标准租约第 15 条附加条款能写什么？哪些条款签了字也无效
租约附件里多写一页条款，不等于多一层保障。安省标准租约第 15 条是整份表格唯一能自由加内容的地方，但它头上压着两道规矩：不能拿走 RTA 给的权利义务，也不能和表格其他条款打架。
安省标准租约第 15 条的附加条款，写了就一定有效吗？
不一定。第 15 条的附加条款要同时过两关：一是不能拿走 Residential Tenancies Act, 2006（RTA）给房东或租客的任何权利、责任；二是不能和 RTA 或这份表格里其他条款冲突。过不了任何一关，条款就是 void（不合法、无约束力），不能执行。双方签了字也一样，因为 RTA 第 3(1) 条写明本法适用「despite any agreement or waiver to the contrary」，第 4(1) 条写明租约中与本法或规例不一致的条款无效。
来源：Ontario Residential Tenancy Agreement (Standard Form of Lease), Form 2229E (2020/12), Section 15；Residential Tenancies Act, 2006, S.O. 2006, c. 17, s.3(1)、s.4(1)（e-Laws 现行合并本，2026）
我是 Arthur Zhao。
出租的 offer 签下来之后，常见的下一步是这样的：Form 400 后面附了一页 Schedule A，写着「租客不得养宠物」「租客须交损坏押金」「小修由租客负责」，有人顺手一句——把这页条款搬进标准租约第 15 条就行了。
搬是能搬进去的，表格不会拦你。问题在于，这几条在 offer 里也许看起来天经地义，进了标准租约，却正好落在表格自己点名的「无效示例」里。签字那天没人发现，等到真起争议，房东拿出来才知道它不能执行。
这篇不讲某一种条款的细节，而是把第 15 条当成一个整体拆开：它能装什么、不能装什么，为什么同一句话在 offer 里有效、到了租约里却作废，以及哪些事项表格早就给了专门的格子，不该拿到第 15 条重写。
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第 15 条在整份租约里的位置：唯一的空白页
标准租约（Form 2229E）适用于 2021 年 3 月 1 日或之后订立的大多数住宅租约。表头有两句话决定了整份表格的性质：「This agreement cannot take away a right or responsibility under the Residential Tenancies Act, 2006」，以及「All sections of this agreement are mandatory and cannot be changed」。
也就是说，前面那些条款的文字是固定的，你只能在空格里填信息、在选项里勾选。真正可以由双方自己写内容的，只有第 15 条 Additional Terms。它的勾选只有两个选项：没有附加条款，或者租约附有一份双方同意的附加条款附件。
表格给出的正面例子只有两类：要求房东在租客入住前对单元做改动，以及公共空间或设施的使用规则。表格还要求附加条款用 plain language 写清房东或租客必须做、不得做什么；如果是打字的，字号至少 10 点。表格最后还加了一句：双方在同意任何附加条款之前，可能需要先寻求法律意见。
同一页附加条款，在 offer 里和在租约里规则相反
为什么双方签了字也救不回来
很多人的直觉是：合同是双方自愿签的，签了就该算数。住宅租约偏偏不按这个直觉走。
根据安省 Residential Tenancies Act（2006）第 3(1) 条，本法适用于住宅单元「despite any agreement or waiver to the contrary」。第 4(1) 条更直接：租约中与本法或规例不一致的条款（provision）是 void。第 15 条的表格文字把同一件事又写了一遍，而且把范围扩到「与表格其他条款冲突」。
还有一个容易被忽略的细节：RTA 第 20(2) 条写明，房东的维修与适住责任，即使租客签约前就知道单元有问题，照样适用。所以「租客看过房、知道现状、签字认可」这一套，挡不住维修责任回到房东身上。
条文说的是「a provision」无效。就文字本身来读，被判无效的是那一条，不是整份租约；其他合法条款照常有效。
表格自己点名的四类无效条款
