1994 年以前就买的房子现在要卖：1982 年前的主要住所规则和 1994 年资本利得选择，怎么影响这笔税
持有几十年的老屋和度假屋，算税时要回到两个日期：1981 年 12 月 31 日和 1994 年 2 月 22 日。卖之前先把旧文件找出来。
1994 年以前就买的房子，现在卖掉，税是不是按今天的规则直接算？
不完全是。今天卖出时适用现行《所得税法》，但公式里有两个和你买房年代相关的旧日期：1981 年 12 月 31 日以前，主要住所的指定只看你本人，夫妻可以各自为自己名下的一套房指定；1982 年起，本人、配偶和未满 18 岁的未婚子女一年合计只能指定一套。另一个是1994 年 2 月 22 日：如果你或配偶当年就这处房产做过资本利得选择（CRA 表格 T664），出售时主要住所公式里会多出一项扣减。这个选择的申报与修改期限早已全部过去，今天没法补做，只能查清当年做没做。
来源：Income Tax Act（加拿大联邦）s.40(2)(b)、s.40(6)、s.54「principal residence」、s.110.6(19)、(24)–(28)，Justice Laws Website 现行合并版；CRA《Capital Gains – 2025》（T4037）
我是 Arthur Zhao。
常见的一个场景是这样的：父母准备把住了几十年的房子卖掉，搬去小一点的地方，儿女回家帮忙清地下室，在一摞旧文件里翻出一个写着「1994」的牛皮纸袋，里面有一份当年的报税底稿，夹着一张看不太懂的表格。很多家庭在这一步会把纸袋连同旧杂志一起扔掉。
如果这处房产是 1994 年以前买的，那个纸袋可能正好装着算税时用得上的东西。下面按《所得税法》条文，把这类老房子出售时要回头看的两个日期讲清楚：它们各自改变公式里的哪一项，今天还能做什么、已经不能做什么。这里讲的是条文本身，不是针对你家情况的税务意见；具体怎么申报，请交给会计师。
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先弄懂基本公式：为什么持有年份越早，越要回头看
个人出售曾经作为主要住所的房产，《所得税法》第 40(2)(b) 条用的是一个比例公式：收益 = A − (A × B ÷ C) − D。
- A：不考虑主要住所规则时，这笔出售本来要算的资本利得。
- B：在取得日之后结束、被指定为主要住所、且你是加拿大居民的税年数；如果取得房产那一年你是居民，再加一年（也就是常说的「1 + 」）。
- C：取得日之后结束、你拥有这处房产的税年数。
- D：和 1994 年那次选择有关的扣减项，没做过选择的就是零。
这里的「取得日」，条文定义为 1971 年 12 月 31 日与你最后取得这处房产那天之中较晚的一天，所以更早买的房子，起算点也只到 1971 年底。
持有时间越长，C 越大；如果中间有若干年这处房子没有被指定为主要住所（比如那几年你指定的是另一套），B 就小于 C，差出来的那部分收益要交税。对持有几十年的业主来说，问题往往就卡在哪几年指定给了哪一套。
1981 年底这条线：指定规则前后不一样
1981 年底以前就拥有的房子：分成两段算，取较低结果
第 40(6) 条专门处理「1981 年底已经拥有、并从 1982 年初一直持有到出售」的房产。它给按 40(2)(b) 算出的收益设了一个上限，上限由三部分组成：
- (a) 假设你在 1981 年 12 月 31 日按当天的公允市值卖掉这处房产，按主要住所公式会算出的收益；
- (b) 再假设你在 1982 年 1 月 1 日以同样的价值重新买回，从那天起持有到实际出售，按主要住所公式算出的收益——但这一段的 B 不再加那「1 年」；
- (c) 如果 1981 年底的公允市值反而高于最终的实际售价，再把差额减掉。
白话说：1981 年底以前那段，按当时「每人各自指定」的规则算；1982 年以后那段，按「一个家庭一套」的规则算；两段相加作为封顶。
这个上限要算出来，前提是有人能给出一个1981 年 12 月 31 日的公允市值。那是四十多年前的价格，今天往往要靠当年的评估、交易记录或专业估价回推，这也是这类出售为什么需要提早准备的原因之一。
