商业物业的垃圾和回收谁负责：安省对商场、写字楼的废物审计与分类回收规例，房东和租客各管哪段
两部 1994 年的省规例给商场、写字楼、餐厅都设了门槛。过不过门槛、条文点名的是谁，决定了这件事落在业主还是租户头上。
安省的商场、写字楼，垃圾审计和分类回收到底是房东的事还是租客的事？
先看门槛，再看条文点名的是谁。O. Reg. 102/94（废物审计与减量计划）和 O. Reg. 103/94（源头分类计划）对零售店、零售综合体、写字楼都设了 10,000 平方米的面积门槛，义务人写的是 owner——综合体和写字楼的业主。租户在两种情况下会被单独点名：在受规例约束的综合体里自己独立负责垃圾处理的零售店，以及安省全部门店前两年任一年销售额达到 300 万元、又不属于「位于受约束场所内」豁免情形的餐厅。低于门槛的，对应条款不适用。
来源：Ontario Regulation 102/94（Waste Audits and Waste Reduction Work Plans）与 Ontario Regulation 103/94（Industrial, Commercial and Institutional Source Separation Programs），均为 Environmental Protection Act 下的规例，e-Laws 现行文本（2026 年核对）
我是 Arthur Zhao，多伦多地产 Broker。
设想你在一个大型商场里开餐厅。某天物业管理处发来通知：纸箱一律压扁放进指定回收笼，铝罐、玻璃瓶和普通垃圾分开投，商场还要做年度「废物审计」，请各租户配合提供数据，相关费用计入公摊。
你的第一反应大概是：这是政府的硬规定，还是物业自己定的规矩？我到底要负责到哪一步？
答案藏在两部 1994 年的省规例里。它们没有按「谁产生了垃圾」分责任，而是按「场所有多大」和「条文点名的是谁」来分。这篇把这两个问题拆开讲。
→
→
→
→
两部规例，各管一件事
门槛：先算面积，再看是谁的面积
根据 Ontario e-Laws 公布的两部规例现行文本（2026），商业物业最常碰到的门槛如下：
- 零售店：店铺所占场所面积至少 10,000 平方米（102/94 第 9 条，103/94 第 5 条）；
- 零售综合体：综合体里被零售商户占用的场所，面积合计至少 10,000 平方米（102/94 第 14 条，103/94 第 6 条）；
- 写字楼：用作办公的楼面面积至少 10,000 平方米，可以按一栋楼算，也可以按「同一业主的楼群」合计（102/94 第 31 条，103/94 第 9 条）；
- 酒店、汽车旅馆：超过 75 间（102/94 第 41 条，103/94 第 12 条）；
- 大型新建或拆除工程：楼面面积合计至少 2,000 平方米，要在开工前完成（102/94 第 IV、V 部分，103/94 第 7、8 条）。
写字楼的「楼群」有专门定义：两栋以上、同一业主，而且每栋楼和至少另一栋之间最多只隔一处他人的楼或物业；公共道路、公共公园和公众可以通行的土地不计入（第 31(2)(3) 条 / 第 9(2)(3) 条）。所以，一个业主手里的几栋相邻小楼，可能要合起来算。
反过来说，如果你的物业在这几条线以下，例如零售面积合计不到 10,000 平方米的 plaza、办公面积不到 10,000 平方米的写字楼，对应的条款就不适用。但这只是这两部规例的结论：楼里如果有餐厅，餐厅另有自己的门槛，见下文。
ℹ️面积怎么量，本文不下结论。两部规例在这几条里用的是 floor area，但本文核对的条文里没有给出具体的计算口径。物业接近 10,000 平方米时，请找律师或专业顾问按个案核对，不要只凭挂牌资料上的面积数字判断。
商场：业主管整体，自管垃圾的店铺自己负责
零售综合体那一部分，义务人是综合体的 owner。但 102/94 第 15(1) 条划了一条边界：业主的审计覆盖综合体里产生的废物，业主既不直接、也不间接负责垃圾处理的那些场所除外。第 16(1) 条对减量计划写了同样的除外。
