人在加拿大，卖掉国内那套房：加拿大要报税吗？国内交的税能抵吗？

关键是成为加拿大税务居民的那一天。那天之前涨的，加拿大不收；那天之后涨的，要进加拿大的报税表。

我是多伦多地产经纪 Arthur Zhao。

很多新移民家庭都有过这样一个晚上：手机上家里人发来消息，说国内那套房有人出价了，问卖不卖。价格还不错，你在多伦多这头点了头，那边开始走流程。挂了电话才想起来一件事：我现在是加拿大税务居民了，这笔钱，加拿大那边管不管？

这件事很容易两头想错。有人觉得房子在国外、钱也在国外，加拿大不知道也不关心；也有人担心从当年买房到现在十几年的涨幅，全部要在加拿大交一遍税。按加拿大《所得税法》的条文，两种想法都不对。

这篇只讲加拿大这一头：从哪天开始算、国内交的税能不能抵、主要住所豁免管不管海外的房、要填哪些表。原籍国那边怎么征，以当地税法和当地专业人士的意见为准，这篇不替它下结论。每个家庭的身份时间线、持有情况都不一样，具体怎么报，请找熟悉跨境个案的会计师按你的材料算。

为什么加拿大会管一套在国外的房子

加拿大征所得税看的是你是不是居民，不是看资产在哪。《所得税法》第 2(1) 条写得很直接：凡是在一年中任何时候是加拿大居民的人，都要就当年的应税所得交税。第 3 条计算收入时，也没有把「境外的资本利得」排除在外。

所以，只要你卖房那一年是加拿大税务居民，这次出售就是你加拿大报税表里的一项资本处置。房子在哪个国家、钱有没有汇进来，都不改变这一点。

但是，「要报」不等于「从买房那天起的涨幅都要交税」。真正决定交多少的，是下面这条视同处置规则。

同一套房的涨幅，以成为居民那天为界切成两段

成本怎么定：一个日期、一个市价、两次汇率

加拿大口径的资本利得，大致是：卖价，减去成为居民那一刻的公允市价（第 128.1(1)(c) 条下的成本），再减去为出售而发生的开支。第 40(1)(a)(i) 条写明，扣除的是 adjusted cost base 加上「为进行该处置而发生的开支」。

这里有两个容易被忽略的细节：

• 「成为居民」那天不一定就是登陆那天。第 128.1 条说的是 becomes resident in Canada，税务居民身份按事实判断，和移民身份的取得日期未必重合。你算成本用的是哪一天，请让会计师按你的实际情况确定。
• 两个金额各用各自那天的汇率。根据《所得税法》第 261(2)(b) 条，外币金额要按该金额发生当天的 relevant spot rate 换算成加元。成本用的是成为居民那天的汇率，卖价用的是卖出那天的汇率。按这个规则推下去：即使房子以当地货币计没涨没跌，汇率变动本身也可能在加元口径下算出收益或损失。

实操上最难的往往不是算式，而是那个起点市价拿不拿得出依据。几年后再回头去证明某一天的房价，比当时留一份评估或可比成交记录难得多。

主要住所豁免，管不管海外的房

管，但有条件。《所得税法》第 54 条对 principal residence 的定义，没有写「必须位于加拿大」。CRA 在 Income Tax Folio S1-F3-C2 第 2.74 段说得更明确：位于加拿大境外的房产，视具体事实，可以构成纳税人的主要住所；加拿大居民在某一年拥有这样一处符合条件的房产，可以为那一年指定它。

问题出在「符合条件」这几个字上：

• 那一年得有人「通常居住」。第 54 条 (a) 项列的是：你本人、配偶或同居伴侣、前配偶或前同居伴侣、你的子女。父母不在这个名单里。移民后房子一直是父母在住，按条文字面，这一条就不满足。CRA 在同一份 Folio 第 2.11 段说，一年里只住了一小段时间也可以算；但如果持有这处房子的主要目的是赚取收入，一般就不算。
• 只算你是加拿大居民的年份。第 40(2)(b) 条的豁免公式里，分子数的是「指定为主要住所、并且你在那一年是加拿大居民」的年数。
• 一个家庭单位一年只能指定一处。第 54 条 (c) 项规定，某一年指定了这处，就不能有其他房产在同一年被指定；配偶（未依法分居的）和未满 18 岁、未婚的子女，也共用这一个名额。

第三条是新移民家庭最常碰到的取舍：如果你在加拿大也买了自住房，同一年只能选一处。哪一处的年均涨幅更大、哪一处以后更可能卖，决定了这个名额放在哪里更划算，这个账需要会计师帮你两边一起算。

在国内交的税，能不能拿来抵

能抵的只有一类：所得税。根据《所得税法》第 126(7) 条，可以申请外国税收抵免的 non-business-income tax，指的是你付给外国政府的 income or profits tax；第 126(6)(a) 条补充，外国政府包括该国的州、省或其他地方政府。

这意味着：

• 就卖房收益征收的所得税，原则上属于可以申请抵免的范围；
• 按交易金额或房价收取的税费，名目上如果不是对收入或利润征税，就不是第 126 条意义上的所得税，不能拿来抵。某一项具体税费到底属于哪一类，要看它的征税依据，请会计师逐项判断。

抵免还有上限。第 126(1)(b) 条把可抵金额限制在：你来自该国的合格收入占全部收入的比例，乘以你当年本应交的加拿大联邦税。第 126(6)(b) 条要求按国家分别计算。按这个公式理解，外国税最多抵掉加拿大就这部分收入本来要收的税，多出来的部分不会变成加拿大退给你的钱。

还有一个和视同处置叠加的情况值得留意：原籍国征税时用的可能是你当年的买入价，涨幅更大；加拿大只看成为居民之后的那一段。两边的税基不一样大，上限的效果也就不一样，这是需要专业人士按你的数字实际测算的部分。

卖出那年，报税表上要出现什么

• Schedule 3。CRA 关于出售主要住所的说明写明，出售要在卖出那年的 T1 报税表 Schedule 3（Capital Gains）上申报。
• T2091(IND)。2017 年及之后的出售，如果你要指定主要住所，还要填 T2091(IND)。CRA 同一页还提醒：如果你拥有这处房产期间并非一直是加拿大居民，请联系 CRA，因为非居民期间可能减少甚至取消豁免。
• 迟报指定的罚款。同一页写明，迟交的主要住所指定，罚款是每满一个月 $100、最高 $8,000，二者取较低者。
• 还没卖、在持有期间：T1135。第 233.3 条规定，加拿大居民持有的境外指定财产，成本总额在一年中任何时候超过 $100,000，就要随报税截止日提交 T1135。但该条定义 (p) 项把个人使用财产排除在外：按第 54 条的定义，主要供你本人或与你有关联的亲属个人使用的房产不计入，出租的计入。对新移民来说，按第 128.1(1)(c) 条，这处房产的成本是成为居民那一刻的公允市价。

如果国内那套房准备卖，按这个顺序过一遍

下面每一项都是「去做」的动作；涉及判断和计算的，交给会计师。