返佣到手之前要弄清的几件事：写进代理协议、交割时怎么付、贷款机构要不要知道
经纪答应给你返一部分佣金，这句话要变成钱，中间要过三道关：一份协议、一场交割、一家贷款机构。哪一关没对上，钱就可能卡在半路。
买房返佣要落地，到底要在哪几个地方留下书面记录？
可以拆成三层看：合同层，安省 O. Reg. 567/05 s.13.4(1) 要求书面代理协议写明佣金的确定方法、金额可能变化的情形和支付方法，s.13.6 要求买方代理协议在你出 offer 之前书面化——规例没有专门针对返佣的条文，但返佣约定写进同一份协议是最稳的落地方式；交割层，钱怎么走要让你的律师事先知道；融资层，OSFI Guideline B-20 写明返款（cash back）不应计入首付，首付要另有来源。
来源：O. Reg. 567/05 (General), Trust in Real Estate Services Act, 2002, s.13.4、s.13.6（e-Laws，现行版 2023-12-01 起）；OSFI Guideline B-20 Residential Mortgage Underwriting Practices and Procedures (2017)
我是 Arthur Zhao，在多伦多做地产经纪。
交割前一周，律师办公室打来电话：「你说经纪公司会返你一部分佣金，这笔钱要在交割时处理吗？有书面文件吗？贷款机构那边知道吗？」电话这头的买家愣住了。当初签代理协议时，返佣是经纪当面说的，大家点头、握手，合同里一个字也没有。
返佣本身在安省并不罕见，麻烦往往不出在「给不给」，而出在「怎么给」：协议里没写清楚的数字、交割文件里对不上的资金流向、贷款审批时没说明白的钱，都会在最后一周集中冒出来。
这篇不讨论返佣值不值得要，只讲一件事：一句返佣承诺，从签约到钱进你账户，中间要经过哪几个环节，每个环节该留下什么。涉及法规的部分我按条文讲，涉及交割和贷款的实务做法，以你的律师和贷款机构的书面确认为准。
→
→
→
→
先弄清：你说的「返佣」是从哪笔钱里出来的
买方经纪公司的佣金，来源大致有两种：一种是卖家在交易里同意替买家承担的那部分，另一种是买家自己按代理协议付的。所谓返佣，通常是指你的经纪公司把自己实际收到的佣金中的一部分，按约定交还给你。
这里有个容易被忽略的细节。RECO 在 Bulletin 6.2 里专门谈过卖家替买家付经纪费的情况：如果卖家愿意付的金额高于你按代理协议欠经纪公司的金额，买方代理协议应当写清楚多出来的部分怎么处理——是把卖家付的金额压到刚好够、还是多出的部分归你、还是全部归经纪公司；如果卖家付的少于你欠的，协议也应写清差额是否由你补、还是经纪公司接受卖家付的金额作为全额。
换句话说，「多出来的那部分归你」本身就是一种返佣的形态，而 RECO 期待它在协议里被写明，而不是交割后再商量。
从签约到到账：五个环节各要留下什么
下面按时间顺序走一遍。每一步要做的事不多，但顺序不能乱——后一步依赖前一步留下的书面记录。
签买方代理协议：把返佣算法写进去
- 协议的生效日和到期日（到期日要放在第一页显著位置，并由你在旁边签首字母）；
- 经纪公司佣金金额的确定方法；
- 佣金金额可能变化的情形，以及每种情形下怎么变；
- 佣金的支付方法；
- 经纪公司提供的服务；
- 解约条款（如有）。
s.13.6 还规定：如果买方代理协议当初不是书面的，经纪公司要尽快、并且在你出 offer 之前把它写成书面、由经纪公司签字后交给你签。
规例里没有一条专门写「返佣」，所以不能说法律要求返佣必须写进协议。但返佣本质上改变的就是你和经纪公司之间的钱怎么算、怎么付——这恰好是 s.13.4(1) 要求写明的内容。把它写进同一份协议，是最不容易出争议的做法。
落到纸面上，建议至少写清：
- 返多少：固定金额，还是经纪公司实际收到佣金的某个比例；
- 以哪个金额为基数，是否涉及税费（税务处理请问会计师）；
- 什么时候付、付给谁、用什么方式付；
- 交易没有完成、或你中途违约时，是否还付；
- 卖家付的佣金多于或少于预期时，返佣怎么调整。
