商业楼被火烧、拆了重建，或大修期间没法用：这一年交的地税能退吗？安省《市政法》第 357 条（多伦多走 COTA 第 323 条）怎么申请

地税按年征，楼却可能在年中就没法用了。安省留了一条退减的路，但它不会自动发生：要有人在次年 2 月最后一天前提出申请，而市议会是「可以」批，不是「必须」批。

我是 Arthur Zhao。

设想一栋两层的临街商业楼：楼下是租客经营的餐馆，楼上租给一家小办公室。年中后厨起火，一楼封了，楼上也因为烟熏和救火用水暂时没法办公。接下来几个月，业主和租客要处理的事一件接一件：清理、找承建商、谈停业期间的租金怎么算。

地税却是按年征收的。等事情稍微安定下来，一个当时顾不上的问题才浮上来：楼没法用的这段时间，当年的地税能不能退一部分？

安省法律里确实有这条路，但它有三个特点，决定了你能不能走通：第一，必须有人主动申请，而且有硬截止日；第二，市议会是「可以」减退，不是「必须」；第三，多伦多和安省其他城市引用的不是同一部法，条款字母还错开了一位。下面先把法律依据分清，再讲门槛、谁能申请、时间线，最后讲条文没写、需要你自己去确认的部分。

先分清你在哪部法下：同一套规则，条款字母错开了

两种情形，门槛写得不一样

情形一：建筑被毁或受损（两部法都是 (d) 项）。条文要求，在申请年度内，或在前一年评估名册返还（return of the assessment roll）之后，土地上的建筑：

• (i) 因火灾、拆除或其他原因被夷平（razed）；或
• (ii) 因火灾、拆除或其他原因受损，以致substantially unusable，也就是实质上无法用于受损前那一刻的用途。

两处值得留意的措辞：原因写的是「火灾、拆除或其他原因」（by fire, demolition or otherwise），不限于火灾；衡量标准是「受损前的用途」，例如原本是餐馆，就看它还能不能作为餐馆使用。

情形二：维修或翻新停用（《市政法》(g)、多伦多 (h)）。原文是：对土地的维修或翻新，使土地在当年至少 3 个月无法正常使用。和情形一相比，有两个不同：

• 时间窗口只写了「当年」（during the year），没有情形一那种「前一年评估名册返还之后」的延伸；
• 2007 年及以后的税年，这一项不适用于prescribed land，即财政部长以规例指定的土地（s.357(1.1)、(1.2)；多伦多 s.323(1.1)、(1.2)）。哪些土地被指定，要看规例本身，本文未展开；拿不准时向市政财务官确认。

谁能申请：商业租客本人就在名单里

根据《市政法》（2001）s.357(2)（多伦多 s.323(2) 措辞相同），申请只能由下列人士提出：

• 土地的业主；
• 在土地登记处和 sheriff 记录上显示对土地有权益的人；
• 土地的租客、占用人或其他占有人（tenant, occupant or other person in possession）；
• 上述任何一人的配偶。

白话说：商业租客不需要借房东的名义，可以以自己的身份递申请。

另外，这条法按「土地」和「建筑」写，没有限定物业类别。本文以商业楼为例，但住宅业主、住宅租客遇到同样的情形，依据的也是这一条。

从申请到最终决定：一条按日历走的程序

以下用「申请年度」指事件发生、要申请减退地税的那一年。各项期限在《市政法》s.357 和多伦多 s.323 里相同。

楼修好了，退掉的税可能被加回来

这一点只针对 (d) 项（建筑被毁或受损）。如果议会或 ARB 认定，在当年建筑已经重建或修复，并且能够用于被毁或受损前的用途，可以把因这次申请而减退的税，部分或全部恢复到税册上（s.357(13)）。

恢复有两个限制（s.357(14)）：决定须在申请年度次年 2 月最后一天或之前作出；按税册须承担恢复税款的每一个人，都要有机会向议会或 ARB 陈述。议会关于恢复的决定也可以上诉到 ARB（s.357(15)）。

恢复的税在税单寄出后，随当年下一期税款一起缴；如果当年已没有剩余分期，或税单到次年才寄出，则在税单寄出后第 22 天到期（s.357(16)）。多伦多 s.323(13) 至 (16) 规定相同。

条文没有写的几件事

• 退多少。条文用的是「可以取消、减少或退还全部或部分」，没有给计算公式。批不批、批多少，以议会或 ARB 的决定为准。
• 钱怎么分。s.357 没有规定减退的税款在业主和租客之间怎么分配，这由租约决定。
• 哪些土地被排除在「维修翻新」项之外。条文只说由规例指定，具体名单要看规例。
• 你的市是否授权 ARB 直接审。取决于该市有没有通过 s.357(11) 的 by-law。

以上任何一项落到你的个案上，先问市政财务官；涉及租约分配或是否值得上诉，找律师或持牌税务专业人士。

这条路不管的几种情况

• 觉得评估值本身定高了：那是评估申诉，走 Assessment Review Board 的另一套程序，和 s.357 的「事件型减退」不是一回事。
• 评估名册在编制时出了笔误：多伦多以外另有《市政法》s.358，申请窗口和回溯年数都和 s.357 不同，本文不展开。
• 商业或工业物业有空置部分：那是《市政法》s.364 的空置退税计划，另一套规则；条文允许地方市政通过 by-law 选择不设这项计划（s.364(1.1)），你所在的市是否还提供，要单独确认。