把商铺或工业单位租给教会、寺庙：地税豁免、分区和改用途许可各卡在哪一关

对方说「我们是宗教团体，不用交地税」，这句话放到你的物业上多半不成立。真正决定这份租约能不能落地的，是本市的规划分区和 building department。

我是 Arthur Zhao。

空了几个月的单位，终于来了一个看起来很稳的租客：一个宗教团体，人数固定，愿意签长约，周末用得多、平日安静。谈到租金时，对方负责人顺口说了一句：「我们是宗教团体，地税本来就是免的，所以 net 那部分你可以少算一点。」

这句话听起来很合理，很多业主也就顺着往下谈了。问题是它把三件事搅成了一件：地税能不能免，看的是法律对「谁拥有、谁出租」的要件；这个单位能不能拿来做礼拜，看的是本市的规划和分区；搬进去之前要不要先办许可，看的是建筑法。三件事各归各的部门，任何一件卡住，这份租约都可能落不了地。

下面按「最容易被说错的那一关」排在前面来讲。

第一关：「宗教团体免地税」放到你的物业上，多半不成立

Assessment Act s.3(1) 开头一句是：安省所有不动产都要评估并纳税，除非落在后面列出的豁免里。宗教场所那一项是第 3 项（标题 Churches, etc.），原文的主语是这样的：

「Land that is owned by a church or religious organization or leased to it by another church or religious organization」

也就是说，豁免先看地是谁的、谁租给它的，然后才看用途——用途包括礼拜场所及相关用地、墓园（churchyard）、符合条件的墓地，以及驻堂神职人员住所（须在礼拜场所同址）评估值的 50%。

把这两句放在你的情形上：你是普通商业业主，单位是你的，出租方是你，不是另一个宗教组织。所有权和出租这两条路都走不通，用途再纯粹也落不进第 3 项。物业照常被评估、照常有地税账单。

同样是礼拜场所，豁免看的是背后的产权结构

那地税最后谁出，是租约问题，不是法律问题

地税照收，并不等于业主一定自己掏钱。商业租约如果是 net lease 结构，地税通常作为附加租金（additional rent）约定由租户分摊；如果是 gross lease，就已经算在基本租金里。这是合同安排，不是法定规则，以你的租约条款为准。

实务上要防的，是谈判时被「反正免税」这句话带偏：基本租金让了一步，附加租金条款里又没写清地税由谁承担，最后两头落空。

第二关：工业单位要先过官方规划这一关

这一关在工业单位上最紧。Planning Act s.1(1) 对 area of employment 的定义，自 2024 年 10 月 20 日起改成了现在的版本：它指官方规划指定给「clusters of business and economic uses」的区域，列入的用途包括制造、与制造相关的研发、仓储和物流、与这些用途关联的零售和办公、附属设施等；同一定义第 2 段写明，这些用途不包括：

i. Institutional uses
ii. Commercial uses，包括第 1 段第 iv 项以外的零售和办公

已经在那里的，和准备搬进去的，待遇不同

同一条的 (1.1) 和 (1.2) 处理过渡：被排除的用途如果在 2024 年 10 月 20 日之前已经在某块地上合法设立，官方规划可以有政策允许它延续，这块区域仍算 area of employment；但对此前没有合法设立该用途的地块，官方规划「shall not authorize」这类用途。

对你来说，这意味着隔壁楼里有一间早就在那儿的教会，不能证明你的单位今天也能新开一间。

这一步要标清楚：礼拜场所算不算 institutional，法条没说

Planning Act 本身没有定义「institutional uses」。以下是一般理解，不是法条原句：在多数官方规划和分区条例里，宗教集会场所被归在 institutional 一类。但你的城市怎么归类、这个单位所在的地块被指定成什么、分区条例的许可用途清单里有没有这一项，只能查本市的官方规划和分区条例，或者直接问规划部门。

商业区的商铺压力小一些，但同样不能省这一步：分区条例对每个区列的是「允许做什么」，礼拜场所在不在你那个区的清单里，各市写法不一样。

第三关：不施工，也可能要改用途许可

很多业主以为「租客只是摆椅子、不动结构，就不用找市政府」。Building Code Act, 1992 s.10(1) 恰好写的是不施工的情形：

「Even though no construction is proposed, no person shall change the use of a building or part of a building or permit the use to be changed if the change would result in an increase in hazard, as determined in accordance with the building code, unless a permit has been issued by the chief building official.」

「permit the use to be changed」这几个字是写给业主的

条文禁止的不只是「改用途的人」，还有允许用途被改的人。租客在你的单位里把仓库改成礼拜堂，你作为出租方知情并放行，就有可能落进这半句。

至于这次改用途算不算「increase in hazard」，条文说由建筑规范决定。我不在这里替任何一类改用途下「一定要」或「一定不用」的结论，这要向本市 building department 确认。改用途后在消防上要做哪些改造（Fire Code 那一层），站内另有一篇专门讲，这里不重复。

许可会不会发，又绕回分区

s.10(2) 列了 chief building official 可以不发许可的三种情形：(a) 按拟定用途使用会违反本法、建筑规范或「any other applicable law」；(b) 申请不完整；(c) 费用未付。

我的理解是，分区条例属于这里的「other applicable law」之一，所以第二关没过，第三关通常也过不去。这也是为什么顺序要先分区、后许可。

签约之前，按这三个窗口把事情问清

每一条都对应一个具体的人或文件，问完再谈价钱。