市政地税降了，房租也要跟着降吗？安省《住宅租赁法》第 131 条的自动减租怎么触发、谁来通知

地税单只寄给房东，租客看不到。但地税降幅一旦超过 2.49%，合法租金会在当年 12 月 31 日自动下调——不论有没有人寄通知。

我是 Arthur Zhao。

每年的地税单（tax notice）只寄给房东。租客看不到它，也就不知道今年这栋楼的地税比去年是涨了还是降了。

可安省《住宅租赁法》（Residential Tenancies Act, 2006，下称 RTA）第 131 条恰恰把这张税单和租金绑在了一起：地税降幅一旦超过规定门槛，每个单位的合法租金会按法定算法自动下调。它不是房东可以给、也可以不给的优惠，也不取决于有没有人寄信。

7 个单位以上的楼，市政会分两轮寄通知；少于 7 个单位的房子——独立屋里的地下室、双拼、小型多户——法条不要求市政通知任何人，这个信息就只停在房东手里那张税单上。下面把门槛、算法、生效日、谁通知、算错了怎么申请变更，以及哪些房子根本不适用，逐条摊开。

先弄清这里的「地税」算哪些

第 131 条说的 municipal property tax，在 O. Reg. 516/06 s.41(2) 里有专门定义：市政向房东收取的税，包括按 Education Act 第 IX 部 Division B 征收的教育税，也包括在未建制地区（unorganized territory）对房东物业征收的税。

下面这几类不算：

• (a) 市政因涉嫌违反健康、安全、住房或维护标准而对楼宇做检查的收费；
• (b) 市政做紧急维修的收费；
• (c) 市政所做资本性工程的收费；
• (d) 因房东不遵守 by-law，市政做工程、服务或非紧急维修的收费；
• (e) 罚款、利息、滞纳金；
• (f) 市政依 RTA s.219(1) 支出的款项，以及依 s.219(2) 加收的行政费；
• (g) 市政征收的其他任何收费。

换句话说，比的是「税」本身的年度变化，不是税单上所有金额加起来的变化。去年因为一笔罚款或一笔紧急维修费，税单总额偏高，今年没了——这一块的回落不进第 131 条的计算。

门槛与算法：一次比较，一次乘法

根据 O. Reg. 516/06 s.41(1)（安省 e-Laws 现行版，2026），规定百分比是 2.49%。地税降幅必须超过这个数，s.131(1) 才触发；降幅等于或小于 2.49%，自动减租不发生。

触发之后，s.41(3) 分两步算：

• 第一步：算出这栋楼本年的市政地税比上一年降了百分之几。
• 第二步：把这个百分比乘以 20%（物业属于 O. Reg. 282/98 s.4 定义的 multi-residential 物业类别）或 15%（其他物业）。乘出来的数，就是每个单位租金下调的百分比。

用一组纯假设的数字走一遍：某栋 multi-residential 类的楼，地税比上一年降 5%，租金降幅 = 5% × 20% = 1%，月租 2,400 元的单位每月少 24 元。同样降 5%，物业若不属于 multi-residential 类，降幅 = 5% × 15% = 0.75%，即每月少 18 元。

20% 和 15% 这两个系数，相当于法规预设「地税占全楼租金的比例」。真实楼宇的比例未必如此——这正是下面 s.132 申请变更的情形之一。

7 个单位是分水岭：分的是通知，不是减租

通知上写什么，没照着减怎么办

对 7 个单位以上的楼，s.131(4) 要求市政的通知以书面形式、用 LTB（Landlord and Tenant Board）批准的格式，写明四件事：

• (a) 告诉租客租金已经下调；
• (b) 下调的百分比，以及生效日期；
• (c) 如果租金没有按通知下调，租客可以依 s.135 向 LTB 申请返还被非法收取的钱；
• (d) 房东和租客都有权依 s.132 申请变更。

