买高价独立屋，合同里要多看什么：泳池、加建许可、大地块和律师审阅重点

价格那一行谈下来之后，真正要花心思的是房子里「不标准」的部分：后加的结构、泳池围栏、地块边界、留下来的灯和设备，还有超过 300 万那一段的多伦多市地转税。

我是 Arthur Zhao，在多伦多做地产经纪。

设想这样一个场景：十月中旬，你刚把一套带泳池、后院加过一间阳光房的独立屋的条件去掉，订金已经交出去。一周后买方律师发来邮件，只有三个问题：阳光房在市政记录上能不能对上许可？手里那份 survey 画的时候，现在这圈泳池围栏还没建，能不能用？合同写的「all light fixtures」，到底包不包括餐厅那盏吊灯？

这三个问题没有一个跟价格有关，但每一个都可能在交割前把你逼到「要么认，要么拉锯」的位置。房子越贵，往往越不「标准」：加建多、地块大、留下来的东西值钱，税在 300 万以上那一段也换了档。这篇按合同条款和市政规则，把这几处逐一摊开讲。条款怎么落到你那份 offer 上，还是要你的律师逐项看。

为什么贵的房子，合同要另外加东西

OREA Form 100 印好的条款，对一套 80 万的镇屋和一套 400 万的独立屋是一字不差的。它处理的是每笔交易都有的问题：订金、产权、交割安排、保险。

可高价独立屋常见的几样东西，印好的条款要么没写，要么只写了一半：

• 前任业主加建、改造过的部分；
• 一个受市政法规管的室外泳池；
• 面积大、边界长，地上可能有别人权利的地块；
• 价值不低、又容易在「算动产还是算固定装置」上起争议的设备和灯具。

这些都要靠附表条款和律师审阅补上。下面按「结构、泳池、土地、动产、税」的顺序讲。

加建和改造：律师查到「没有 work order」，不代表有许可

Form 100 第 8 条（Title Search）给买家两段时间：在 Requisition Date 之前查产权；并在「Requisition Date 或条件满足日（取较晚者）起 30 天」与「交割前 5 天」两者中较早的那个时点之前，确认物业没有未结的 work order 或 deficiency notice、现有用途可以合法继续、主体建筑可以投保火险。同一条还写明，卖家同意市政等机构向买家披露这些 work order 的细节。

注意它查的对象：是已经发出、尚未了结的命令。由此推断，一个从来没被市政发现的未批加建，本身不一定留下任何 work order，第 8 条这一步可能完全查不出来。

要比对「现在建了什么」和「当年批了什么」，得去看许可记录。在多伦多，市政府提供的 Property Information Report 会列出该地址存档的已签发建筑许可、检验状态和未结命令，2026 年收费 $214.79，约 5 个工作日出结果。拿到之后，再跟房子实际的阳光房、地下室出口、车库改建对一对。

还有一种情况别混淆：OREA 的 BUILD/CONST-1 条款是让买家确认「附表上指定的某个结构能否取得建筑许可」的条件条款，适合你打算买下之后新建东西（比如在大后院加建）。它不是用来证明前任业主的加建合法的。

泳池：围栏是市政法规，不是卖家说了算

在多伦多，泳池围栏由 Toronto Municipal Code Chapter 447（Fences）规管。按该章 §447-1.3：

• 每位泳池业主都必须建造并维护一圈完全围住泳池区域、只留合规门的围栏（A 款）；
• 开挖或建造泳池之前，必须先取得泳池围栏许可（B(1)）；
• 在检查员检查并确认永久围栏完全合规之前，不得往泳池注水（B(7)）；
• 独户住宅泳池围栏的最低高度为 1.2 米（Table 2）。

该章所说的泳池，是指私人物业上水深任何一处可超过 600 毫米、可用于游泳或浸泡的室外设施。其他城市有各自的 by-law，本文不代它们给数字。

合同这一侧，OREA 有三个常用条款：

• SWIM-1：卖家「to the best of the Seller’s knowledge and belief」保证泳池、设备和围栏符合适用的 by-law 与法规，保证在交割后继续有效，但只针对交割时的状态；
• SWIM-2：卖家保证泳池和设备现在及交割日处于正常运作状态；
• SWIM-3：卖家在交割前完成泳池过冬处理，并承担处理不当造成的费用（要在约定日期前书面通知）。秋冬交割的房子，这一条很实际：你在交割时看到的是一块盖布，水泵和管路的状况要到明年开池才知道。

