房贷没还完也能卖房：交割当天贷款怎么还清，Form 100 第 12 条的律师 undertaking 是什么

卖房不需要先凑钱把贷款还掉。成交款本身就是还贷的钱，只是交割那天解押文件常常还没到手，所以合同让卖家律师先用一份个人承诺顶上。

我是 Arthur Zhao。
挂牌之前，卖家心里很容易先冒出这样一个问题：「我的贷款还剩一大截，这样能卖吗？要不要先想办法把它还了？」
问这句话的人，脑子里的画面通常是：房子上压着银行的一道抵押，得先把这道抵押拿掉，房子才能「干净」地交给买家。可是钱从哪儿来？多数人的答案恰恰就是这套房子本身。
这个看似绕不开的死结，在安省的标准买卖合同里早有安排。这篇讲清楚三件事：交割那天钱是怎么走的，合同第 12 条里那份律师 undertaking 到底承诺了什么、买家凭什么接受，以及卖家要提前向贷款方问清哪几个数。

钱是怎么走的：成交款先还贷，余下的才是你的

把交割当天想成一次资金接力就清楚了。

买家那一侧的钱，按 Form 100 第 21 条（TENDER），要从律师信托账户以银行汇票（bank draft）、保付支票（certified cheque）或经 Lynx 高额支付系统的电汇交付。双方都请了律师时，按第 11 条，各方的交付物（包括成交款）除非律师另有约定，送到对方律师的办公室或两位律师同意的地点——也就是说，钱通常先到卖家律师手上，而不是直接到卖家本人。

卖家律师拿到成交款之后，按 mortgage statement 上写明的解押所需金额付给贷款方，扣除之后的余额才进卖家的口袋。所以卖家并不需要另外准备一笔钱去「先还清」——还贷的钱就是成交款的一部分。

另外，第 11 条（CLOSING ARRANGEMENTS）写明，以电子登记完成交割时，资金和不需登记的文件的交换不与产权转让登记同时发生，收到这些东西的律师要按双方律师之间的 document registration agreement（DRA）以信托方式持有，未满足协议条件不得放出；而这份协议，是 Law Society of Ontario 不时推荐的版本。换句话说，交割当天的资金交换，是在律师之间的信托条件下进行的。

第 12 条原文在说什么

第 12 条的标题是 DOCUMENTS AND DISCHARGE。和贷款有关的那句，核心原文是：

「Buyer agrees to accept Seller’s lawyer’s personal undertaking to obtain, out of the closing funds, a discharge in registrable form and to register same, or cause same to be registered, on title within a reasonable period of time after completion」

拆开看是四个要素：

• 适用哪些贷款：由依据 Trust and Loan Companies Act (Canada) 成立的公司、Chartered Bank、Trust Company、Credit Union、Caisse Populaire 或 Insurance Company 持有，且买家在交割时不承接的 Charge/Mortgage。
• 什么情况下启用：交割时，这笔贷款的解押还没有可登记的形式（not available in registrable form on completion）。
• 买家接受什么：卖家律师的个人承诺——从成交款中取得可登记的解押，并在交割后合理时间内登记上产权（或安排登记）。
• 卖家要交什么：交割当日或之前，提供由贷款方出具、写明解押所需余额的 mortgage statement；如果交割没有使用实时电子清算转账系统，还要提供一份卖家签署的指示（direction），指示从交割余款中把解押所需金额付给贷款方。

注意条款写的是「合理时间」，没有写具体天数。

贷款方不同，第 12 条管不管得到

买家为什么肯接受一份「承诺」

站在买家的角度，这件事乍听有点冒险：钱付出去了，产权上却还挂着卖家的贷款，只拿到一份承诺。买家之所以接受，至少有三层原因，都写在合同的结构里：

• 承诺人是律师本人。条款用的词是 personal undertaking，作出承诺的是卖家的律师，而不是卖家。
• 钱的数目事先摊开。卖家在交割当日或之前必须提供贷款方出具的 mortgage statement，写明解押要付多少，并交给买家——要付多少钱，不是交割之后才揭晓。
• 钱的去向有约束。还贷的钱直接从成交款里出；在没有实时电子清算转账的交割中，卖家还要签 direction，指示把这笔钱付给贷款方；而交割资金本身按第 11 条在 DRA 的信托条件下持有和放出。

买家也有自己的律师。到了交割那一步，具体怎么核、怎么交换文件，是双方律师之间的工作。

提前还款罚金：只有你的贷款合同和贷款方说了算

在任期结束前卖房还清贷款，加拿大金融消费者管理局（FCAC）把它明确列为会触发提前还款罚金的情形之一：「pay back your entire mortgage before the end of your term, including when you sell your home」。

根据 FCAC（2025）的说明，罚金通常取下面两者中较高的一个：

• 按你尚欠金额计算的 3 个月利息；
• 利率差额（interest rate differential，IRD）。

FCAC 同时写明，贷款方通常在以下两个条件同时成立时用 IRD 计算：你的贷款利率高于当前利率，并且你签现行贷款合同不到 5 年。

几件同样出自 FCAC 的事：

• open 贷款可以不付罚金就提前还；closed 贷款提前解约通常要付罚金。
• 除了罚金，还可能有手续费（administration fee）、解押费（discharge fee）等；当初拿过 cash back 的，可能要退回。
• 如果你卖房的同时要买新房，可以问贷款方能否把贷款 port（带着原有利率和条款转到新房），这样就不必解约。

具体怎么算，每家贷款方的方法不同。FCAC 的原话是：查看你的贷款合同，并向贷款方确认实际金额。

卖家行动清单：按「谁手里有这件事」来分

下面按要找的人分三组。顺序上，第一组越早越好，最好在挂牌之前。