过的、已被接受的合同副本，并授权经纪行把副本转给自己的律师；各自填写送达地址、电话，以及律师的姓名、地址、邮箱、电话和传真。
offer 被接受时，买家还没有选律师，这一栏空着。状态证书第二天就到了，买家花了两天找律师，条件期就这样少了两天。签 offer 之前就把律师定下来。
仅供经纪行内部使用。挂牌经纪行向合作经纪行声明，就这笔交易收到或应收的款项按地产局 MLS® 规则以信托方式持有；协议日期以合同被接受的时间为准，双方经纪行各自由有权代表签字。
买家看到这一块写着「信托」，担心自己的订金是不是放在这里。不是。订金按表格开头订金栏的约定由订金保管人信托保管，这一块讲的是经纪行之间的佣金。
附表 A 的抬头写明它附属于这份公寓转售合同，重复写买卖双方、物业和合同日期；正文从「买方同意按以下方式支付余款」开始。表格要求所有当事方在这一页草签。条件条款和所有特别约定都写在这里。
同一套单位，两份价格接近的 offer。一份附表 A 只有贷款条件；另一份写了状态证书审阅（由卖方提供现成的、买方付更新费用）、门禁卡数量和车位编号确认。卖方选了第二份，因为它看起来更清楚、更少意外。附表写得好，不只保护买方，也让卖方更放心。
附表 A 的结构和 Form 100 相同，只是抬头写的是公寓转售合同。差别在内容：公寓 offer 的附表通常多了状态证书、车位储物柜和门禁这几类条款。
出公寓 offer 之前，拿着草稿对着这十个问题过一遍。任何一个答不上来，先别签。
状态证书是公寓法团出具的一整套文件，反映法团和你要买的那个单位的现状：共管费、有没有欠费、预算、储备基金、保险、诉讼、规则等。Form 101 第 13 条只给了卖方的保证和申请同意，并不给你审阅时间或退出权，所以通常要在附表 A 加审阅条件（OREA 条款库 CONDO-1 或 CONDO-2），由律师审阅。不加条件也可以出价，但那意味着你在没看过这些文件的情况下就受合同约束。
出价之前做。问挂牌方卖方手上有没有现成的状态证书，拿到后请律师在看 offer 之前读完。卖方那份如果日期较早，你的贷款机构可能还会要求一份更新的，这一点也要提前问。经纪能做的是把时间排出来；文件里的风险有多大，是律师的判断。
骨架相同，买的东西不同。Form 101 用公寓的方式描述物业（法团、平面图编号、单位、楼层、车位、储物柜和共用部分的份额），多了共管费、车位与储物柜、状态证书、业主大会、合同批准五条，去掉了未来用途和 Planning Act 两条，按公寓改写了产权调查、产权、文件与抵押解除、保险、文件准备和费用分摊（第 10、11、14、18、19、21 条），物业栏和经纪行信息栏也改了。其余条款意思相同，编号相同或往后挪。
预印条款没有一句话直接回答这个问题。第 13 条是卖方保证法团没有在考虑特别摊款，第 15 条只管特定议题的大会通知，第 21 条的费用分摊也不包括它。所以实务上要么在附表 A 事先写清，要么出事后由双方律师按合同去谈。状态证书一旦显示有正在讨论或已通过的摊款，就在出价或条件期内把承担方式写进附表。
普通的公寓镇屋、叠层镇屋属于公寓单位，用 Form 101。房子本身是永久产权、只是连着一个共用部分公寓（如私家路）的，用的是 Form 111。楼花通常签开发商自己的合同，不用这份表格。产权类型由律师从产权登记上确认。
你签的 OREA 表格是英文的，签署后的英文合同就是有效文本。本页中文只是帮助理解，不是官方译本；签之前请经纪逐条用中文讲清，有疑问问律师。
* 出处：Ontario Real Estate Association, Form 101「Agreement of Purchase and Sale – Condominium Resale」（OREA 公开文本）；Form 100「Agreement of Purchase and Sale」（对照用）；OREA Residential Clauses 条款库；OREA Standard Forms 索引；公寓法；Family Law Act；Electronic Commerce Act, 2000。
* OREA 标准表格和标准条款的版权归 Ontario Real Estate Association 所有。本页以改写方式说明各块与条款的功能并标注条款号和条款库编号，不复制表格原文或条款原文。术语旁的中文为参考译文，非官方文本，以英文表格为准。
* 本页为 Broker 视角的流程解读，不构成法律意见。状态证书的审阅、特别摊款、诉讼、储备基金是否充足等问题，请由持牌律师判断。任何条款对你的约束力以你实际签署的合同及律师的审阅为准。页上的故事均为示例场景，不描述任何真实客户或真实交易。
* 本页刻意不印任何价格、共管费或佣金数字。这些因单位、大楼和合同而异，以你的合同和状态证书为准。
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