SWIM-1 的那几个字值得多看一眼：「就其所知」意味着卖家如果真不知道围栏不合规，这条保证能给你的保护就有限。所以合同条款和自己去核实，两样都要。

合同能替你兜住什么，哪些只能自己去查

大地块：survey 上要看边界、地役权和越界

Form 100 第 10 条（Title）要求产权清白，但明确列出几类买家要接受的例外，其中包括：为本物业或相邻物业供应生活公用事业或电信服务的小型地役权，以及不实质影响物业使用的排水、雨污水管、公用事业线路等地役权。地块越大，地上和地下穿过的东西往往越多，哪些属于这类「要接受的」、哪些不是，需要律师对着登记文件和 survey 判断。

survey 相关的 OREA 条款有四个，分工不同：

• SURVEY-1：买家知悉贷款或律师可能需要一份新 survey，并同意自费办理；
• SURVEY-2：卖家提供现有 survey，并在交割时出具声明，确认 survey 日期之后没有新增结构、建筑、围栏或改造；
• SURVEY-3：卖家自费提供新的 survey；
• SURVEY-4：卖家提供由 Ontario Land Surveyor 完成的 survey，并附上建筑图纸、机械图纸，以及所含设备的保修和说明书（如有）。

后三个条款要求的 survey 都要标出建筑、围栏、改造、地役权、通行权和越界。对一套后来加过泳池、围栏、车库的大地块来说，一份老 survey 恰恰缺的就是这些后加部分。SURVEY-2 的那份声明，本质上就是要卖家对「之后有没有加东西」表态。

如果你已经知道地上有某项地役权，并且愿意接受，OREA 的 TITLE-3 可以把它明确写进合同，避免交割前才因为它起争议。

动产和固定装置：越贵，越要写到型号

Form 100 第 4 条（Chattels Included）写明，除非另有约定，卖家要把价格内包含的所有动产和固定装置无留置、无负担地交给买家；第 5 条（Fixtures Excluded）是卖家写明要带走、本来固定在房子上的东西的地方。OREA 对第 4 条的注释说得很直白：描述要详细，可能要写到品牌甚至序列号，原则是「拿不准，就写出来」。

高价独立屋里容易起争议的，通常是这几类：定制吊灯、内嵌式家电、酒柜、发电机、智能家居和安防主机、泳池设备、窗帘和电动轨道。看房时你以为都留下，合同里却只有一句「all window coverings」，交割那天就各说各话。

两个补充条款可以考虑：

• CHATT-2：卖家保证所含动产和固定装置交割时处于正常运作状态且无留置，这项保证交割后仍有效，但只针对交割时的状态；
• 第 6 条（Rental Items）和 CHATT-8：哪些设备是租的、月付多少、买家是否接手合同。OREA 的注释点名了热水器、空调、软水机、炉子等常见租赁项。大房子设备多，租赁合同也可能不止一份。

多伦多 MLTT：超过 300 万的那一段，2026 年 4 月起换了税率

根据多伦多市政府（2026）公布的费率，含一至两个独户住宅的物业，2026-04-01 起的分档是：

（$400,000 以下还有 0.5%、1.0%、1.5% 三档。）

两点容易误读：

• 是分段计税，不是整单换税率。市政府修订 Chapter 760 的条文（Bill 135）逐档写明「超过某金额、至某金额的那一部分」按对应税率计。成交价 350 万，按 4.4% 计的只是超过 300 万的那 50 万。
• 看的是登记日。同一份条文以「2026-04-01 或之后递交登记」为适用条件。签约早、交割晚的交易，按交割登记时的税率走。

以多伦多一套 $3,500,000 的独立屋为例（未计任何退税）：

• 多伦多 MLTT：$36,475（前 200 万）＋ $25,000（200–300 万按 2.5%）＋ $22,000（300–350 万按 4.4%）＝ $83,475；
• 安省土地转让税：根据安省财政部（2026），超过 200 万的部分仍是 2.5%，速算式为成交价 × 0.025 − $13,525，即 $73,975；
• 两项合计 $157,450。

注意这两层是分开算的：安省这一层在 200 万以上仍是 2.5%，4.4% 起的新档只属于多伦多市政这一层。