卖一块空地（拆了旧房的地块、乡下闲置地、刚分割出来的新地块）也要收 13% HST 吗？个人卖地的免税规则和几种例外

个人名下的地，出售时默认免 HST。真正决定结果的，是 Excise Tax Act 列出的那几条例外：这块地是不是主要用于业务，你是不是在做卖地的生意，以及这块地是不是你自己分割出来的。

我是 Arthur Zhao，多伦多地产经纪。

一块地准备挂牌，卖方在定价那一刻就要回答一个问题：这个价格要不要另加 HST？如果卖的是带房子的二手住宅，答案落在住宅的豁免条款上；可如果地上已经什么都没有——旧房拆掉了，乡下那块地一直闲着，或者刚从自家地块里分割出一块——住宅那条豁免就未必还够得着。

个人卖地另有一条专门的免税规则，但它附带几条例外，落入任何一条，这笔出售就要按 13% 收税。下面按四道判断拆开：卖方是谁 → 地上还有没有住宅 → 有没有碰到例外 → 如果应税，税由谁交。

先说范围：本文只讲 HST（Excise Tax Act），不讲卖地收益在所得税上算资本利得还是营业收入——两部法各问各的，本站讲翻新后卖房 HST 的那篇文章有说明。具体交易，请让律师或会计师按你的事实判断。

第一道判断：卖方是谁

Schedule V Part I s.9(2) 的主语是 individual（个人）或 personal trust。按 ETA s.123(1) 的定义，personal trust 包括遗嘱信托（testamentary trust），以及受益人都是个人等条件下的特定生前信托。

公司卖地不在 s.9 的适用范围内，要按其他条款另行判断，本文不展开。

s.9 的条文也没有按卖方是不是加拿大税务居民作区分，按文字读，非居民个人同样适用这条免税规则（这是对条文的读法）。非居民卖方在所得税法 s.116 下要走的程序是另一部法的事，本站讲移居海外后卖房的文章另有说明。

第二道判断：地上还有没有「住宅」

拆了房的地为什么不再算住宅：这是按定义推出来的

ETA s.123(1) 对 residential complex 的定义，(a)(b)(c) 三款都从「建筑物」出发：(a) 是建筑物中有一个或多个 residential unit 的部分，连同紧邻建筑物、为居住所合理必要的土地；(b) 是半独立屋、联排、condo 单元等单独产权的住宅单元；(c) 是个人拥有、主要用作本人或亲属住所的整栋建筑，连同合理必要的土地。另外两款是 (d) mobile home 和 (e) floating home。

旧房拆掉、地上也没有为居住而固定在地上的 mobile home 时，这些款项的前提都不存在。由此可以推出：这块地出售时不是 residential complex，s.2 的住宅豁免够不着它，s.9(2)(e) 的排除也不适用，判断落入 s.9。需要说明，这是按定义推出的结论，条文里没有一句直接写「拆房后的地」。

根据 CRA（2001）发布的 GST/HST Memorandum 19.5《Land and Associated Real Property》第 62 段，土地在出售前一刻如果不属于 residential complex 的一部分，例如从住宅地块上分割出来、和房子分开出售，就不能用 s.2 等住宅豁免，但 s.9 可能适用，前提是满足该条的其他要求。

大地块上的房子：超过半公顷的那部分土地

定义里随住宅一起算的土地，只是「为居住所合理必要」的那部分。Memorandum 19.5 第 58 段的行政口径是：这部分土地与所得税法主要住所豁免允许的面积看齐，一般最多半公顷。第 60 段写明，超过半公顷的部分原则上不视为 residential complex 的一部分，除非能证明多出来的土地是住所正常运作所必需，而不只是「想要」；这条也适用于农场上的住宅。

对卖方的意义：一块带房子的大地，房子和合理必要的土地可能走 s.2，多出来的那部分土地则要按 s.9 去看。Memorandum 是 CRA 的行政解释，不是法律条文本身。

第三道判断：s.9(2) 的例外，逐条对

s.9(2) 的结构是：个人或 personal trust 以出售方式供应不动产，免税，但下列除外，共 (a) 到 (f) 六项。落入任何一项，这笔出售就不能靠 s.9 免税。和空地关系最大的是 (a)(b)(c)，下面先讲这三项。

(a) 过户前一刻，这块地是不是「主要用于业务」的资本财产

原文的条件是：在所有权或占有按协议转移给买方之前那一刻，这块地是资本财产，并且主要用于：
(i) 你以合理盈利预期经营的业务；或
(ii) 如果你是 HST 登记人（registrant），用于以租赁、许可或类似安排作出应税供应，或 (i) 与 (ii) 两种用途的组合。