第 15 条的文字直接列了四类「void and unenforceable」的例子，每一类在 RTA 或表格的 General Information 里都能找到依据：
一、不许养宠物。RTA 第 14 条：禁止动物出现在住宅综合体内或周边的条款无效。表格同时保留了一个口子：房东可以要求租客遵守 condo 规则，而 condo 规则可能禁止某些宠物。General Information Part R 还列了房东可以向 LTB 申请驱逐的情形，例如宠物太吵、造成损坏或引起其他租客过敏、品种本身危险、condo 规则不允许。宠物条款的细节，站内另有专文。
二、不许访客、室友或额外住户。General Information Part Q 写明，房东不能阻止租客有访客，不能要求事先通知或取得许可，不能因访客加收费用或加租；在遵守市政占用标准的前提下，房东也不能阻止租客有室友。不过租客要对访客的行为负责。
三、要求付 RTA 不允许的押金、费用或罚金。表格举的例子是 damage deposit、pet deposit，以及欠租利息（interest on rent arrears）。依据在 RTA 第 105(1) 条：房东唯一能收的 security deposit 是第 106 条的租金押金；第 134(1)(a) 条另外禁止收取 fee、premium、commission、bonus、penalty、key deposit 等类似款项，除非规例另有规定。各类收费的边界，站内另有专文。
四、让租客承担房东责任范围内的维修。RTA 第 20(1) 条把维修、保持适住、遵守健康安全与维护标准的责任放在房东身上。租客那一侧的边界在第 34 条：租客负责的是由租客本人、其他住户或其放进来的人故意或过失造成的 undue damage。把这条线往租客那边推的条款，就落进这一类。
⚠️无效条款收走的钱，租客可以要回。RTA 第 135(1) 条允许租客或前租客向 Landlord and Tenant Board 申请，让房东、管理员或房东代理人返还违反本法收取或扣留的款项。General Information Part H 也写明：租客付了超出允许范围的押金，可以向 LTB 申请退回。
表格没点名、但同样写了白写的两种
四类示例是「例如」，不是完整清单。RTA 里还有两条经常撞上的规定：
加速条款。RTA 第 15 条：约定租客一旦拖欠租金或违反某项义务，剩余租期的全部或部分租金、或某个固定金额立即到期的条款，无效。
强制预付支票或自动扣款。RTA 第 108 条：房东和租约都不得要求租客提供 post-dated cheques，或允许自动扣款、自动刷卡等任何形式的自动付租。表格第 5 条的注释也写了同一件事，并补了一句：租客可以自己选择这样付。
判断方法和四类示例一样：拿条款去对 RTA 的具体条文，不一致就是 void。
💡 我个人的判断是：第 15 条最容易被忽略的风险，不是条款写得太狠，而是把表格已经处理过的事拿到第 15 条重写一遍。第 15 条的无效标准里有半句常被跳过——与「any other terms set out in this form」冲突，同样无效。冲突对象不只是 RTA，还包括表格自己。表格第 11 条对租客保险只给两个选项，其中一个选项的原文是 contents insurance 由租客自己决定要不要买；如果在第 15 条里另写「租客必须买 contents insurance」，按我对条文的读法，就是和第 11 条的文字直接相撞。哪些事项表格已经给了格子，先填格子，别另起炉灶。
这些事项在表格里本来就有「正确的家」
下面几件事经常被人写进附加条款，其实表格前面已经有专门的位置，而且位置本身就带着限制：
NSF 退票手续费（第 5(f) 条）。租客支票被退回时，房东的行政费不能超过 $20，另加房东银行实际收的 NSF 费用。
钥匙押金（第 9 条）。只能是可退还的，金额不能超过钥匙、门禁卡、遥控器的预计更换成本（General Information Part H）。它是 RTA 第 134(1)(a) 条禁止 key deposit 之下、经规例许可的例外。
吸烟规则（第 10 条）。省法已禁止在楼内公共室内区域吸烟；单元内和房东物业上的吸烟规则在这里约定，制定和执行时须遵守 Ontario Human Rights Code。
租客保险（第 11 条）。只有「无要求」或「须持有 liability insurance、房东要求时出示证明」两个选项。
