把商铺租给精酿啤酒厂或自酿酒吧：AGCO 执照分两条路，分区、排污和租约先核什么

租客一句「我要开精酿」，背后可能是酒厂牌照，也可能是酒吧自酿。执照结构不同，对你的场地、露天区域和租约条款的要求就不同。

看铺那天，对方没先问租金，而是指着后门外那排车位问：这里能不能划出一块，摆几张桌子，让客人喝我们自己酿的啤酒？

这句话听上去是在问场地，其实是在问执照。我是 Arthur Zhao，AZ Real Estate Partners 的经纪。在安省，「开精酿」在法律上可能是两种不同的身份：一种是持 AGCO 酒厂牌照的生产商，一种是自己酿酒的持牌餐厅或酒吧。身份不同，场地要满足的条件不同，你作为房东要核的东西也跟着变。至于那排车位，答案也藏在执照规则里，后文会讲到。

下面按房东签约前的思路，把执照、分区、排污、租约四件事拆开。文中只讲条文写了什么；落到你的物业和合同，请找律师并以 AGCO 和市政部门的意见为准。

同叫「精酿」，法律上是两种身份

第一种：酒厂。O. Reg. 746/21 第 127 条把 manufacturer's licence to sell 分成三类，第一类就是 brewery licence。规例第 1 条把酒厂酿造用的物业叫作 production site，即持牌人用来发酵和生产啤酒的物业。酒厂牌照本身授权的是卖酒，现场让客人喝、开零售店，都要靠挂在牌照上的 endorsement（附加许可）：第 128 条列了 by-the-glass、caterer’s、temporary extension、delivery 四种，brewery licence 另有专属的 brewery retail store endorsement。

第二种：自酿的餐厅或酒吧。它拿的不是酒厂牌照，而是普通的 liquor sales licence（堂食酒牌），再加上第 16 条第 1 项的 brew pub endorsement。第 17(2) 条让它可以就自己酿的啤酒做堂食酒牌允许的事，第 55 条要求这些啤酒必须在持牌场所内酿造。第 20(1) 条还专门写明：就第 20 条的资格规则而言，带 brew pub endorsement 的酒牌持有人不算 manufacturer。

所以租客说「开精酿」时，你得到的信息其实还不够。是先有一个酿造车间、再附带品酒和零售，还是先有一家餐厅、在店里放几个发酵罐，对场地的要求从这里开始分岔。

两条路线，落到你的场地上差在哪

回到那排车位：堂饮区的「独占控制」

开头那个问题，规例第 130(7) 条给了框架：by-the-glass endorsement 只能用在持牌人 sole control（独占控制）之下、并且位于其生产场地之上或紧邻的区域。AGCO 的 Beer Manufacturers’ Guide 说得更具体：除公共道路、通道、车道和停车场，以及其他可能引起公共安全顾虑的区域外，紧邻生产场地且在酒厂独占控制下的区域，才有资格申请成堂饮区。申请时要交一张 site plan，用红线圈出拟售卖和饮用的区域，并附上市议会已通过支持决议的书面通知。

对房东来说，这意味着两件事。第一，多租户物业里大家共用的走廊、庭院、停车位，本来就不在租客的「独占控制」之下，想划进堂饮区，先要在租约里把那块区域明确交给他，而 AGCO 指南已把停车场列为例外。第二，市议会决议是 by-the-glass 的前提条件之一，这一步不在你和租客任何一方的掌控之中，时间表要留出余地。

多伦多分区：商业街和工业区是两套算法

以多伦多全市分区条例 569-2013 为例，Chapter 800 第 (460) 项把 manufacturing use 定义为制造、加工、组装、包装、生产商品的用途，酿酒属于这一类活动。

商业住宅混合区（CR 区）。第 40.10.20.100(5) 条：在 CR 区，retail store 可以包含啤酒、苹果酒或葡萄酒的 beverage manufacturing use，条件是零售店的室内面积连同酿造区在内不超过 400.0 平方米。也就是说，在商业街店面里，小型酿造是附在零售店上被允许的，量面积时罐区、仓储一起算。

就业工业区（E 区）。第 60.20.20.10 条允许「All Manufacturing Uses」，另附一张排除清单，列的是屠宰、弹药、沥青、水泥、炼油、爆炸物、工业气体等 16 类，酿酒不在其中。想在这里开门市，第 60.20.20.100(4) 条要求零售店必须与同一地块上许可的制造用途相关联，且地块上全部零售店的室内面积合计不得超过该制造用途总建筑面积的 20%。

本文只核了 569-2013 的 CR 区和 E 区。其他分区、多伦多以外的城市、仍适用旧分区法的地块，以及 brew pub 的餐饮部分（eating establishment 另有条件），都要单独向当地市政分区部门确认。

排污：酿造废水属于工业排放

多伦多市政法典 Chapter 681（Sewers）第 681-1 条把 INDUSTRIAL 定义为与制造、商业、贸易等相关、区别于家庭和住宅的活动。第 681-2 条对排入污水管和合流管的污水设了限值，参数包括 pH、生化需氧量、悬浮物等；超过限值的排放，可以按第 681-6 条与市里签 industrial waste surcharge agreement，付额外的处理费用来取得授权。这类协议的条件由 Toronto Water 的 General Manager 定。

酿造废水具体会不会超限、要不要签附加费协议，本文没有核，要由 Toronto Water 按租客的实际工艺判定。房东能先做的，是在租约里写清：排污合规由谁负责，相关费用和改造由谁承担，市里要求整改时谁来出面。

同一栋楼里还有别的酒牌租户时

规例第 20(2) 条规定 manufacturer 不能持有经营饮酒场所的牌照；第 20(3)(d) 条进一步规定，如果某个场所里有 manufacturer 的权益，不论是产权、租赁权益、抵押还是其他直接或间接的权益，其他人就该场所申请饮酒场所牌照时不合资格，除非 Registrar 按第 20(4) 条考虑双方财务关系后认定发牌不违背公共利益。AGCO 指南也提醒申请人，一般不允许在持酒牌的生意里有直接或间接的财务权益。

另外两条和场地直接相关：规例第 1 条把与 production site 同一门牌地址、持酒牌的场所叫作 tied house，第 20(5) 条让 tied house 不受第 20(2) 条限制；第 20(6) 条规定，一个 production site 最多只能发一张 liquor sales licence。

这些条文怎么适用到你的物业，取决于各方的权益结构和 AGCO 的判断，本文不下结论。如果你的楼里已经有餐厅、酒吧在持酒牌经营，引进酒厂租客前，值得请律师先看一遍。

签约前后，房东可以对照的核对项

以下是由条文推出的核对思路，不是法律意见，具体条款请律师起草。