1994 年 2 月 22 日的资本利得选择：当年是怎么回事
《所得税法》第 110.6(19) 条允许个人以规定表格做一次选择：把 1994 年 2 月 22 日结束时持有的资本财产，视为在那一刻以选择中指定的金额卖出（不低于当时的调整成本基数），然后立即重新买回。CRA 2025 年版资本利得指南（T4037）列出的对应表格是 T664（另有 T664 (Seniors) 版本），表格名称是「Election to Report a Capital Gain on Property Owned at the End of February 22, 1994」。
做了这个选择，会带来两个延续到今天的后果：
- 房产的成本被重设：一般情况下，重新取得的成本是你当年指定的金额；如果指定额明显高于当天的公允市值，条文用公式把这个成本往下调。
- 出售时多一项扣减 D：如果取得日在 1994 年 2 月 23 日之前，而你或配偶就这处房产做过这个选择，主要住所公式里的 D 不再是零，而是条文规定的「4/3 × 两个金额中较小者」——一个是按当天公允市值与公式调整后、这次选择会产生的应税资本利得，另一个是假设这处房子不是主要住所（1994 年或之前的申报里已指定过的年份除外）时这次选择会产生的应税资本利得。
D 的计算细节交给会计师，你需要知道的是：只有当年确实做过选择，D 才存在。
这个选择今天还能补做吗
不能。条文给的期限全部已经过去：
- 个人就非营业财产做选择，要在 1994 税年的 balance-due day 之前提交（s.110.6(24)）；
- 逾期提交，只有在原截止日之后 2 年内补交并缴纳估计罚款，才视为按时（s.110.6(26)）；
- 撤销与修改，都必须在 1998 年以前提交（s.110.6(25)、(27)）；
- 指定额超过当天公允市值 11/10 的选择，不得撤销或修改（s.110.6(28)）。
所以今天要做的不是「补一个选择」，而是查清楚当年做没做、做的是哪处房产、指定了多少。做过而找不到证据，和根本没做过，在算税时的结果可能完全不同。
⚠️1994 年资本利得选择的提交、逾期补交、撤销和修改期限都已经过去（《所得税法》s.110.6(24)–(27)）。今天能做的是查证当年做没做，而不是补做。
💡 我个人的判断是：这类出售里，最容易出问题的不是公式，而是证据。条文对 1981 年底和 1994 年 2 月 22 日都给了对业主有利的算法，但每一项都要一个当年的数字或当年的申报来支撑——1981 年底的市值、1994 年那份 T664 上的指定金额、过去哪些年份指定过哪一套。这些东西多半在父母的抽屉、旧会计师的档案或已经离世的长辈留下的文件里。决定挂牌之前先把纸找齐，比签约之后再翻箱倒柜从容得多。
一个只用来看比例的假设例子
以下全部数字均为假设，仅用于说明公式里的比例怎么动，不代表任何真实房产或税额。
假设某处度假屋在你名下拥有的税年数 C 为 40 年，其中被指定为主要住所的年份为 9 年，取得那一年你是加拿大居民。那么 B = 1 + 9 = 10，豁免比例是 10 ÷ 40，也就是收益的四分之一可以用主要住所豁免抵掉，其余四分之三仍是资本利得。
如果这处度假屋 1981 年底以前就已经拥有，第 40(6) 条的「分两段算」可能把结果再压低；如果你或配偶 1994 年就它做过选择，还要再减 D。三者叠加后的实际数字，只能由会计师拿到真实的取得日期、历年指定记录和估值后算出来。
ℹ️本文讲的是《所得税法》条文和 CRA 公开指南，不是针对你家情况的税务意见。实际税额取决于取得日期、历年指定记录和估值，请由会计师计算。
出售那一年：申报这一步不能省
CRA 2025 年版资本利得指南写明：出售自住房（或被视为出售）的那一年，要在 Schedule 3 上申报这笔出售，并填写 T2091(IND) 表格指定主要住所年份；如果这处房产 1994 年是你的主要住所，而你或配偶当年提交过 T664，要用 T2091(IND) 计算资本利得，并用 T2091(IND)-WS（Principal Residence Worksheet）计算这次选择带来的减少额。