读这一项有三个要点：看的是过户前一刻的用途；要「主要」用于业务；(ii) 只在你是登记人时才适用。

完全闲置、没有任何使用的地，按文字读不满足「主要用于业务」。如果这块地一直出租给别人使用，要注意 ETA s.123(1) 的 business 定义包括「以经常或持续方式、通过租赁、许可或类似安排供应财产的活动」；它是否构成 (i) 的业务、是否触发 (ii)，取决于具体事实和你的登记状态，条文没有现成答案，请会计师判断。

(b) 是不是在「业务过程中」卖，或你主动做过选择

(b) 有两种情形：
(i) 出售发生在你的业务过程中（in the course of a business）；
(ii) 你已按规定格式和方式向部长递交选择（election），并在 adventure or concern in the nature of trade（具交易性质的冒险或经营）的过程中出售。

把 (i) 和 (ii) 放在一起读，可以看出一个结构：个人的单次交易性买卖，如果没有递交 (b)(ii) 的选择，不会因 (b) 失去免税；构成持续的「业务」才落入 (b)(i)。业务和单次交易的分界线，条文没有给出数字标准，要看事实。

(c) 这块地是不是你自己分割出来的

(c) 针对的情形是：你（或信托、信托的设立人）把一块母地块 subdivided or severed（分割或分离）成几部分后，出售其中一部分。这种出售原则上不能用 s.9 免税，但有两个回免条件，满足任何一个即可：

(i) 这块母地块只被分成两部分，并且你（或信托、设立人）此前没有把这块母地块从另一块地上分割出来。两个条件必须同时满足。
(ii) 买方是与你（或设立人）有关系（related）的个人，或你的前配偶、前同居伴侣，并且是为其本人的个人使用和享受而取得这部分土地。

另有一条视同规定：卖给有征收权的人的那部分，与剩余部分视为没有被分割。

s.9(1) 还规定，对因某人死亡而产生的遗嘱信托，「设立人」指那位死者。按条文读，如果土地是死者生前分割的，这段分割历史在遗嘱信托出售时同样要算进去。

按原文对照几种情形（假设卖方是个人，(a)(b) 都不适用，卖出的那一块地上没有住宅）：

表中结论都是对条文的直接对读。如果被卖出的那一块地上仍有房子，它是 residential complex，按 s.9(2)(e) 回到 s.2 判断，不走 (c)。

其余三项：(d)(e)(f)

(d) 按 ETA s.206 或 s.207 视同作出的供应，本文不展开。
(e) residential complex 或其权益的供应：这类出售走 s.2，前面已讲。
(f) 一种回购情形：买方是 HST 登记人，此前曾以应税方式把这块地卖给你；现在按当初协议中约定的买回权利或义务、在你取得之日起一年内买回，并与你联合递交规定格式的选择。符合这些条件时，这笔出售不能用 s.9 免税。

乡下农地卖给家人：s.10 的另一条免税

如果那块乡下地曾经用来务农，Schedule V Part I s.10 另有一条：个人把农地（farmland）卖给与其有关系的个人，或其前配偶、前同居伴侣，以下三个条件同时满足时免税：
(a) 这块农地曾在某个时候被你用于以务农为业的商业活动；
(b) 过户前一刻，你没有把它用于务农以外的商业活动；
(c) 买方取得它，是供其本人或与其有关系的个人个人使用和享受。

「有关系」怎么界定：ETA s.126(2) 援用所得税法 s.251(2) 至 (6)。按 ITA s.251(6)，血缘关系指一方是另一方的子女或其他后代，或双方是兄弟姐妹；婚姻、同居伴侣和收养关系另有规定。

第四道判断：如果确实应税，13% 怎么来、税由谁交

应税时，联邦部分按 ETA s.165(1) 以对价的 5% 计；安省是参与省，s.165(2) 再加省税率，Schedule VIII 列明安省为 8%，合计 13%。

一般规则是卖方作为代理人代收（s.221(1)）。但 s.221(2) 规定，应税出售不动产时，以下情形卖方不必代收（择要列两项）：(a) 卖方是非居民；(b) 买方已登记 HST，如果买方是个人，还要求这块不动产不是 residential complex。s.221(2) 另有 (b.1)、(c) 等情形，本文不展开。

这时由买方按 s.228(4) 自行缴纳：买方是登记人、且主要为商业活动取得这块地的，在该申报期的申报表里报缴；其他情形，在纳税义务发生月份的下一个月最后一天之前，按规定表格缴纳并申报。

这一节只回答「应税时由谁交」，不改变前面「是否应税」的判断。买方是否登记、交易文件怎么约定，交给双方律师处理。