安省 25% 非居民投机税（NRST）完全解读 2026
谁要交、交多少、哪里适用、能不能退
安省非居民投机税（NRST）现在是多少、谁要交？
当前税率为 25%，自 2022 年 10 月 25 日起生效，全省适用。According to Government of Ontario（2022），缴纳对象是购买安省住宅物业的外国人（非公民/非永久居民）、外国公司及应税受托人，这笔税在常规土地转让税之外额外征收。
来源：Government of Ontario — Non-Resident Speculation Tax（2022）。
很多海外买家、留学生家庭来问我安省的「海外买家税」到底怎么算。它的正式名字是非居民投机税（NRST），税率经历了几次大调，现在是 25%、全省覆盖。这篇我把谁要交、交多少、能不能退讲清楚，避免在交割时被一笔额外的几十万吓到。
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税率与历史：从 15% 一路到 25%
谁要交：三类应税主体
永久居民退税：四年内拿 PR 可全退
豁免情形：提名、难民、配偶
🚨针对国际学生/外籍工作者的旧版 NRST 过渡退税已于 2025 年 3 月 31 日截止，不再可用。规划时只考虑现行的 PR 退税和身份豁免。
💡 重要提醒：以前给国际学生和外籍工作者的过渡性退税已经到期（申请截止 2025 年 3 月 31 日已过）。别再按旧攻略以为这条退路还在——现在主要靠 PR 退税和上述豁免。
实操建议：交割前先把身份算清楚
25% 是一笔可能几十万的钱，必须在写 offer 前就和地产律师、会计一起确认你的身份、是否触发 NRST、是否符合豁免或退税。结构在签约前定好，比交割后再补救省心得多。
常见问题 FAQ
安省非居民投机税现在多少？
According to Government of Ontario（2022），当前为 25%，自 2022 年 10 月 25 日起生效，全省适用，在常规土地转让税之外额外征收。
永久居民可以退这笔税吗？
可以。According to Government of Ontario（2022），若买家在购买后四年内成为 PR，并在成为 PR 后 180 天内申请、登记后 60 天内入住主居所，可申请全额退税。
哪些人可以豁免 NRST？
According to Government of Ontario（2022），安省省提名人、受保护人（难民），以及加拿大公民/PR/被提名人/受保护人的配偶，在满足主居所等条件下可豁免。
留学生还能用过渡退税吗？
不能。针对国际学生和外籍工作者的旧版过渡退税申请已于 2025 年 3 月 31 日截止，现已失效。
Arthur Zhao
Real Estate Broker · FRI · ABR · SRS · PSA · MCNE · E-PRO · CLHMS & GUILD Elite · REAIS
VP & Branch Manager, Bay Street Group Inc.
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