低佣金上市 1%：买方佣金照付？省的钱到底从哪来
看懂上市端佣金 vs 买方经纪佣金，再判断「1% 上市」是真省钱还是少服务
「1% 上市」到底是什么意思？是不是总共只付 1% 佣金？
不是。「1%」通常只指上市端（listing side）佣金，买方经纪佣金是另一笔。在安省，卖家通常仍会单独提供一笔 cooperating commission（买方经纪佣金，常见 2%–2.5% + HST）来吸引买方经纪带客。所以「1% 上市」省的是上市经纪那一端，不是全部佣金。要判断值不值，得看砍掉了哪些服务、最终净到手是多是少。
Source: One Percent Realty Ontario 公开收费 (2025)；佣金结构与 cooperating commission 规则依据 TRREB / RECO (2025)；美国规则依据 NAR Settlement (2024)
「1% 上市，帮你省一半佣金」——这类广告在 GTA 越来越多，听起来很诱人。但每次有卖家拿着这种方案问我，我都先问一句：「你确认这 1% 包含买方经纪的佣金吗？」九成的人答不上来。问题的核心不在 1% 贵不贵，而在你有没有看懂佣金其实分两笔：上市端和买方端。下面我把这两笔账拆开，再告诉你 2024 年美国那场 NAR 和解为什么没改变安省的玩法。
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第一步：佣金本来就分两端
传统挂牌佣金里其实藏着两笔钱，搞混这一点，后面全错。
上市端佣金（listing side）
这是付给你自己上市经纪的钱，覆盖定价分析（CMA）、专业拍摄、上 MLS、营销推广、安排看房、谈判和成交协调。传统市场上这部分常见约 2%–2.5%。所谓「1% 上市」，砍的就是这一端——把它压到 1%（One Percent Realty 的模式是 1% + 固定 $950）。
买方经纪佣金（cooperating commission）
这是卖家主动提供、付给「带买家来的那个经纪」的钱，行话叫 cooperating commission。在安省，这通常仍是 2%–2.5% + HST，由卖家承担。它的作用是激励满城的买方经纪愿意把客户带到你的房子来。低佣方案压低的是上市端，这一端通常照付——这正是很多卖家被广告误导的地方。
⚠️签低佣方案前，白纸黑字确认这「1%」是否包含买方经纪佣金。绝大多数情况下不包含——你仍需另外提供约 2%–2.5% + HST 给买方经纪，否则很多买方经纪不会带客户来。
💡 举例：一套 $800,000 的房，1% 上市方案下，上市经纪约收 $8,000（1%），另外卖家通常仍提供约 2.5% 即 $20,000 给买方经纪。所谓「省一半」，省的是上市那 1%–1.5% 的差额，不是把买方佣金也省掉了。
第二步：低佣模式到底砍了什么
便宜一定有代价，关键是代价落在哪、你能不能补上。
常被削减的服务
不同折扣模式砍的东西不一样，常见被简化或取消的包括：专业摄影/视频、home staging 建议、付费营销曝光、open house、深度定价策略、以及最关键的——谈判投入和成交全程跟进。有的模式是「挂上去就基本靠你自己」，有的是「基础服务保留、增值服务收费」。报价前一定逐项问清楚。
怎么判断低佣是不是真省钱
别只比佣金百分比，要算「净到手」。一个差的定价或弱的谈判，可能让成交价缩水好几个百分点，远超你省下的那 1%–1.5%。正确的算法是：(预估成交价 − 全部佣金 − 其他成本) 在两种方案下分别是多少。如果低佣方案让房子卖得更慢、更低，省下的佣金可能被成交价的损失吃掉还不止。
💡 评估清单：① 这 1% 含不含买方经纪佣金？② 哪些服务被砍、哪些要另外付费？③ 谁负责定价和谈判，经验如何？④ 在你这个价位/区域，过往的成交速度和溢价表现怎样？把这四条问清楚，再谈百分比。
第三步：2024 美国 NAR 和解，安省适用吗
很多人把美国新闻直接套到加拿大，这里要划清界限。
ℹ️看到美国买方佣金被取消的新闻别误读。2024 NAR 和解直接约束的是美国 MLS；安省/TRREB 目前仍要求在 MLS 上提供买方 cooperating commission，规则尚未发生同样的系统性改变。
美国变了：买方佣金不再上 MLS 显示
2024 年 8 月 17 日生效的 NAR 和解（赔偿约 4.18 亿美元）带来两个核心改变：① 上市经纪不能再在 MLS 上公示给买方经纪的佣金；② 买家在看房前必须先和买方经纪签书面代理协议。卖家仍可以付买方佣金，但要在 MLS 之外单独协商。注意：这套规则直接约束的是美国的 MLS。
安省/TRREB 不同：买方佣金仍在 MLS 上提供
在加拿大，要求卖家在 MLS 上提供一笔（非零的）买方经纪 cooperating compensation 的规则目前仍然有效——这和美国是关键差异。加拿大也有类似集体诉讼，2025 年 2 月 RE/MAX Canada 率先以约 760 万加元和解（同时否认过错），但截至目前，TRREB 和加拿大整体 MLS 规则尚未做出像美国那样把买方佣金从 MLS 显示中移除的系统性改变。所以美国的新闻不能直接套到你 GTA 的房子上。
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常见问题 FAQ
「1% 上市」是不是总共只付 1% 佣金？
不是。「1%」通常只指上市端佣金（付给你自己上市经纪的部分）。在安省，卖家通常仍要单独提供一笔买方经纪 cooperating commission（常见 2%–2.5% + HST）来吸引买方经纪带客。以 $800,000 的房为例，1% 上市约 $8,000，但买方佣金 2.5% 约 $20,000 通常照付。
上市端佣金和买方经纪佣金有什么区别？
上市端佣金付给你自己的上市经纪，覆盖定价、营销、上 MLS、看房和谈判；买方经纪佣金（cooperating commission）由卖家主动提供，付给带买家来的那个经纪，用来激励全市买方经纪带客上门。折扣模式压低的通常是上市端，买方端常照付。
低佣金方案会砍掉哪些服务？
因方案而异，常被简化或取消的包括专业摄影、staging 建议、付费营销、open house、深度定价策略，以及谈判投入和成交跟进。判断是否真省钱，要算净到手金额：(成交价 − 全部佣金 − 其他成本)，因为定价或谈判失误造成的损失可能远超省下的 1%–1.5%。
美国 2024 年 NAR 和解会影响我在 GTA 卖房吗？
不直接影响。NAR 和解（2024 年 8 月 17 日生效）规定美国上市经纪不能再在 MLS 公示买方佣金、买家看房前须签代理协议——但这约束的是美国 MLS。安省/TRREB 目前仍要求卖家在 MLS 上提供买方 cooperating commission；加拿大虽有类似诉讼（RE/MAX Canada 于 2025 年 2 月以约 760 万加元和解），但尚未做出同样的系统性改变。
Arthur Zhao
Real Estate Broker · FRI · ABR · SRS · PSA · MCNE · E-PRO · CLHMS & GUILD Elite · REAIS
VP & Branch Manager, Bay Street Group Inc.
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