送达方面，Reg s.41(8) 允许亲手交给本人、交给房东管理该楼的员工、交给租客单位里看起来已成年的人、放进平时收信的信箱、没有信箱时放在平时收信的地方，或者邮寄、快递、传真到对方最后已知的住址或营业地址。市政应 LTB 或主管部门要求，还要提供通知副本（s.131(5)）。

如果减租生效后房东仍按原租金收，s.135(1) 让租客或前租客申请返还房东违反本法收取或保留的钱；但 s.135(4) 规定，在多收发生之后超过一年才提交的申请，LTB 不会就那部分作出返还令。

另外要知道 s.136(1) 的存在：一年或更早之前开始收取的租金，如果在首次收取后一年内没有人提出以其合法性为争点的申请，就被视为合法租金。它与 s.131 的自动减租怎样叠加，条文没有直接写，以 LTB 的裁决为准——这里只提示时间因素确实存在。（涨租程序有瑕疵、但租客连续付满 12 个月后视为有效，是另一条 s.135.1，属于另一个话题。）

觉得算得不对：s.132 的四种情形

自动减租用的是一套简化公式，所以 s.132 给房东和租客双方都留了申请 LTB 变更减租幅度的口子。Reg s.42(1) 列了四种可以申请的情形：

• (a) 基准年里，市政除地税之外还向房东收了其他费用，而且这些费用不属于定义里 (a) 至 (f) 那几类排除项；
• (b) 这栋楼的地税占全楼租金的比例不是 20%（multi-residential 类）或 15%（其他）；
• (c) 通知里的地税降额或租金降额写错了；
• (d) 从通知发出那天起，到减租生效次年的 3 月 31 日之间，地税又涨了或又降了。

期限按 Reg s.42(2)，见上面的对比表。申请时要附证据（Reg s.44）：参照年和基准年两年的市政地税；按 (a) 申请的，附两年的其他市政收费；按 (b) 申请的，附全楼租金；收到过市政通知的，附通知副本。

LTB 怎么重算写在 Reg s.43：先算参照年到基准年市政税费的实际降额，再除以全楼所有单位的年租金总额、乘以 100；按 (a)(c)(d) 申请而年租总额没被证明的，退回 20% / 15% 的公式。依 s.132(4)，变更令和原减租在同一天生效——即 s.131(2) 确定的那个 12 月 31 日。

第 131 条和第 133 条：两套不同的机制

哪些房子根本不适用：s.6.1 的豁免

RTA s.6.1 把第 131、132、133 条（连同第 120 条的涨租上限等一批条文）整体排除在两类单位之外：

• 新楼与新增建部分（s.6.1(2)）：单位所在的建筑在 2018 年 11 月 15 日或之前没有任何部分用于住宅居住；或者单位整个位于某栋建筑的增建部分，而该增建部分在那天或之前没有住过人。
• 独立屋、半独立屋、联排屋里的新增单位（s.6.1(3)），要四项同时满足：① 这栋房子在 2018 年 11 月 15 日当天或之前的某个时候，所含住宅单位不超过两个；② 该单位有自己的卫生间和厨房，有对外或对内的入口，每个入口的门能从里面锁住，至少一扇能从外面上锁；③ 单位是在 2018 年 11 月 15 日之后才成为这样的独立单位；④ 单位第一次以独立单位形式入住时，业主住在同一栋房子的另一个单位里，或者该单位所在空间在改造前是未完成空间。

两个例外要留意：如果某段租约是在 2018 年 11 月 15 日或之前签的，这段租约不享受上述豁免（s.6.1(4)）；但这个例外只管那一段租约，之后的新租约照常豁免（s.6.1(5)）。到了 LTB，豁免是否成立由房东负责举证（s.6.1(6)）。

所以「少于 7 个单位」和「不适用」是两回事：一栋 2010 年就有人住的三户小楼，没有通知，但第 131 条照样适用；一套 2019 年在业主自住的独立屋里新改出来的地下室，可能整体被 s.6.1(3) 排除。差别出在 2018 年 11 月 15 日这条线上，不在单位数上。