被划出去的店铺并不一定就没事。102/94 第 9(b) 条规定：店铺位于受第 III 部分约束的综合体内，且店铺 owner 独自负责本店垃圾处理的，第 II 部分（零售店）适用于这家店——这一项本身没有再设面积条件。103/94 第 5(1)(b) 条对分类回收计划写法相同。对应地，第 15(2) 条和 103/94 第 6(3) 条允许综合体业主不覆盖这类店铺。
拿到通知的租户可以按这个逻辑自问：
- 我的垃圾是交给商场统一收运，还是我自己单独签约清运？
- 如果是前者，审计和分类计划的法定义务在业主，我配合即可；
- 如果是后者，而商场本身已过门槛，第 9(b) 条可能把我直接拉进来。
另外，102/94 第 18 条要求综合体业主把减量计划（或摘要）张贴在员工和场所占用人都能看到的地方；张贴的是摘要的，任何员工或占用人要求查看全文，都要让对方看。
写字楼：义务只点名业主，租户是「被告知的人」
写字楼部分（102/94 第 VI 部分，103/94 第 9 条），条文点名的义务人只有楼宇的 owner：做审计、写计划、每年更新、执行。条文里租户出现的位置是第 35 条：业主要向在楼里工作的员工、以及以业主租户身份占用楼内场所的人传达减量计划，张贴计划或摘要；张贴摘要的，租户要求查看全文要让他看。
103/94 这边，第 2(1) 条要求分类计划向「使用者和潜在使用者」提供信息，鼓励有效分类，并作出合理努力让计划被充分使用。写字楼租户的员工每天往哪个桶里扔东西，就落在这一层。
需要说清楚的是：两部规例写字楼部分的条文，没有直接给办公租户另设审计或分类义务。租户实际要分到什么程度、违反了物业规定会怎样，看的是租约和大楼规章，不是这两部规例。
餐厅租户：一条单独的线
餐厅（含外卖店）在两部规例里各有一部分（102/94 第 VII 部分，103/94 第 11 条），义务人写的是 餐厅的 owner，不是所在物业的业主。
销售额门槛。某一年，如果此前两个日历年里，这位 owner 在安省经营的全部餐厅销售总额没有一年达到 3,000,000 元，并且能在 Director 提出要求后 7 天内证明这一点，该年度这部分就不适用（102/94 第 36(4) 条，103/94 第 11(4) 条）。注意算的是全省所有门店合计，不是单店。
位于受约束场所内。两部规例在这里写法不同：
- 102/94 第 36(2) 条：餐厅位于受规例约束的零售店、综合体、写字楼、酒店等场所内，且餐厅 owner 配合该场所的审计和减量计划，第 VII 部分不适用；
- 103/94 第 11(3) 条：餐厅位于适用第 5、6、9、12 等条的场所内，第 11 条不适用——这一款没有写配合条件。
回到开头那家商场里的餐厅：如果商场已过门槛、你配合商场的审计，102/94 那一部分就不落在你身上；如果商场没过门槛，而你的连锁销售额过了线，义务就回到你自己身上。
⚠️规例没写的，别默认在规例里。本文只讲这两部省规例。所在城市对商业垃圾收运的安排、违规的处罚，以及新的生产者责任制度对商业物业的影响，本文都没有核实，涉及时请查一手资料。
💡 我个人的判断是：这两部规例回答的是「对省政府谁负责」，不回答「租约里谁出钱、谁干活」。条文没有直接写费用怎么在业主和租户之间分摊，TMI 或公摊里能不能放审计、回收笼、清运的费用，取决于租约怎么写。有意思的是，102/94 第 3(1) 条要求减量计划写明计划的每一部分由谁执行、什么时候执行、预期结果是什么——也就是说，对过了门槛的物业，「谁管哪段」本来就要白纸黑字落在计划里。签或续商业租约时，把这份计划的分工和租约里的费用条款对一对，比事后争执省事得多。具体条款怎么写，请找律师按个案判断。
工业物业：两部规例都明文把房东排除在外
如果你持有的是厂房，情况反过来。103/94 第 15(5) 条给「大型制造场所」一节的 owner 下了定义：包括制造场所的经营者，但不包括房东（does not include a landlord）。102/94 第 56(4) 条的定义写法一样。
