父母过世后房子拖了一两年才卖：死后这段增值，遗产还能用自住房豁免吗
去世那一刻的涨幅，在父母最后一份报税表里已经处理过。真正容易被忽略的，是从去世那天到成交那天之间又涨出来的那一截。
父母过世后由遗产卖房，「去世之后到成交之间」那段增值，还能用自住房豁免吗？
按现行条文，一份普通遗产一般不能。《所得税法》s.54 规定，信托（遗产在税法里按信托处理）在 2016 年之后开始的年度要指定自住房，必须属于条文列明的四类之一，名单里没有「普通遗产」，也没有 graduated rate estate。另一条规则走的是受益人：房子按遗嘱先分配给受益人时，s.40(7) 把受益人视为从遗产取得这套房起就一直拥有，那些年度能不能豁免，看的是受益人自己有没有住在里面。
来源：Income Tax Act s.54「principal residence」(c.1)(iii.1)、s.40(7)（Justice Laws，2026 年查阅）；CRA Income Tax Folio S1-F3-C2 ¶2.66.1、¶2.67（2024）
设想这样一家人：母亲先走，几年后父亲也走了，遗嘱把家里那套房留给三个已成年的孩子。头一年忙着清理东西、处理遗产手续，第二年又碰上要修屋顶，等房子真正成交，离父亲去世已经快两年。
父亲最后一份报税表里，这套房已经按他去世前一刻的市值被「视同卖出」过一次，那一段涨幅在那里处理。现在一家人卡住的是另一截：从去世那天到成交那天，房子又涨了一些，这一截由谁来算，还能不能用自住房豁免？
我是 Arthur Zhao，AZ Real Estate Partners 的经纪。这篇只讲《所得税法》条文和 CRA 公开解释里写了什么，不替任何一家人选路。具体怎么申报，要由你的会计师和遗产律师按遗嘱内容和你家的事实来判断。
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一套房的涨幅，被去世那一刻切成两段
根据《所得税法》(Income Tax Act) s.70(5)，人在某个纳税年度去世，(a) 项把他视为在去世前一刻按公平市值 (FMV) 处置了名下每一项资本财产；(b) 项接着规定，因他去世而取得这些财产的人，视为在去世时以「去世前一刻的公平市值」作为成本取得。
所以同一套房的涨幅被分成两段：
- 前一段：从父母买入到去世前一刻，在逝者最后一份报税表里处理（这一段另有文章专门讲）。
- 后一段：从去世那一刻到成交，卖房一方的成本就是去世前一刻的市值。
举个只算金额的假设例子：去世前一刻市值 120 万元，两年后以 130 万元成交，后一段的增值就是 10 万元，再减去出售时发生的费用。这是增值金额，不是税额；它怎么计税、税率多少，本文不展开。这篇要回答的只有一件事：这 10 万元能不能用自住房豁免。
遗产也是信托：信托申报自住房，条文另有一套
个人申报自住房，看的是 s.54「principal residence」定义的 (a) 项和 (c) 项：本人、配偶或子女当年 ordinarily inhabited，并由本人指定。遗产不是个人。s.248(1) 对 personal trust 的定义，第一项就是 graduated rate estate，所以遗产要申报，走的是同一定义里专门给 personal trust 的 (a.1) 项和 (c.1) 项。
(c.1) 列出的条件包括：
- (i) 信托以规定的表格和方式指定这套房；
- (ii) 指定中列明每一位
specified beneficiary，也就是当年对信托有受益权、并且本人或其配偶、子女当年 ordinarily inhabited 这套房的人； - (iii) 当年没有公司（注册慈善除外）或合伙对信托有受益权；
- (iv) 这些 specified beneficiary 及其家庭单位当年没有指定别的房产。
前面这几条，多数家庭有机会满足。真正把多数遗产挡在门外的，是夹在 (iii) 和 (iv) 之间的 (iii.1)。
(iii.1)：2016 年之后，信托必须是这四类之一
s.54 (c.1)(iii.1) 规定，年度始于 2016 年之后的，信托当年必须属于下列之一，才可能指定自住房：
- 为未成年子女设的信托（(C) 项）：specified beneficiary 当年居于加拿大、年底前未满 18 岁，其父或母是该信托的 settlor；并且这个孩子的父母在年初都已不在世，或者这个信托是因其父或母去世而产生的。
- 受益人有残障的两类信托：(B) 项的 qualified disability trust（其 electing beneficiary 居于加拿大、是 specified beneficiary，且是 settlor 的配偶、同居伴侣、前配偶或子女）；(D) 项的信托，其 specified beneficiary 是条文 (g) 项定义的 qualifying individual（与 settlor 有列明的亲属关系、居于加拿大、可享 s.118.3(1) 残障抵免），并且受益人在世期间只有他本人能取得信托的收入或本金。
- 为在世者本人或其配偶设的信托（(A) 项）：按 s.104(4)(a)、(a.1) 或 (a.4) 以某人去世来定日子的那类信托，这个人当年居于加拿大、尚在世，并且是 specified beneficiary。
把这份名单从头看到尾，没有「普通遗产」这一类，也没有 graduated rate estate 这一类。父母双方都已过世、房子留给已成年子女、没有残障受益人，这样一份遗产在 2016 年之后开始的年度，不在四类之内，也就不能就去世之后的年度把这套房指定为自住房。
