SPIS 卖家物业信息声明：到底该不该填 OREA Form 220？
它在安省是自愿的——一旦填了，「买家自负」的保护伞就收起来了
安省的 SPIS（卖家物业信息声明）是强制的吗？
不是。在安省 SPIS 是自愿的，挂牌或卖房都不要求填写。SPIS（OREA Form 220）是卖家自行填写、就房屋已知状况逐项作答的问卷。律师普遍称其「非法律要求」。它对谁有利，取决于一个关键事实：一旦卖家「打破沉默」开始作答，「买家自负（caveat emptor）」对已作答事项就不再保护卖家。
来源：OREA Form 220（Revised 2013）；安省地产律师评注（Cheadles, Merovitz Potechin, Bob Aaron）；判例 Picard v Grgurich（Div. Ct.）。本文为一般信息，非法律意见。
SPIS 是我见过最容易让卖家好心办坏事的一张表。很多卖家以为填了它就显得坦诚、能减少纠纷；但安省的判例和律师界的主流意见恰恰相反。这篇我讲清楚：它是自愿的、它如何改变法律责任、为什么很多律师建议别签，以及作为买家你该怎么看它。
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SPIS 是什么、覆盖什么
ℹ️卖家若决定填 SPIS，务必逐项如实、基于当前实际所知作答，并和你的地产律师过一遍。把「不确定」如实标为 UNKNOWN，远比猜一个「否」安全。
它是自愿的——你有权不填
⚠️注意区分：SPIS 里的「律师审核条件」与楼花（pre-construction）的 10 天法定冷静期是两回事，不要混为一谈。SPIS 是自愿披露问卷，不是冷静权。
法律张力：买家自负 vs. 披露已知隐性缺陷
为什么很多律师建议别签
💡 SPIS 上的「本信息不构成保证（not a warranty）」字样，并不能让卖家免于失实陈述（misrepresentation）责任。一个随手填错的「否」，就可能变成法律风险——这正是律师界主流谨慎的原因。
买家该怎么看这份文件
把 SPIS 当作起点而非保证：表格明说「仅供参考、非保证」，买家仍须自行查证，并可自聘验房师。它不能替代专业验房、Status Certificate 审核或产权检索。「UNKNOWN（不知道）」很常见——那是卖家拒绝就该项作出陈述，把尽调责任推回给你，不是一张「健康证明」。对买家而言，SPIS 的主要价值是证据性：如果卖家对其实知情的问题答了「否」，这份表就成了支持失实陈述索赔的书面记录。
常见问题 FAQ
安省卖房必须填 SPIS 吗？
不必须。SPIS（OREA Form 220）在安省是自愿的，挂牌或卖房都不要求。个别地方局历史上曾有局级要求，但非省法，也不是 GTA/TRREB 的规则。
卖家对房屋缺陷有披露义务吗？
有限。安省以 caveat emptor 为基础：明显缺陷一般无须主动指出；已知的隐性缺陷仅当其使房屋危险或不适合居住、或卖家刻意隐瞒/失实陈述时才必须披露。没有「凡知道的都要说」的一般义务。
为什么律师常建议卖家别签 SPIS？
因为一旦作答即「打破沉默」，对已答事项不再受 caveat emptor 保护（Picard v Grgurich）；表格复杂易错，填错可能构成失实陈述、提高被诉概率。「非保证」字样也不能免除失实陈述责任。
买家拿到 SPIS 该怎么用？
当作起点而非保证：仍要自聘验房、做 Status Certificate 审核和产权检索。「UNKNOWN」很常见，代表卖家不就该项作陈述。SPIS 的主要价值是证据性——若卖家就知情事项答错，可支持失实陈述索赔。
Arthur Zhao
Real Estate Broker · FRI · ABR · SRS · PSA · MCNE · E-PRO · CLHMS & GUILD Elite · REAIS
VP & Branch Manager, Bay Street Group Inc.
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