103/94 第 15(3) 条的门槛不看面积，看工时：此前两个日历年里没有任何一个月该场址员工工时超过 16,000 小时，且能在 Director 要求后 7 天内证明，该年度就不适用。也就是说，厂房这一类，义务人是经营制造业务的那一方，出租厂房的业主不在条文之内。
买卖大型商业物业时：这几份文件值得问
102/94 有几条和交易直接相关：
- 第 7(1) 条：新 owner 或经营者不必重新做审计和计划，前提是前任已经做过，且新 owner 按规例要求更新；
- 第 6 条：新受规例约束的人，要在受约束后 6 个月内完成审计报告和减量计划（这一条不适用于每年的更新版）；
- 第 5 条：报告和计划至少保存 5 年，Director 要求时 7 天内提交；
- 第 8(1) 条：同一人对多处物业负有义务的，如果可以合理预期分开审计结果相近，可以做一份合并审计和报告。
所以，买入一栋过了门槛的商场或写字楼，尽职调查时可以向卖方要这几年的审计报告和减量计划。拿得到，衔接就是「更新」；拿不到，就要按第 6 条的 6 个月来安排。
按你的身份，对照这几件事
- ☐核实零售占用面积合计或办公面积是否达到 10,000 平方米，并检查附近同一业主的楼是否构成「楼群」
- ☐确认所在 local municipality 人口是否达到 5,000（103/94 的地域条件）
- ☐找出最近一次审计报告和减量计划，确认每年已更新、留存不少于 5 年
- ☐把减量计划或摘要张贴在员工和租户看得到的地方
- ☐逐户列出哪些店铺自己负责垃圾清运
- ☐弄清自己的垃圾是交给物业统一收运，还是自己单独签约清运
- ☐如果是餐厅，算一下安省全部门店前两个日历年的年销售额
- ☐要求查看张贴摘要背后的减量计划全文
- ☐翻出租约里关于垃圾、回收和公摊费用的条款
- ☐向卖方索要近年的废物审计报告和减量计划
- ☐拿不到的，按 6 个月的期限安排首次审计
商业物业的消防设备，每天、每月、每年各要查什么？安省《消防法典》第 6 部分下，业主和租客各担哪一段 →商业物业租给干洗店、汽修店：租约里的环境条款怎么写 →买商业物业前的「建筑状况评估（BCA）」：和住宅验房差在哪，报告怎么读、怎么拿来谈价 →第一次租房完全指南 →
常见问题 FAQ
我的 plaza 只有几千平方米，也要做废物审计吗？
按 O. Reg. 102/94 第 14 条和 103/94 第 6 条，零售综合体的门槛是零售占用面积合计至少 10,000 平方米，低于门槛的，综合体那部分条款不适用。但 plaza 里的餐厅另有自己的门槛：经营者在安省全部门店前两年任一年销售额达到 3,000,000 元，餐厅那部分仍可能适用。
商场里的餐厅租户需要自己做垃圾审计吗？
看两件事。按 102/94 第 36 条，餐厅所在的商场若已受规例约束、且餐厅配合商场的审计，餐厅那部分不适用；若商场不受约束，就看经营者安省全部门店前两个日历年是否有一年销售额达到 3,000,000 元。达不到、并能在 Director 要求后 7 天内证明的，该年不适用。
写字楼租客对回收分类有法定义务吗？
两部规例写字楼部分的条文，义务人只写了楼宇 owner。租客在 102/94 第 35 条里是被告知的一方：业主要向租户传达减量计划，租户要求时可以查看全文。租客具体要分类到什么程度，看租约和大楼规章。
废物审计报告要定期交给省政府吗？
102/94 第 5 条没有要求定期提交，写的是报告和减量计划至少保存 5 年，Director 要求时 7 天内提交。审计和计划在首次完成后每年都要更新。
物业把垃圾回收费放进 TMI，这合法吗？
102/94 和 103/94 都没有规定这笔费用在业主和租户之间怎么分摊，它们只规定谁对审计和分类计划负责。费用能不能进 TMI 或公摊，看你的商业租约怎么约定；有争议请找律师按个案判断。
Discover more from GTA Real Estate Broker | Arthur Zhao
Subscribe to get the latest posts sent to your email.
