商业物业的消防设备，每天、每月、每年各要查什么？安省《消防法典》第 6 部分下，业主和租客各担哪一段

灭火器每月看一次，火警系统年检要交给上过 Fire Marshal 认可课程的人，记录至少留两年。至于由谁负责，Fire Code 看的是谁控制着场地，产权登记在谁名下不是标准。

我是 Arthur Zhao，多伦多地产经纪。

设想这样一个下午：一家开业三个月的餐馆，消防检查员进门后先问灭火器的检查标签和这几个月的月检记录。老板的第一反应是「消防设备是房东的，楼是房东的」；房东翻出租约，指着「租客须遵守一切适用法规」那一条。两个人都觉得责任在对方，而检查员手里的规例，并不按「谁是产权人」来认人。

这篇把安省 Fire Code 第 6 部分里和商业物业关系最密切的四类设备逐一过一遍：手提灭火器、火警系统、喷淋系统、应急照明与出口标志。每类写清法规给的频率和所依标准，再讲谁有资格做火警年检、记录要怎么留、什么建筑才需要消防安全计划，最后回到那个下午的问题：业主和租客，各自担哪一段。

规则从哪来：一部法、一部规例、三个分部

安省的 Fire Code 不是一部独立的法，而是 Fire Protection and Prevention Act, 1997（FPPA）下的规例：FPPA s.12(1) 授权部长制定 fire code，落地成 O. Reg. 213/07。规例分三块：

• Division A：合规与适用，包括「谁负责」和 owner 的定义；
• Division B：技术要求，其中 Part 2 管建筑与占用的消防安全（消防安全计划在这里），Part 6 管消防设备；
• Division C：行政规定，包括火警系统作业人员的资质。

Part 6 第一条（6.1.1.1）说明本部分适用于消防设备和生命安全系统的安装、检查、测试、维护与运行。6.1.1.2 另写明：手提灭火器那一节（Section 6.2）不适用于 dwelling units（住宅单元）。本文讲的就是住宅单元以外的商业空间。

手提灭火器：每月检查，挂签留档

Fire Code 6.2.7.2 只有一句话：手提灭火器须每月检查（inspected monthly）。维护与测试按 6.2.7.1 依 NFPA 10「Standard for Portable Fire Extinguishers」进行；按 NFPA 10 做的检查视为满足本节的检查要求。

其他几条同样要做到：

• 6.2.1.2：保持可用、充满；
• 6.2.1.3、6.2.1.4：放在显眼、随时取得到的位置，位于通往出口的走廊或通道内或旁边；
• 6.2.7.3：有缺陷的要修理，必要时再充装；
• 6.2.7.4：每具挂标签，写明维护或再充装日期、服务机构、服务人签名（另有经批准的记录可替代标签）；
• 6.2.7.5：每具灭火器另有一份永久记录，写明维护日期、检查人姓名及维护或水压试验内容。

按用途还有配置要求：6.2.6.12 规定商用烹饪须配适用于 Class K 火灾的灭火器，6.2.6.13 规定含电气设备的机房内或附近须配适用于 Class C 火灾的灭火器。

火警系统：每天看面板，按 S536 年检

6.3.2.2(1) 规定，火警系统（不论是否带语音通讯）按 CAN/ULC-S536「Standard for Inspection and Testing of Fire Alarm Systems」检查和测试。标准内部的具体测试项目本文不展开，Fire Code 本身另外写明了几件事：

• 6.3.2.3：中央报警控制设施每天检查有没有系统故障指示；
• 6.3.2.2(3)：S536 要求的系统描述须保持最新，存放在楼内经批准的位置；
• 6.3.2.2(4)：每个装置、部件、回路的检测记录要写明是否正常，并按 1.1.2 保存；
• 6.3.2.2(5)：系统联网向消防部门传送信号的，owner 须记录测试信号是否都被监控站收到；
• 6.3.1.8：维修、更换、改动按 CAN/ULC-S524 进行。

