房东在楼里大修：换电梯、修阳台、换窗期间，租客能要求减租吗？

能不能减、减多少，安省早有一条专门的规例写清楚了。关键不在吵不吵，而在房东施工前后有没有把十件事都做到。

我是 Arthur Zhao，多伦多地产 Broker。
先想象一个画面：电梯口贴出一张告示，说大楼两部电梯要轮流更换，同时外立面搭脚手架修阳台、逐户换窗。接下来的几个月里，住高层的租客每天要等那部唯一还在运行的电梯，阳台门被封住，白天窗外有切割和钻孔声。
租金照付，日子却明显不如签约时。这时候能不能要求少付一点？安省的答案不在租约里，而在《Residential Tenancies Act, 2006》（下称 RTA）配套的规例 O. Reg. 516/06 第 8 条——这一条专门讲「维修期间的合理享用」，把 LTB 怎么判、什么时候不能判、最多判多少都写进了条文。

法律保护的是「合理享用」，大楼公共区域也算

RTA 第 22 条规定，房东在租客居住期间不得 substantially interfere（实质性干扰）租客及其家庭成员对出租单元、或该单元所在的 residential complex 的合理享用。也就是说，受保护的不只是你家门以内——电梯、走廊、阳台这些楼宇部分，同样在范围里。

对应的申请渠道是 RTA 第 29(1) 条第 3 款：租客或前租客可以向 Landlord and Tenant Board（LTB）申请，请求认定房东、物业经理（superintendent）或房东的代理人实质性干扰了合理享用。

O. Reg. 516/06 第 8(1) 条把施工统称为「work」，定义是在出租单元或楼宇内进行的维护、维修或资本性改善（maintenance, repairs or capital improvements）。换电梯、修阳台、换窗，从字面看都落在这个定义里。第 8(2) 条进一步写明：LTB 在判断施工是否构成实质性干扰、以及减租是否合理时，适用的就是这一条。

第一关：吵和不方便本身，不等于「实质性干扰」

第 8(3) 条给 LTB 设了两条判断规则：

• 必须考虑施工对租客及其家庭成员使用单元或楼宇造成的影响；
• 除非施工构成「在当时情况下不合理」的干扰，否则 LTB 不得认定干扰是实质性的。

这句话的分量在于：维修本身是房东的义务，法律预设楼宇需要被维护，所以单纯「有施工、有噪音」并不自动成立。租客要说明的是，在那个具体情境下，影响超出了合理的范围——比如影响了多久、影响到哪些日常用途、对家里哪些成员影响最大。条文没有给「多吵、多久才算不合理」划数字线，这一关是个案事实判断。

第二关：房东十项全做到，LTB 就不判减租

根据安省政府 e-Laws 公布的 O. Reg. 516/06 现行文本（2026），第 8(4) 条是整条规例的核心：即使 LTB 已经认定实质性干扰，只要以下十项条件全部满足，LTB 就不得判减租。少一项，这道门就挡不住。

站在租客的角度，我把这十项分成两组看，因为核对方式不一样。

你手上的通知和亲身经历就能对照的：

• 房东在开工前至少 60 天通知了你（紧急情况下，是在当时情况下尽快合理地通知）；
• 通知写明了工程性质、对租客及家庭成员的预期影响、预计工期；
• 通知在发出时是合理准确、全面的；
• 上面这些通知内容有重大变化时，房东及时向你更新了通知；
• 施工在合理时段进行，或者当地有市政噪音管制条例时，在条例允许的时段内进行；
• 房东采取了合理措施减少施工噪音造成的干扰。

需要查记录、或要放到全局判断的：

• 房东在与新租客签约前，第一时间告知了准租客（这一项针对的是施工期间新签约的租客）；
• 工程属于以下六类之一：保护或恢复楼宇（或其部分）的结构完整；为符合法律要求的维护、健康、安全或其他住房标准所必需；维护管道、供暖、机械、电气、通风或空调系统所必需；为残障人士提供通道；促进节能或节水；维持或改善楼宇安全；
• 按《Building Code Act, 1992》需要许可的，已取得许可；
• 工期在当时情况下是合理的。

需要说明一点：规例没有逐项点名「电梯」「阳台」「窗户」。换电梯是否属于「机械系统」，修阳台是否属于「结构完整」或「安全」，换窗是否属于「节能」，法条没有直接写，要看具体工程的内容和目的。如果工程主要是外观升级、不落在这六类里，那么第 6 项不满足，第 8(4) 条就挡不住减租。

第三关：减租能到多少

在上限之内，LTB 看哪些因素定比例

第 8(5) 条列出 LTB 决定是否减租、减多少时必须考虑的五个因素：

• 施工造成的干扰的性质、持续时间和程度；
• 租客自己是否造成了工程的不当延误；
• 房东在施工期间为减少干扰采取了哪些措施；
• 租客有没有使用房东提供的、能减少干扰的服务或安排；
• 如果不做这项工程，是否可以合理预期在合理期限内导致：合理享用受干扰、服务或设施减少或中止、单元或楼宇及其内物品受损、对任何人的健康或人身安全构成风险，或房东违反 RTA 第 20 条或第 161 条（维修与维护标准义务）。

其中第二、第四项是看租客自己的。房东提供了替代安排而租客没有使用，或者租客拖延了入户施工，都会被放进天平。最后一项则把工程本身的必要性放进考量：不修是否会带来上面列的后果，也是 LTB 定比例时要看的。

别把两种通知混为一谈：24 小时与 60 天

换窗、修阳台门这类工程，如果需要工人进入单元内部，就涉及另一条规则。

根据 RTA（2006）第 27(1) 条，房东为进行维修、更换或在单元内施工而进入单元，须至少提前 24 小时书面通知租客；第 27(3) 条要求通知写明进入理由、日期，以及上午 8 点至晚上 8 点之间的进入时间。

这和第 8(4) 条第 1 项的「开工前至少 60 天」是两回事：

• 24 小时通知：管的是房东能不能进你家门，属于进入权的程序要求；
• 60 天通知：管的是整个工程开工前的告知，是房东能否免于减租的十项条件之一。

房东给了 24 小时入户通知，不代表满足了 60 天那一项；反过来，60 天前发过工程通知，每次入户仍要按第 27 条另行书面通知。

LTB 除了减租还能做什么

RTA 第 31(1) 条规定，LTB 认定第 29(1) 条第 2 至 6 款情形（实质性干扰在第 3 款）后，可以作出一项或多项命令：

• 禁止房东、物业经理或代理人再对楼内任何租客实施这类行为；
• 赔偿租客因此修理或更换受损财物的合理费用，以及其他合理的自付开支；
• 减租（abatement of rent）；
• 命令房东向 LTB 缴纳行政罚款，金额不超过 $10,000 与小额钱债法院（Small Claims Court）管辖金额两者中较高者；
• 终止租约；
• 其他 LTB 认为适当的命令。

需要注意的是，第 8 条规例约束的是减租这一项；条文里的十项条件、25% 与 100% 上限，都是对减租的限制。

施工期间，租客可以做的几件事

以下是按时间线整理的动作，不构成法律意见；具体个案可咨询法律专业人士或 LTB。