商铺租给二手店、寄卖店或典当行：安省与多伦多的牌照、分区用途和租约先核什么

租客说做「二手」，背后可能是放贷、收购、寄卖三种完全不同的生意。典当行一定要市政牌照；二手店落不落在多伦多的 second-hand goods 牌照里，要先问清楚它怎么拿货。

我是 Arthur Zhao，多伦多地产 Broker。
商铺招租，意向书的用途一栏写着「二手商品零售」。这几个字看起来很普通，但它可能对应三种完全不同的生意：拿手表、首饰作抵押借钱给客人的典当行；从路人手里收购旧货再转卖的二手店；替货主代卖、卖出才分成的寄卖店。
这三种生意在牌照上的待遇不一样。典当行有一部专门的省法管着，一定要领市政牌照；二手店和寄卖店则要看它落不落在多伦多牌照条例的定义里，答案未必是你以为的那个。
作为房东，牌照不是你去领，但它会反过来影响你：门头招牌怎么挂、营业到几点、店里要留多少存货空间、警察能不能随时进店查账，最后都会落在你的单元和你的租约上。下面先把业态分清，再讲牌照义务里跟房东有关的部分，最后讲分区和租约。

第一个问题：这家店的钱和货是怎么走的

判断要不要牌照，看的不是店名里有没有「二手」两个字，而是交易结构。
典当：客人把物品押在店里，换一笔借款；还钱付息就能把东西赎回去。《Pawnbrokers Act》s.1 对 pawnbroker 的定义就是以 pawn or pledge 方式收取物品、为所借款项作担保的经营者。核心是放贷，货只是抵押品。
收购转卖：店家当场付钱买断旧货，再标价卖出。货的所有权在买进那一刻就转给了店家。
寄卖：货主把东西放在店里代卖，卖出后店家抽成，没卖出去货主可以拿回。店家通常不买断货品。
这里要提醒一个容易混的点：门口写「高价收金」的店，如果是当场把金饰买断，按定义它不是典当；只有把金饰当抵押借钱，才是典当。很多店两种生意都做，这正是意向书上一个笼统的「二手」最容易藏东西的地方。

典当行与二手店：牌照规则对照

为什么说二手店不一定落在那张牌照里

多伦多第 545 章的定义部分写的是：SECOND-HAND GOODS includes waste paper, rags, bones, bottles, bicycles, automobile tires, old metal and other scrap material and salvage。列举的几乎全是废品和回收物。
这句话有两种读法，条文本身不替你选：一是「includes」只是举例，旧衣服、旧家具同样算二手货；二是这个牌照类别从设计上就是冲着废品回收业去的，卖精品二手衣的店不在里面。MLS 在执行中采哪种读法，不在本文查证范围内，所以不替任何一种读法下结论。
此外还有两条明文豁免要知道（§545-275）：为慈善或爱国目的经营的，以及买卖公认有价值的古董和艺术品的，不需要这张牌照。另有一条（§545-289）：主业卖新货、只收以旧换新抵价旧货再转卖的商家，不适用招牌、营业时间、货品留存、登记簿等多项要求，但如果涉及二手相机、自行车、枪支等特定品类，留存和登记的规定照样适用。
寄卖店又多一层：条文的措辞是「purchase, sale or exchange」，寄卖店通常不买断货品。这会不会改变归类，条文同样没写。
所以实操上只有一条路：让租客把业态说清楚，向多伦多 Municipal Licensing & Standards 确认要不要领牌、领哪一类，最好留下书面回复。

牌照义务里，哪些会落到你的单元上

牌照是租客的事，但以下几项义务会直接碰到房东的物业和租约：
招牌。典当行要在店门上方挂写有「Pawnbroker」的招牌；领了二手店牌照的，要在临街门上方或橱窗写「Licensed Second-hand Shop」。如果你的租约或楼宇规定对招牌有审批权，要确认这些法定字样能挂上去，别让两份文件互相打架。
存货空间。按 §545-284，二手店收购或交换来的货，在 15 个净日内（不算周日和假日）不得改动、维修或处置，要留在持牌店内、跟之前的货分开存放，营业时间内随时可被警察或 MLS 查验。单元里要有地方放这批货。
一店一照。省法 s.4 规定一个典当牌照只能覆盖一间店；多伦多 §545-280 对二手店同样要求每个店面、每个收货或存货地点各领一张。租客想在你的楼里另租一间仓库存货，那间也要算进去。
卫生证明。§545-279：如果这个店面在过去 12 个月里没有人为同类业务领过牌，申请时要附 Medical Officer of Health 出具的卫生证明。这会影响租客开业的时间表，起租和免租装修期最好留出余地。
警方进店。典当账簿、二手货登记簿都要接受警方查验。这对你没有法律负担，但对同一栋楼的其他租户和你的物业管理是一个需要提前知道的事实。

牌照之外，分区用途是另一道门

牌照回答的是「这个人能不能做这门生意」，分区回答的是「这个单元能不能做这种用途」。两件事由不同的规则管，一张不能替另一张。
这类业态在多伦多分区条例里怎么归类、哪些区域允许，我这次没有核到条文层面，所以本文不给结论。签约前要做的是：用单元地址查它所在的分区，确认典当、二手零售或寄卖这类用途在该分区是否允许、有没有附加条件；拿不准就向市府的分区查询渠道问清楚，或者请规划顾问出意见。
还有一个容易忽略的情形：单元上一任租客做的是普通零售，不等于新租客的业态自动也被允许。用途变了，就要重新核。

租约里该怎么写

以下是我会和律师一起看的几个点，具体措辞以你的律师为准：
用途条款写准业态。写清楚是「寄卖二手服装」还是「典当及二手物品零售」，并写明未经房东书面同意不得增加典当、收购贵金属等业务。
牌照义务归租客。租客自费取得并持续维持所有法定牌照，牌照被暂停或吊销要及时通知房东，并把无照经营列为违约事由。
签约条件。如果牌照或分区还没确认，可以考虑把取得牌照、确认分区作为租约生效或起租的条件，并约定期限和不成就时的退出方式。
招牌与营业时间。让租约里的招牌审批和营业时间条款能容纳法定要求，例如典当行门头必须有的字样、二手店不得在深夜营业的限制。
转让与转租。限制租客通过转让或转租把单元交给另一种业态的经营者。

签约前的行动清单

按风险从高到低排：