6.3.2.1 把这些工作里的年度测试和年检，以及维修、更换、改动，单独拎出来规定了执行人资质，见下一节。

火警年检，谁有资格做

6.3.2.1(1) 要求 owner 确保做火警系统年度测试、年检和维修改动的人，符合 Division C 1.2.1.2。那一条的要求是：

• (1)(a) 已完成 Fire Marshal 认可的课程或培训项目；
• (1)(b) owner 或 Chief Fire Official 要求时，出示完成课程的证书或文件；
• (2) 未完成课程的人，可以在合格人员现场监督下作业，每名监督者同时最多带 2 人；
• (3) 监督者须书面告知 owner 工作已按规定完成。

责任分了两层。Division C 1.2.1.3(1) 规定，资质要求由作业人本人（或监督者）负责符合；1.2.1.3(2) 同时规定 owner 须确保 1.2.1.2 的要求得到满足。换句话说，持证是技师的义务，确认对方持证是 owner 的义务。1.2.1.2(1)(b) 给了 owner 一个现成的做法：要求对方出示证书。

喷淋系统：周、月、季、年各有一档

6.5.1.1(2) 规定，按 NFPA 25「Standard for the Inspection, Testing and Maintenance of Water-Based Fire Protection Systems」做喷淋系统的检查、测试和维护，视为满足 Fire Code 6.5.4 至 6.5.6；维修改动则按 NFPA 13 / 13D / 13R。Fire Code 自己写明的频率如下：

另有两条和日常管理直接相关：6.5.1.8 要求每个系统保存一份经批准的检查记录；6.5.6.5 要求备有备用喷头，系统喷头不超过 300 个的至少备 6 个，301 至 1000 个备 12 个，超过 1000 个备 24 个，型号与温度等级须与在装喷头对应，并在同一柜内放一把换喷头用的扳手。

应急照明与出口标志：每月一测，每年测时长

Division B 2.7.3.3 要求应急照明和出口标志按 Section 6.7 保持运行。具体频率：

• 自带电源的应急照明单元（6.7.1.6）：每月检查一次（指示灯、接线端子、电池表面、电解液等）；每月测试主电源断开时能否亮起；每 12 个月在模拟停电下测试能否持续照明到设计时长，测完再检查充电电压、电流和恢复时间；
• 其他应急灯（6.7.1.7）：每 12 个月检查是否正常工作；
• 出口标志（6.7.1.8）：每 12 个月检查主电源失效时是否仍可见；带电池备份的出口标志，每月查一次能否在断电时亮、每 12 个月查一次能否维持设计时长。

楼里有应急发电系统的，6.7.1.1 要求按 CSA-C282「Emergency Electrical Power Supply for Buildings」检查、测试和维护；6.7.1.4 要求储存并接入的燃料至少够发动机运行 2 小时；6.7.1.5 要求液体燃料储罐每 12 个月排空并换新燃料（正常测试运行中消耗补充也可满足）。

记录：写明做了什么、哪天几点，留在楼里

Division B 1.1.2 是所有检测的共同底线：

• 1.1.2.1(1)：凡 Fire Code 要求的测试和纠正措施，都要记录做了什么、日期和时间；
• 1.1.2.1(3)(4)：记录保存在建筑内供 Chief Fire Official 查阅；能随时按要求提供的电子记录视为合规；
• 1.1.2.2(1)：原件或副本在楼内保存至少 2 年，并且同一项检测至少保留最近一次和上一次的记录；
• 1.1.2.2(2)：2007 年 11 月 21 日以后安装的消防系统，初始验证或测试报告须在系统整个寿命期内保存。

