买家签了合同却没交割，卖家还欠地产经纪佣金吗？安省佣金触发条件讲清楚
答案不是简单的「欠」或「不欠」——关键在于是谁导致没能交割，以及你签的那一句佣金条款到底怎么写。
买家签了合同却没能交割，卖家是不是就不用付上市经纪佣金了？
不能一概而论——要看是谁导致没能交割，以及你签的佣金条款原文怎么写。安省现行标准挂牌合同（OREA Form 200，Revised 2025）第 2 条里有一句明确写着：即使交割没完成，只要不成交是“owing or attributable to the Seller’s default or neglect”（因卖家自身违约或疏忽），佣金照样要付，并按原定交割日计。但对买家违约导致的不成交，标准表格里没有对应的明确条款；再结合加拿大最高法院 Liebig 案（佣金拴在「完成的 sale」上），这种情况卖家是否欠佣金，往往取决于条款细节与具体事实，常有争议。签之前请逐字看你那份合同的佣金条款，个案务必咨询律师。
来源：OREA Form 200《Listing Agreement》第 2 条（Revised 2025，逐字核实于 2026-07-31）；H.W. Liebig Co. v. Leading Investments Ltd., [1986] 1 SCR 70（加拿大最高法院）。本文为一般性教育内容，非法律意见。
我是 Arthur Zhao，在 GTA 做了 12 年全职地产经纪。卖家群里最常被误传的一句话是：「只要没交割，就不用付佣金。」——听上去很符合直觉，但它并不总是对的。佣金到底在哪一刻「挣到」，是签了 offer 那一刻，还是钥匙交到买家手上那一刻？这个问题在安省的答案，藏在你挂牌时签的那份标准合同的一段小字里，也藏在一桩几十年前的最高法院判例里。下面我按合同原文和判例，把「佣金触发」这件事讲清楚，帮你在签挂牌合同、或遇到 deal 黄掉时，知道自己站在哪。
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⚠️本文为一般性教育内容，不是法律意见。佣金是否可追、如何计算，高度依赖你实际签署的合同措辞、Schedule A 的改写、以及个案事实（谁违约、条件条款、是否有免责合意等）。签挂牌合同前、或遇到 deal 无法交割时，请就你的具体情况咨询安省持牌地产律师。
先纠正那个常见直觉
很多卖家默认「没交割 = 经纪白忙 = 不用付钱」。这个直觉在某些情形下成立，但它把两个不同的问题混成了一个：
① 经纪的佣金是拴在「成交」上，还是拴在「找到并签下买家」上？
② 如果 deal 黄了，是谁的原因黄的？
安省的规则恰恰是：先看你签的合同把佣金拴在哪个动作上，再看是谁导致了不成交。两个问题的答案组合起来，才决定你到底欠不欠。跳过任何一步去下「一定欠」或「一定不欠」的结论，都是不准确的。
OREA Form 200 把佣金拴在哪个动作上
安省绝大多数住宅挂牌用的是 OREA Form 200（Listing Agreement，本文核对的是 Revised 2025 版）。它第 2 条 Commission 的第一句是这样写的（原文）：
“the Seller agrees to pay the Listing Brokerage a commission of ___% of the sale price of the Property … for any valid offer to purchase the Property from any source whatsoever obtained during the Listing Period, as may be acceptable to the Seller.”
注意两个细节：一是佣金按 “sale price”（成交价）计；二是触发语是「一份你可以接受的有效购买要约」。表面看，只要你接受了一份有效 offer，佣金就「算数」了——这也是很多人以为「签了就欠」的来源。但同一条后面紧跟着一句专门处理「没交割怎么办」的话，把这个直觉修正得更精细，见下一节的对比。
💡 我个人的判断是：真正决定你欠不欠佣金的，不是「有没有交割」这个结果，而是「谁导致了不交割」加上你签的那一句条款原文。所以别把「deal 黄了」当成免付佣金的护身符，也别在心里先认定「一定要赔」——先把合同翻到 Commission 那一条，逐字读那句关于 not completed 的话。
ℹ️提醒：上面这张对比表讲的是标准表格的一般逻辑，不是对你个案的结论。现实里「是谁导致不成交」常常并不干净利落（例如买家贷款批不下来、双方各让一步解除合同），法院会看具体事实来判，「卖家 default 或 neglect」有时也比想象中更难证明。
卖家导致不交割 vs 买家导致不交割：结果不一样
普通法背景：为什么在加拿大「找到买家」≠「挣到佣金」
你可能听过一个说法：经纪只要带来一个 ready, willing and able（有意愿、有能力、准备好成交）的买家，就算挣到了佣金。这条「ready, willing and able」原则在美国法下影响很大，但在加拿大，它要让位于合同的具体措辞。
标杆判例是加拿大最高法院的 H.W. Liebig Co. v. Leading Investments Ltd.（[1986] 1 SCR 70）：该挂牌合同约定按 5% 「sale price」在「any sale or exchange」时付佣金，且「on the date set for completion of the sale」支付。经纪找到了买家、双方签了购买合同、买家还付了 $15,000 定金——但买家违约，交易没完成。最高法院判经纪拿不到佣金，理由是：“the event upon which the commission was payable … was a completed sale. That event did not occur … because the purchaser was unwilling to complete the sale.”——佣金拴在「完成的 sale」上，而这个「完成」没有发生，且不是卖家的错。
