商业或工业地块开发，市政要你捐多少地做公园？安省《规划法》第 42 条的公园用地与现金代捐怎么算

省法只定了 2% 的天花板，收不收、怎么收，由各市自己的 by-law 决定。比例锁在哪一天、地价按哪一天估、不服估值怎么办，都写在同一条法条里。

我是 Arthur Zhao。

设想一个场景：你在多伦多买下一块地，打算盖一栋仓储楼，或者在现有的商业楼旁边加建一翼。提交 site plan 之后，市府回来的条件清单里有一行字——parkland dedication，公园用地捐献。

这一行背后有四个问题：要捐多少，按哪一天的规则算，折成现金时地价按哪天估，以及不同意市府的估值时能做什么。四个答案都在《规划法》（Planning Act）第 42 条里，而且各自挂在开发流程的不同节点上。这篇先讲省法和市 by-law 的分工，再顺着「递申请 → 拿 permit → 开工 → 以后再开发」这条时间线逐个对上。

2% 是天花板，不是一张自动生成的账单

根据安省 e-Laws 上的 Planning Act 现行合并版（2026），s.42(1) 的措辞是：地方市政议会「may, by by-law」要求转让土地，数量「不超过」商业或工业用途的 2%、其他情形的 5%。这一句里有两层意思：

• 比例是上限。省法给的是允许市政收取的最大数，不是每块地都要交的固定数。
• 要靠 by-law 落地。市政得先通过适用于全市或特定区域的 by-law，才能依本条把公园用地设为开发条件。by-law 自通过之日或其指定之日（以较晚者为准）生效（s.42(2)）。

住宅开发另有一套「替代比率」（按净新增单位计，s.42(3)、(6.0.1)），只适用于住宅，商业和工业地块不走这条路，本文不展开。

还有一个细节：按本条转让给市政的土地须用于公园或公共休闲用途，但条文同时写明市政「可随时出售」（s.42(5)）。

省法给框架，市 by-law 定细则：以多伦多为例

在多伦多，什么算「工业用途」

豁免只给 by-law 定义里的 Industrial Uses，不是只要地块的规划分类叫「工业」就自动适用。根据多伦多市政法典 Chapter 415（2025 年 6 月 26 日版）§415-21 的定义，它包括：用于制造、生产或加工货物，货物仓储或散装储存，自助仓储（self-storage），配送中心，货运站，以及与制造、生产、加工相关的研发；从属于工业用途的办公和对公众销售也算在内。

定义同时排除了两类：

• 单独用作办公或行政用途的建筑，除非它与上述工业建筑相连；
• 仓储式会员店和零售仓库，即以零售商品为主要用途的商业场所。

另外，§415-30C 写明：证明自己符合豁免的举证责任在业主或申请人，证据要做到令市府满意。

其余与本题相关的豁免还有：因火灾或天灾重建、用途不变、面积不超过原建筑的非住宅替换建筑（§415-30A(6)），以及上表里的 200 平方米加建。

顺着开发时间线，逐个节点看

第 42 条的各项规则分别挂在不同的日期上。把它们按发生先后排开，比按条号读更容易看清哪一步会影响成本。

以后再开发：已捐过的不重复收，但有两个例外

s.42(7) 的原则是：土地已依本条或 s.51.1、s.53 的条件转让过（或须转让）公园用地，或已付（或欠付）现金代捐，后续开发时市政不得再要求，除非：

• (a) 开发方案变更，会提高开发密度；或
• (b) 原本作商业或工业用途开发的土地，现在要改作其他用途开发。

出现这两种情况时，之前已转让或已付的部分要计入后续的计算（s.42(9)）；双方对数额有争议的，任一方可向 OLT 申请，由其作最终决定（s.42(11)）。多伦多 §415-29D 也写明，已转让土地（不含道路和洪泛区土地）或已付现金，在后续开发中会被考虑抵扣。

例外 (b) 对工业地块的业主尤其要紧：今天在多伦多按工业用途开发可以豁免，但若日后改作住宅或混合用途，就是一次新的触发，届时怎么算，取决于那时适用的 by-law——以 2025-06-26 版的多伦多 by-law 为例，住宅为 5%，位于 parkland acquisition priority area 的住宅另有替代比率（§415-23），混合用途按楼面面积比例分摊。

同一笔开发里的其他市政收费

公园用地只是市政对开发收取的其中一项。按用途计费的开发费（Development Charges）与工业减免、针对增加密度的社区福利金（Community Benefits Charge），以及 site plan 审批本身的流程，本站另有文章分别讲解，文末的相关阅读可以直接跳转。