反过来，如果遗产恰好落进 (B)、(C)、(D) 之一，比如受益人是逝者尚未成年、住在这套房里的孩子，结论就可能不同。CRA 在 Income Tax Folio S1-F3-C2 ¶2.66.2 写明，是否符合要每年单独判断：今年符合，不代表明年还符合。
⚠️「2016 年之后」指的是信托的纳税年度何时开始，不是父母何时去世。(iii.1) 按年度适用，遗产名下持有房子的每一年都要单独对照四类名单。
💡 我个人的判断是，这道题里最容易被读错的数字是「36 个月」。s.248(1) 对 graduated rate estate 的定义里确实有一条「去世后不超过 36 个月」，但它连同 testamentary trust、在报税表里自行指定等条件，决定的是遗产能不能取得 GRE 身份，并不出现在 s.54 (c.1)(iii.1) 的四类名单里。GRE 身份本身不带来自住房豁免资格，把 36 个月当成「免税窗口」，是把两条毫不相干的规则拼在了一起。
遗产名下卖，和先分配给受益人再卖：适用的条文不同
受益人那条规则，卡在三个事实上
s.40(7) 原文是：受益人为抵偿其在信托中的资本权益而取得财产，且属于 s.107(2) 适用、s.107(4) 不适用的情形时，就 s.40(2)(b) 和 s.54 的 principal residence 定义而言，视为自信托最后一次取得该财产起一直拥有。CRA 在 Folio ¶2.67 用同样的意思举例说明：受益人若在信托持有期间就 ordinarily inhabited 这套房，可以就这些被视为拥有的年度指定；若信托持有期间没人住，就只能指定分配之后自己住的年度。
所以这条规则能不能用、能用到哪几年，取决于三个事实：
- 谁住过、住了哪几年。受益人本人或其配偶、子女，在那些年里是否 ordinarily inhabited 这套房。孩子回来住了几个月算不算，是事实判断，条文不给答案。
- 家庭单位当年有没有指定别的房。s.54 (c) 规定，个人指定某年为自住房时，本人、配偶及未成年子女当年不能已经指定别的房产。受益人自己有房的，这一条要单独核对。
- 分配是否符合 s.107(2)。s.40(7) 只在 s.107(2) 适用、s.107(4) 不适用时成立，这些条件本文没有逐项展开，由会计师判断。
另外，s.107(2.01) 允许信托在分配时选择按公平市值视同处置再取得，但前提仍是这套房「如果由信托指定，会是信托的自住房」，也就是又回到了 (iii.1) 四类名单。
见会计师之前，先把这些事实理清楚
下面这些都是事实层面的准备，不是申报步骤，也不代表应该选哪条路。
- ☐列出父母去世后每一年，实际住在这套房里的人，以及住了多久
- ☐确认每位受益人及其配偶、未成年子女，在这些年里有没有自己的房、打算或已经指定为自住房
- ☐确认受益人中有没有未成年人，或可享 s.118.3(1) 残障抵免的人
- ☐找出父母去世前一刻这套房市值的依据，这是后一段增值的起点
- ☐确认房子现在是登记在遗产名下，还是已经按遗嘱转给了受益人
- ☐把遗嘱里关于这套房的条款单独标出来，带去给会计师和遗产律师
- Income Tax Act s.54「principal residence」定义 (a)、(a.1)、(c)、(c.1)、(f)、(g)
- Income Tax Act s.70(5)（去世时视同处置）
- Income Tax Act s.40(7)（受益人从信托取得财产）
- Income Tax Act s.107(2.01)（分配自住房时的选择）
- Income Tax Act s.248(1)「personal trust」「graduated rate estate」定义
- CRA Income Tax Folio S1-F3-C2, Principal Residence ¶2.65 至 ¶2.68
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常见问题 FAQ
爸妈去世后房子空了两年才卖，这两年涨的钱算谁的？
按《所得税法》s.70(5)(b)，继承方的成本是父母去世前一刻的市值，所以去世之后到成交之间的增值，由卖房的一方计算：房子在遗产名下就是遗产，已经分配过户就是受益人。去世之前的涨幅在父母最后一份报税表里处理。具体怎么申报，请咨询会计师。
遗产在 36 个月内把房子卖掉，是不是就能免税？
条文里没有这个规则。36 个月出自 s.248(1) 对 graduated rate estate 的定义，决定的是遗产的 GRE 身份；而 s.54 (c.1)(iii.1) 列出的四类可以指定自住房的信托里，没有 graduated rate estate。是否适用其他规则，请按个案咨询会计师。
房子先过户给子女再卖，能用子女的自住房豁免吗？
条文上走的是另一套规则：s.40(7) 在 s.107(2) 适用、s.107(4) 不适用时，把受益人视为从遗产取得房子起一直拥有。CRA Folio S1-F3-C2 ¶2.67 说明，能指定的只是受益人本人或其配偶、子女实际 ordinarily inhabited 的年度，且受益人家庭单位当年不能已指定别的房。是否符合要由会计师和遗产律师判断，本文不建议选哪条路。
父母留下的孩子还没成年、一直住在这套房里，结论会不一样吗？
可能不一样。s.54 (c.1)(iii.1)(C) 允许这样的信托指定自住房：受益人居于加拿大、年底前未满 18 岁、父或母是 settlor，并且父母年初都已不在世或信托因其父或母去世而产生。CRA Folio ¶2.66.2 写明是否符合要每年判断，孩子满 18 岁那年起情况就会变化，请咨询会计师。
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