夫妻合买出租房，租金收入能按 50/50 各报一半吗？产权份额、出资来源与配偶归属规则

产权份额决定 T776 那一格怎么填；买房的钱从谁口袋里出来，决定这份租金最后算在谁身上。

我是 Arthur Zhao，多伦多地产 Broker。
报税软件走到 T776（出租收入表）那一页，会让你填自己占这处出租房的比例，还要在 Part 2 填另一位共有人的信息。夫妻俩合买的出租房，产权上登记的是各占一半，这一格很容易就直接各填一半。
这一格怎么填，CRA 的出租收入指南答得很清楚：按产权份额。但联邦《所得税法》后面还有第二道关——买房那笔钱是谁出的。如果一方用自己的钱替配偶出了那一半，配偶名下那份租金，在税法上可能要算回出钱的人。
下面把这两道关分开讲，再讲按规定利率借钱给配偶的那条例外，以及它管不到的几种情形。

第一层：CRA 只认产权份额

根据 CRA（2025）的出租收入指南 T4036，拥有出租房的人申报这处房产的收入或亏损；共有人各报多少，取决于各自的产权份额。指南专门举了例子：和配偶或同居伴侣一起拥有出租房，你们就是共有人（co-owner）。

这一层里有三点容易被忽略：

• 申报比例每年应保持一致，除非产权份额本身发生了变化。按当年谁的收入高低去调比例，指南不支持。
• 作为投资共同持有出租房，本身不构成合伙（partnership），所以不是按合伙关系去分利润。
• 房贷利息只有业主本人能用来计算出租收入或亏损，即使贷款是别人担保的。

填 T776 时，共有人填自己那一份，同时填 Part 2 里其他共有人的信息。

第二层：钱从哪来，s.74.1(1) 配偶归属规则

根据《所得税法》s.74.1(1)，一个人把财产转让或借给配偶或同居伴侣——直接、间接、经信托或任何其他方式——配偶从这笔财产或其替代财产取得的收入或亏损，视为转出这一方的，而不是配偶的。

放到买出租房的场景里：钱是财产，用这笔钱买到的那份房产就是替代财产。条文没有逐字写「首付」，但如果一方用自己的钱为另一方那一份出资，就可能被视为 s.74.1 下的转让或借贷。这时产权仍然各占一半，第一层照样成立，只是配偶那一半的租金收入或亏损，在归属规则下要算回出钱的人。两条规则并不矛盾：先按产权分，再看归属。

这条规则有两个时间条件：在那段期间双方是配偶或同居伴侣，且转出的一方是加拿大居民。条文还写明，对象包括事后才成为配偶的人——婚前给的钱，婚后那段期间的收入同样可能被归回。

同样是各占一半，出资路径不同，报税结果不同

例外：按规定利率借钱给配偶，s.74.5(2) 三个条件同时满足

如果出钱的一方不是把钱送给配偶，而是借给配偶，并且下面三条全部满足，s.74.1(1)、(2) 和 s.74.2 都不适用于借出财产产生的收入：

• 利率够：借款利率不低于下面两者中较低的那个——借款当时有效的规定利率（prescribed rate），或在当时情形下公平交易双方会约定的利率。
• 当年利息按时付：该年应付的利息，在年底后 30 天内付清。
• 以前每年也按时付：之前每一年应付的利息，也都在各年年底后 30 天内付清。

第三条的意思是：只要有一年迟付，之后各年都满足不了这个例外。规定利率的具体数值本文不写，借款前请会计师按借款当时的数值核对。

房贷和担保：钱不只在首付那一刻流动

s.74.1(3) 补了一条：如果转让或借出的钱被用来偿还当初买入其他财产时借的钱，或减少其他财产的应付款，那处其他财产之后产生的收入或亏损，要按比例纳入归属计算——比例是用掉的那笔钱当时的公允价值，占那处财产取得成本的比例。

法条没有逐字写「房贷」。但按条文的结构，如果配偶拿你给的钱去还他那一份出租房的房贷，这部分也可能被归回。

另一处在 s.74.5(7)：如果你为配偶向第三方（例如银行）借的钱提供担保，在适用 s.74.1 时，这笔第三方贷款视为由你借给配偶。夫妻共同还贷时 CRA 具体怎么分摊，本文没有核到一手口径，交给会计师按你们的还款记录判断。

这条规则管不到、或另有条文的情形

• 按公允价值转让：s.74.5(1) 另有例外——转出方收到的对价公允价值不低于转出的财产；对价里含债务的，同样要按规定利率收息并按时付清；转给配偶的，转出方还要在当年报税时选择不适用 s.73(1)。
• 因婚姻破裂分开生活：s.74.5(3) 规定，因婚姻或同居关系破裂而分开生活的那段期间，s.74.1(1) 不适用于这段期间的收入或亏损。
• 卖房：出售时的资本利得或亏损另有 s.74.2，本文不展开。
• 未满 18 岁的人：s.74.1(2) 对转让或借给未满 18 岁、且与你不属公平交易关系的人或你的侄甥，同样归回，直到对方在该年年底前满 18 岁。
• 成年子女：不在 s.74.1(2) 的范围内；但借钱给与你不属公平交易关系的个人，如果可以合理认为主要原因之一是把收入转到对方名下以减税，s.56(4.1) 另有规定，也另有例外。这类情形请找会计师按个案判断。

报税前，先把这几样东西找出来

这些是让会计师判断第二层的材料，不是结论本身。