「至少留最近两次」这一条的意思是：每年才做一次的年检，两份记录可能跨越两年以上，这时以保留两次为准，不能只看两年。（这是对两个条件同时适用的读法。）

消防安全计划：看 2.8.1.1 的清单，不是看有没有火警系统

Division B 2.8.2.1 要求，在 Section 2.8 适用的建筑里，消防安全计划须准备、经批准并实施（Fire Code 定义的 approved 是指经 Chief Fire Official 批准）。哪些建筑适用，看 2.8.1.1 的清单。和商业物业相关的几项：

• (a) 含 assembly occupancy（集会类占用）；
• (g) business and personal services occupancy，occupant load 超过 300；
• (h) mercantile occupancy（零售），occupant load 超过 300；
• (i) 高危工业超过 25、(j) 中危工业超过 100、(k) 低危工业超过 300；
• 2.8.1.1(2)(a)：4 层及以上（地下层也算）的建筑或场所。

清单里只有 (l) 农业类一项挂钩「Building Code 要求设火警系统」，其余都是按占用类型、人数或层数触发。所以一间不在上述类型、人数未过门槛、不足 4 层的小型商铺或办公室，不在 2.8 的适用清单内。

需要计划的，2.8.2.1(2) 列了 (a) 至 (h) 的内容，包括火警时的应急程序、监督人员的任命与培训、消防设备的类型位置图、消防演练、消防设备停用期间的替代措施等；(3) 计划存放在楼内经批准的位置；(4) 至少每 12 个月复审，用途或建筑特征变化时修订；(5) 拆除或施工开始前须修订。

「owner」按控制权定义：业主和租客怎么分

根据安省 Fire Code（O. Reg. 213/07，2026-01-01 起的 consolidation），Division A 1.2.1.1 的原话是：「Unless otherwise specified, the owner is responsible for carrying out the provisions of this Code.」——除另有规定外，由 owner 负责落实本法典。

关键在 1.4.1.2 的定义：Owner means any person, firm or corporation having control over any portion of the building or property under consideration and includes the persons in the building or property. 也就是对所涉建筑或物业任何一部分有控制权的个人、商号或公司，并且包括楼内或物业内的人。

从这个定义可以直接读出几点（以下是对条文的推论，不是条文原话）：

• owner 不等于产权人。整租一栋楼、实际管着场地的租客，可以落在定义里；
• 「任何一部分」意味着同一栋楼里可以有不止一个 owner：例如业主控制公共区域和楼宇系统、租客控制自己租用的单元时，两边各自对所控制的部分落在定义里；
• 租约把检测义务分给谁，是业主和租客之间的合同安排，不改变 Fire Code 对「having control」者的适用。

可以拿来对照的是 Division B 2.13.1.2：对住宅出租单位的烟雾报警器，Fire Code 特别规定「不论 1.4.1.2 的定义，只有 landlord 视为 owner」。商业物业没有这样的特别条款，所以仍按一般定义走。住宅那一侧的房东责任，站内另有一篇专门讲烟雾报警器。

法规层和合同层，是两件事

违反 Fire Code 的最高罚款

根据 Fire Protection and Prevention Act, 1997（s.28，2019 年 6 月 28 日起生效的现行罚则），违反本法或其规例（Fire Code 就是规例）属于 offence（s.28(1)(c)），最高罚款分三档：

• 个人（s.28(3)）：初犯最高 $50,000，再犯最高 $100,000，或最长 1 年监禁，或两者并处；
• 法人（s.28(4)）：初犯最高 $500,000，再犯最高 $1,500,000；
• 董事或高管（s.28(5)）：明知公司违反或曾违反 fire code 的，初犯最高 $50,000，再犯最高 $100,000，或最长 1 年监禁，或两者并处。

以上都是法定上限，不是每案的实际罚额。

相关话题

这篇只讲已在使用中的商业物业的日常检测。改变用途时 Fire Code 会不会要求升级消防设施、消防通道怎么管，站内各有专文；住宅出租单位烟雾报警器为什么只认房东，也在另一篇里单独讲。