社区福利金（Community Benefits Charge）：开发商多盖的那几层楼，市政府要收多少钱
以前想多盖几层，是坐下来跟市政府谈条件；现在是一条公式、一个上限、一张估价单。Section 37 density bonusing 已经退场，取而代之的 CBC 怎么算、谁付、什么规模才触发——这三个问题直接决定一个项目的成本表。
社区福利金（CBC）是什么？和开发商缴的其他费用有什么不同？
CBC（Community Benefits Charge，社区福利金）是安省《Planning Act》第 37 条授权、市政府向开发项目征收的一笔资金，用于新增人口带来的公共设施资本成本。据 Ontario.ca，它的上限是土地价值的 4%，估值日为首个建筑许可（building permit）签发日的前一天；且只对五层或以上、并新增十个或以上住宅单位的项目适用——两个条件必须同时满足。关键在于它不替代 Development Charges，也不替代公园地捐献——这是三笔法律根据各不相同、并行征收的钱。
来源：Ontario.ca《Municipal development and community benefits charges and parklands》/ O. Reg 509/20（2026）
我是 Arthur Zhao。做 mid-rise 以上项目的开发商和投资人，成本表上有三行长得很像、但法律根据完全不同的钱：Development Charges、公园地捐献（parkland dedication）、以及这篇要讲的社区福利金 CBC。三笔各有各的法条、各有各的算法、各有各的上限——混为一谈，pro forma 上就会少算一大截。更麻烦的是，CBC 这个机制在 2019 年之后被改过三轮。网上还在流传的那些「Section 37 该怎么谈」的经验帖，今天大部分已经不适用了。
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从「谈出来」到「算出来」：Section 37 的时代结束了
4% 是上限，不是费率——而且分母是土地
另一个要盯紧的是分母：不是建成后的价值，不是销售总额，也不是建筑成本，而是土地本身在估值日的评估价值。很多人把 4% 套在项目总货值上，那个数字会离谱地大。
估值日：首个 building permit 签发的前一天
① 你被征收的是自己创造出来的价值。估值发生在项目已经拿到规划批准、土地已经带着审批后的开发权之时——不是你当初买地的价格。审批本身推高了地价，CBC 按推高之后的值算。
② 它是早期现金流出。钱要在 permit 签发之前缴清，也就是在动土之前、在任何销售或租金收入进账之前。这笔钱要占用你项目最贵的那段资金。
门槛是一道「与」门：五层「且」十个单位
• 四层楼、40 个单位 → 不触发（层数不够）
• 六层楼、只新增 8 个单位 → 不触发（单位数不够）
• 六层楼、新增 30 个单位 → 触发
这道门槛把独立屋、镇屋和绝大部分 low-rise 完全排除在外。换句话说，CBC 实际上是一笔专门针对 mid-rise 和高层公寓的钱。这也解释了为什么它在公寓开发的成本讨论里份量很重，而在低密度住宅里几乎没人提。
⚠️别把 4% 直接套在整个地块的全部价值上就当成最终数字。Bill 23（More Homes Built Faster Act, 2022，2022 年 11 月 28 日御准）引入了新公式，把现有建筑与构筑物的楼面面积从计算中剔除——上限只针对新开发部分对应的那部分价值，这条随御准生效。另有一条把可负担 / attainable 单位楼面面积剔除的公式，须待省督（Lieutenant Governor）宣布日期方能生效，截至本文撰写尚未生效。具体到你的项目怎么算，以最新 by-law 与规划顾问的核算为准。
💡 CBC ≠ Development Charges ≠ 公园地捐献。三笔钱法律根据不同、算法不同、并行征收：DC 依《Development Charges Act, 1997》，按单位类型定额，用于水、污水、道路、交通等特定服务；公园地捐献依 Planning Act 第 42 条，交地或 cash-in-lieu；CBC 依 Planning Act 第 37 条，按土地价值的百分比，用于前两者未覆盖的公共设施资本成本。法律确实要求 CBC 不能重复回收已由 DC 或公园地条款收过的成本——但这不代表你可以三选一。三笔你都要交。
哪些项目豁免
多伦多的 by-law 另设了本地豁免，包括 Housing Now 项目，以及在 2022 年 8 月 15 日之前已递交并被判定为完整（deemed complete）、且住宅总建筑面积低于 10,000 平方米的申请。
此外据 Ontario.ca，与可负担住房相关的豁免与折扣自 2024 年 6 月 1 日起生效（来源为 More Homes Built Faster Act, 2022）。如果你的项目含可负担成分，这一条值得单独核。
对金额有异议：规则是「先付款，再争」
实操上的含义很直接：这笔钱一定会先离开你的账户，permit 才会签发。争议解决是在钱付出去之后发生的，所以估价的准备工作要提前做，不要等到收到账单才开始找估价师。
ℹ️CBC 立法自 2019 年起已经过 Bill 108、Bill 197、Bill 23 三轮修订，且仍有条款等待省督宣布生效日期。动手做 pro forma 之前，务必让规划顾问或市政法律顾问按当前生效版本和你所在市的最新 by-law 核一遍——网上多数解读文章停留在它写作那一年的版本，包括这一篇。
常见问题 FAQ
我盖四层的镇屋项目，要交社区福利金吗？
不用。据 Planning Act 第 37(4) 条，CBC 不得向少于五层、或少于十个住宅单位的项目征收，两个条件必须同时满足才触发。四层楼不论多少个单位都不触发。这也是为什么 CBC 在低密度住宅开发里几乎没人讨论——它本质上是一笔针对 mid-rise 和高层公寓的钱。
4% 是按地价算，还是按房子建成后的价值算？
按土地价值。据 Ontario.ca，估值日是首个建筑许可签发日的前一天，评估的是土地本身在那一天的价值，不是建成后的物业价值、不是销售总额、也不是建筑成本。要注意的是，那时土地已经带着规划批准后的开发权，所以估出来的价值会明显高于你当初的买地价。
交了 CBC，Development Charges 还要交吗？
要。这是两套完全不同的法律机制：DC 依据《Development Charges Act, 1997》，按单位类型定额收取，用于水、污水、道路、交通等特定服务；CBC 依据 Planning Act 第 37 条，按土地价值的百分比收取。再加上 Planning Act 第 42 条的公园地捐献，一共三笔，并行征收。法律只要求 CBC 不重复回收已由另外两者收过的成本，不是让你三选一。
市政府算出来的地价我不认同，能先不交吗？
不能。程序是先付后争：你必须先缴款并声明保留（under protest），然后在 30 天内提交自己的估价；市政府若不认同，须在 45 天内提交它的估价。两份相差 5% 以内的，市政府按较高者退还差额；超过 5% 的，由第三方估价师出具第三份。钱一定要先出去，permit 才会签发。
可以用实物代替现金缴 CBC 吗？
可以。据多伦多的 CBC by-law，City Council 可以允许业主以实物贡献（in-kind contribution）全部或部分替代现金缴纳。但有个实操陷阱值得注意：多伦多的 by-law 对如何给实物贡献估值没有给出指引，也没有设置争议解决机制——这意味着实物抵扣的价值认定基本依赖与市政府的个案协商。打算走这条路的，提前让律师介入。
Arthur Zhao
Real Estate Broker · FRI · ABR · SRS · PSA · MCNE · E-PRO · CLHMS & GUILD Elite · REAIS
VP & Branch Manager, Bay Street Group Inc.
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