首付不足20%必读：CMHC高比例贷款违约保险全解（附2024新政）

什么时候强制买、保费怎么算、安省还要多缴一笔现金税

很多华人客户第一次听到「首付不足两成还要额外买一笔保险」都很意外——尤其保这笔保险的钱不是保你、而是保银行。这篇我把这套制度讲透：什么时候强制、三家保险公司怎么分、保费怎么算怎么付、安省那笔容易被漏掉的现金税，以及 2024 年 12 月那次影响很大的新政。看完你就能判断，自己到底该凑够两成、还是接受高比例贷款。

一、什么是高比例贷款？为什么强制投保

在加拿大，判断标准只有一条线：首付是否达到房价的 20%。首付达到或超过 20% 叫「常规贷款」（conventional）；低于 20% 就是「高比例贷款」（high-ratio）。根据 canada.ca（2024），高比例贷款按联邦法规必须购买按揭违约保险，你没有选择余地——不是想不想买，而是不买这笔贷款根本批不下来。

这笔保险保的是贷款机构：万一你违约、银行拍卖房子仍收不回全部欠款，保险公司补足差额。保费由你出，受益的是银行。我常跟客户说，这本质上是「用小钱换取只用两成以下首付就能入市」的门票。

二、承保的三家公司：CMHC、Sagen、Canada Guaranty

加拿大提供按揭违约保险的机构有三家：CMHC（加拿大按揭及房屋公司，联邦官方机构）、Sagen（前身 Genworth Canada，私营）、Canada Guaranty（私营）。很多人以为只有 CMHC，其实另外两家是它的竞争对手。对买家来说好消息是：三家的保费档位基本一致，具体用哪一家通常由你的贷款机构决定，你不必自己去挑。

三、最低首付：不是一刀切的5%

根据 canada.ca（2024），加拿大最低首付按房价采用滑动比例，不是全额一个百分比：

四、保费怎么算：按贷款成数分档

保费是按贷款成数（Loan-to-Value，= 贷款额 ÷ 房价）分档的一次性费用。根据 CMHC（2025），自住房（业主自住、1–4 个单位）的费率如下（Sagen、Canada Guaranty 基本相同）：

贷款成数 → 保费率：
85.01%–90%（首付 10%–15%）→ 3.10%
90.01%–95%（首付 5%–10%）→ 4.00%
80.01%–85%（首付 15%–20%）→ 2.80%
75.01%–80% → 2.40%
65.01%–75% → 1.70%
65% 及以下 → 0.60%

规律很直接：首付越低、贷款成数越高、保费越贵。首付刚好 20% 时就完全不用保险，保费直接归零。

一个 $500,000 的实算例子

房价 $500,000，首付 5%（$25,000），贷款 $475,000，贷款成数 95% → 保费率 4.00%。保费 = $475,000 × 4.00% ≈ $19,000。这笔 $19,000 会并进你的按揭本金，你按揭实际借到约 $494,000，分摊到每月月供里慢慢还——不用开盘那天掏现金。

五、安省的隐藏成本：8% PST 要现金付

这是最容易被忽略、也最容易在成交前一刻让人措手不及的一项。根据 nesto／Ratehub（2025），安省（还有魁北克、萨省）对按揭保险费征收省销售税 PST，税率 8%。关键在于：保费可以并进按揭，但这笔 PST 不能——必须在成交日（closing）用现金付清。

接上面的例子：保费 $19,000 × 8% = $1,520。这 $1,520 要现金拿出来，叠加在律师费、地税调整、土地转让税等其它成交费用之上。我在实际交易里见过不少买家把这笔漏在预算外，临成交才发现现金不够——一定要提前留出来。

六、2024年12月15日新政：两个大变化

根据 canada.ca（2024），联邦政府 2024 年 12 月 15 日起实施了近几十年最大的按揭改革，两点直接影响高比例买家：

1. 可投保房价上限从 100 万升到 150 万。过去房价超过 100 万就只能付 20%；现在上限提到 $1,500,000，意味着更贵的房子也能用不足 20% 的首付入市（按上面的滑动比例）。
2. 30 年摊还范围扩大。所有首次购房者，以及购买全新建成（new build）房产的买家，无论是否首次、无论首付多少，都可以选择 30 年摊还（此前保险贷款上限是 25 年）。摊还拉长月供更低，但总利息更多。

七、要不要凑够20%躲开保险？

这是我被问最多的问题，答案取决于你的现金状况和入市时机，不是非黑即白：

凑够 20% 的好处：省下这笔保费（$500K 的例子里是 $19,000）和安省那 8% PST，本金更低、总利息更少。
凑够 20% 的代价：要一次性拿出更多现金，机会成本高；如果为了凑两成拖上一两年、房价却在涨，省下的保费可能远不够弥补踏空的涨幅。
还有一个反直觉点：高比例（已投保）贷款因为风险由保险公司兜底，银行给的利率往往比常规贷款更低。所以少数情况下，付 20% 反而拿到略高的利率。我一般建议客户把「保费+PST 的总成本」对比「早入市的机会成本＋利率差」一起算，再决定。