写 offer：看清卖家付佣金的那一条
remuneration clause 的形式写进买卖合同。RECO Bulletin 6.2 列出了这类条款应包含的要素：付款方（卖家）、金额及是否另付相关税费、什么时候付、付给谁（直接付给买家，还是付给买方经纪公司），也可以写明由卖家经纪公司或卖家律师代为支付。
同一份公告还明确说：这类佣金条款不是「cash back」条款。它处理的是你按代理协议欠经纪公司的钱，和经纪公司事后把佣金的一部分交还给你，是两件事。读合同时把这两层分开，能避免把「卖家帮你付了多少」和「你最后能拿回多少」混为一谈。
申请贷款：首付要另有来源
Guideline B-20 写得很直接：激励款和返款（即「cash back」）不应被视为首付的一部分。同一指引还要求金融机构认真核实首付是否来自借款人自己的资金或储蓄，并保留首付来源的证明文件。
落到你身上就是两件事：第一，算首付时不要把返佣算进去，首付要用你自己能证明来源的钱凑够；第二，把返佣安排如实告诉你的按揭专员或贷款机构，以他们的书面答复为准。各贷款机构和按揭保险公司在内部怎么处理这类款项，我没有找到可以公开引用的统一规则，所以这里不替它们下结论。
⚠️别用返佣凑首付。OSFI Guideline B-20 写明返款不应计入首付。如果你的首付是按「到时候经纪会返一笔」来倒推的，现在就重新算一遍，缺口要用自己能证明来源的资金补上。
交割：让律师按书面文件处理资金
无论哪一种，都建议提前做三件事：
- 把签了字的代理协议（含返佣条款）发给你的律师；
- 请经纪公司出具书面的付款说明，写明金额、付款时间和收款人；
- 请律师确认这笔钱在交割文件里要不要体现、怎么体现。
律师需要让交割文件准确反映真实的资金往来。任何「先别写进去、私下再给」的安排，都会让文件和事实对不上——这正是这篇要帮你避开的情况。
交割后：保存凭证，税务单独问
返佣在税务上怎么处理，我没有找到 CRA 针对自住买家返佣的一手说明可以引用，因此这里不下结论。如果金额不小，或者你买的不是自住房，建议直接问你的会计师。
交割时处理 vs 交割后转账
💡 我个人的判断是：返佣最稳的状态，不是金额最大，而是三份文件上写的是同一个数字——你的买方代理协议、经纪公司的付款说明、律师的交割文件。只要这三处一致，并且贷款机构事先知情，返佣就只是一笔普通的、有据可查的钱；任何一处缺席，它就变成交割前一周需要临时解释的问题。
常见问题 FAQ
经纪口头答应返佣，没写进合同算数吗？
口头承诺事后很难举证。安省 O. Reg. 567/05 s.13.4(1) 要求书面代理协议写明佣金的确定方法、可能变化的情形和支付方法，s.13.6 要求买方代理协议在你出 offer 之前书面化。规例没有专门针对返佣的条文，但把返佣算法、付款时间和条件写进这份协议，是最稳的做法。
返佣的钱可以拿来付首付吗？
不应该这样计划。OSFI 给银行等受监管金融机构的按揭指引 Guideline B-20（2017）写明，激励款和返款（cash back）不应被视为首付的一部分，金融机构还要核实首付来自借款人自己的资金或储蓄。首付请用你自己能证明来源的钱凑够。
拿返佣要告诉银行和律师吗？
建议都告诉，并以书面答复为准。律师需要让交割文件准确反映真实的资金往来，贷款机构则依 OSFI Guideline B-20 要核实首付来源。各贷款机构和按揭保险公司对这类款项的内部处理规则，本文没有找到可公开引用的统一标准，所以请直接向你的贷款机构确认。
卖家付的佣金比我欠经纪公司的多，多出来的归谁？
看你的买方代理协议怎么写。RECO Bulletin 6.2 指出，协议应写清：是把卖家付的金额压到刚好够、多出的部分归买家，还是全部归经纪公司；卖家付的不够时，也应写清差额是否由买家补。签协议时就问清楚，比交割时再谈容易得多。
Discover more from GTA Real Estate Broker | Arthur Zhao
Subscribe to get the latest posts sent to your email.