如果业主已经离世、由遗产执行人出售，CRA 另有 T1255 表格，供已故人士的法定代表人为其指定主要住所。这种情况下，子女往往同时是执行人和找文件的人。
另外，CRA 在同一指南里提到，迟交的主要住所指定在某些情况下可以被接受，但可能被罚款。具体怎么处理，交给会计师判断。
挂牌之前：带给会计师的旧文件清单
按「去哪里找」分组，方便全家分头翻：
- ☐找出 1994 税年的完整报税底稿，重点看有没有夹着 T664 或 T664 (Seniors)
- ☐找出过去出售其他房产那几年的报税底稿，确认当年把哪些年份指定给了哪一套
- ☐联系当年替家里报税的会计师或事务所，问他们是否还留有 1994 年前后的档案
- ☐整理买入时的成交价格和日期记录（律师报告、买卖合约、产权文件）
- ☐列出持有期间的重大改建或加建及其单据，供会计师判断是否计入成本
- ☐查找 1981 年底前后的评估、估价或同区成交记录，用于回推当时的公允市值
- ☐写下每一年全家实际住在哪一套房、每套房登记在谁名下
- ☐标出婚姻状况变化和子女满 18 岁的年份，1982 年以后的指定名额与此有关
- ☐确认有没有在海外居住、不是加拿大税务居民的年份
- ☐如业主已离世，备好遗嘱认证文件和执行人身份，供会计师处理 T1255
- Income Tax Act s.40(2)(b)、s.40(6)、s.54「principal residence」、s.110.6(19)、(24)–(28)（Justice Laws Website 现行合并版）
- CRA：Capital Gains – 2025（T4037）
- CRA：T2091IND-WS Principal Residence Worksheet
- CRA：T1255 Designation of a Property as a Principal Residence by the Legal Representative of a Deceased Individual
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常见问题 FAQ
我父母 1980 年买的房子，现在卖要交资本利得税吗？
要看那些年份是否都能被指定为主要住所。根据《所得税法》s.54，1981 年及以前的年份只看个人本人的指定，1982 年起本人、配偶和未满 18 岁的未婚子女一年合计只能指定一套；如果全部年份都能指定给这处房子，收益通常可以全部豁免。若中间有年份指定给了别的房产，未覆盖的那部分就要交税。
1994 年那个资本利得选择，现在还能补报吗？
不能。《所得税法》s.110.6(24) 要求在 1994 税年的 balance-due day 前提交，s.110.6(26) 只允许在之后 2 年内补交，撤销和修改也必须在 1998 年以前完成。今天要做的是查清当年是否就这处房产提交过 T664，以及指定了多少金额。
1982 年以前我和配偶各有一套房，能各算各的主要住所吗？
对 1981 年及以前的年份，《所得税法》s.54「principal residence」(c)(i) 只要求同一年你本人没有指定别的房产，所以夫妻可以各自为自己名下的一套指定。1982 年起改为一个家庭单位一年只能指定一套。CRA 2025 年版 T4037 指南也写明 1982 年以前一个家庭可以指定不止一套。
家里找不到 1994 年的报税文件怎么办？
先问当年替家里报税的会计师或事务所是否留有档案，再翻父母保存的旧文件。按《所得税法》s.40(2)(b)，只有你或配偶当年确实做过选择，出售时的扣减项 D 才存在，所以有没有这份文件会直接影响计算。找不到时怎么处理，要由会计师根据你手上的其他记录判断。
父母已经去世，房子由遗产卖出，这些旧规则还有关系吗？
有关系，房产的取得日期、历年指定和 1994 年是否做过选择，在计算时都还要用到。CRA 为这种情况提供 T1255 表格，供已故人士的法定代表人为其指定主要住所。作为执行人的子女，最好在挂牌前就把父母的旧报税档案交给会计师。
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