多租客的责任分担（第 17 条）。表格默认：有多名租客时，每名租客对租约下全部租客义务负责，包括全额租金——除非在第 15 条附加条款里另有约定。这是表格少数明确把第 15 条指定为「正确的家」的地方。
还有租金押金：RTA 第 106(2) 条规定，不得超过一个租期的租金和一个月租金中较少者；第 106(10) 条规定只能用来抵最后一期租金；第 106(6) 条规定房东每年付押金利息，利率等于付息时有效的加租指导线。
ℹ️本文只解释表格与法条文字，不是针对个案的法律意见。某一条附加条款要不要加、具体怎么措辞，请在签字前咨询房产律师。
同一个话题，有效写法和无效写法差在哪
把一条附加条款放进第 15 条之前
按「先看法、再看表、最后看字」的顺序过一遍：
- ☐核对这条有没有让任何一方放弃 RTA 给的权利或责任（s.3(1)、s.4(1)）
- ☐核对有没有新增押金、费用或罚金：押金只有租金押金和可退钥匙押金（s.105(1)、Part H）
- ☐核对有没有把房东的维修责任移给租客（s.20），或扩大到故意、过失损坏以外（s.34）
- ☐核对有没有限制宠物、访客或室友（s.14、Part Q、Part R）
- ☐查一遍第 5、9、10、11 条有没有专门处理这件事的格子，有就填格子
- ☐确认这条不和表格任何预印文字相撞
- ☐多名租客想分开承担租金时，在第 15 条写明，否则第 17 条默认连带
- ☐用 plain language 写清谁必须做、谁不得做什么
- ☐打字时字号不小于 10 点，并在第 15 条勾选「附有附加条款附件」
- ☐拿不准的条款，签字前请房产律师看
- Ontario Residential Tenancy Agreement (Standard Form of Lease), Form 2229E (2020/12)：表头、第 5、9、10、11、15、17 条及 General Information Part H、Q、R
- Residential Tenancies Act, 2006, S.O. 2006, c. 17：s.3(1)、s.4(1)、s.14、s.15、s.20、s.34、s.105(1)、s.106、s.108、s.134(1)、s.135(1)
- OREA Form 400, Agreement to Lease – Residential：第 8、12、18 条
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常见问题 FAQ
租约里写了「不许养宠物」，租客也签了字，房东能执行吗？
不能。RTA 第 14 条规定，禁止动物出现在住宅综合体内或周边的租约条款无效，标准租约第 15 条也把它列为无效示例。房东可以要求租客遵守 condo 规则；宠物太吵、造成损坏、引起他人过敏等情形，房东可以另向 LTB 申请（Form 2229E General Information Part R）。
房东可以在附加条款里要求交损坏押金或宠物押金吗？
不可以。RTA 第 105(1) 条规定，房东唯一能收的 security deposit 是第 106 条的租金押金；表格第 15 条点名 damage deposit 和 pet deposit 属于无效条款。另外允许的只有第 9 条的可退钥匙押金，金额不超过更换成本。
租约里有一条附加条款无效，整份租约是不是也作废了？
RTA 第 4(1) 条的文字是租约中与本法不一致的「provision」无效，表格第 15 条说的也是「the term is void」。按条文文字，被判无效的是那一条，其余合法条款照常适用。具体争议怎么处理，请咨询房产律师。
offer（Form 400）里写好的附加条款，为什么不能直接抄进租约？
两份文件处理冲突的规则相反。Form 400 第 18 条规定附加条款优先于预印条款；标准租约第 15 条规定，与 RTA 或表格其他条款冲突的附加条款无效。Form 400 第 12 条也要求正式租约按 RTA 规定的标准租约起草，所以搬进来的每一条都要按租约层的规则重新核对。
租客已经付了不该付的押金或罚金，钱还能要回来吗？
可以申请。RTA 第 135(1) 条允许租客或前租客向 Landlord and Tenant Board 申请，让房东或其代理人返还违反本法收取或扣留的款项；Form 2229E General Information Part H 对超额押金也写了同样的途径。
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