换句话说，在加拿大，「sale」通常指「已完成的交易」，除非合同另有清楚约定。这正是为什么现代的 Form 200 要专门加一句处理「卖家自己毁约」的情形——它是在合同里主动把某一类不成交明确地写成「照付」。
别忘了 Holdover：这单黄了，风险不一定就结束
还有一个卖家常忽略的触发点：Holdover Period（延续期）（延续期）。Form 200 第 2 条与第 5 条约定，在挂牌期结束后的一段约定天数内，如果你和一个在挂牌期内被引荐或看过房的买家达成购买协议，佣金仍然要付（若你另签了付佣金给别家经纪的新合同，可相应抵减）。
这意味着：就算眼下这单因为买家违约黄了、挂牌合同也到期了，如果同一个买家过一阵子回来、在 Holdover 窗口内和你成交，触发条件依然可能被满足。所以「deal 黄 + 挂牌到期」不等于风险清零——Holdover 的天数、以及「被引荐/看过房」怎么认定，都要看你合同里填的具体数字和事实。
（至于买家违约后你能否索赔差价、没收定金、要求强制履行——那是违约赔偿的另一套话题，与「佣金触发」是两件事，本文不展开。）
- OREA Form 200 — Listing Agreement / Seller Representation Agreement / Authority to Offer for Sale（Revised 2025）第 2 条 Commission、第 5 条 Referral of Enquiries（本文逐字引用的标准表格文字）
- H.W. Liebig Co. v. Leading Investments Ltd., [1986] 1 SCR 70 / 1986 CanLII 45（加拿大最高法院）
- 说明：以上为标准表格的预设文字；每份合同的佣金百分比、Holdover 天数等空格由签约双方填写，并可用 Schedule A 改写——最终以你实际签署的版本为准，个案请咨询律师。
常见问题 FAQ
买家毁约、房子没能交割，我作为卖家还要付上市经纪佣金吗？
不一定，要看你签的条款和事实。安省最高法院 Liebig 案确立：佣金若拴在「完成的 sale」上，仅仅找到一个后来违约的买家，经纪通常拿不到佣金；而 OREA Form 200 明确写「照付」的那句，针对的是卖家自己违约导致的不成交，并不直接覆盖买家违约。所以买家违约时，卖家往往有理由主张不欠，但这取决于具体条款与事实，务必让律师看你那份合同（来源：Form 200 第 2 条；Liebig, [1986] 1 SCR 70，2026-07-31）。
我自己临时不想卖了、拒绝交割，经纪的佣金还要给吗？
这种情形对卖家最不利。Form 200 第 2 条有一句明确写着：即使交易没完成，只要不成交是「owing or attributable to the Seller’s default or neglect」（因卖家违约或疏忽），佣金照付，并按原定交割日计。也就是说，卖家一般不能靠自己毁约来免掉佣金。是否构成「卖家 default/neglect」由事实决定，有争议时请咨询律师（来源：Form 200 第 2 条，Revised 2025，2026-07-31）。
OREA 标准挂牌合同里，佣金到底是「签了合同就欠」还是「交割才欠」？
两种读法在现实里都出现过，这正是它要靠原文和事实来定的原因。第 2 条一方面把佣金和「你可接受的有效购买要约」挂钩，一方面又按「sale price」计、并专门为「卖家违约导致不成交」写了照付条款。综合看，安省的通行理解更接近：成交（completion）通常是常态触发点，而卖家自身违约是明确的例外。但你那份合同具体怎么写、有没有 Schedule A 改动，才是决定性的——逐字读，别照抄别人的结论（来源：Form 200 第 2 条，2026-07-31）。
deal 黄了、我的挂牌合同也过期了，为什么经纪还能回来要佣金？
因为有 Holdover Period（延续期）。Form 200 约定，挂牌期结束后的一段约定天数内，如果你和一个在挂牌期内被引荐或看过房的买家达成购买协议，佣金仍可能被触发（若另签了付给别家经纪的新合同可抵减）。所以同一个买家过一阵回来成交，风险并没有随挂牌到期而消失。具体天数看你合同里填的数字（来源：Form 200 第 2、5 条，2026-07-31）。
买家违约被没收的定金，是不是要先拿去付经纪佣金？
要区分两件事。Form 200 里「定金先用于抵减佣金」的那句，前提写的是「where the transaction has been completed」（交易已完成）的情形。deal 没成交时，卖家没收的定金归属、以及能否索赔差价，属于违约赔偿的另一套问题，不自动等于「先付佣金」。这两条线怎么处理，请一并交给律师判断（来源：Form 200 第 2 条，2026-07-31；本文非法律意见）。
Arthur Zhao
Real Estate Broker · FRI · ABR · SRS · PSA · MCNE · E-PRO · CLHMS & GUILD Elite · REAIS
VP & Branch Manager, Bay Street Group Inc.
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