换房先卖还是先买？只用律师不用经纪能卖房吗？

先卖再买：现金安全，但可能没地方住

先卖的最大好处是你确切知道手里有多少钱、利润是多少，不会背两套房贷。代价是：成交后如果还没买到合适的房，你可能要短租过渡，或在卖约里争取较长的交割期（closing）。在库存紧、上行的市场里，先卖最大的风险是「卖掉容易、买回难」——等你拿着钱回头找房，价格可能已经涨上去了。

先买再卖：抢到房，但要扛资金缺口

先买的好处是锁定了心仪房源，不必将就。代价是你要在现房卖出前先付新房首付，这中间的资金缺口通常靠过桥贷款（bridge financing）填补。请注意一个硬条件：银行批真正的过桥贷款，前提是你的现房已经签了 firm（无条件）卖约。只挂牌、还没成交，是拿不到标准过桥贷款的。

过桥贷款怎么算账

过桥贷款是短期周转，期限通常 90 天到 12 个月，利率明显高于普通按揭，市场常见区间约为 prime + 2%–4%，另外还有 setup fee 和律师费。换房人通常在现房交割当天用卖房所得一次性还清。它解决的是「时间差」，不是「还不起」——所以适合短期衔接，不适合长期持有。

最该警惕的：双重交割（double closing）风险

如果你先买、靠「新房交割晚于旧房卖出」来对冲资金，一旦买家那边的成交出问题（贷款批不下来、买家违约），你可能同一天既要付新房尾款、又拿不到卖房的钱，瞬间陷入流动性危机。带条件 offer（contingency / conditional offer，例如「以我现房售出为条件」）在卖方市场往往不被接受，所以很多人才被迫走过桥这条路。这一步必须和你的经纪、贷款顾问、律师三方对齐时间线。

在安省，房产律师本来就是必需的

先澄清一个常见误解：在安大略省，无论你请不请经纪，成交（closing）这一步本来就必须有房产律师。律师负责审 Agreement of Purchase and Sale、做产权调查（title search）、处理原有按揭的解除（discharge），并通过律师信托账户走资金。这些是法律环节，不是经纪能替代的。所以「用律师卖房」不是新选项，而是「自卖（FSBO）+ 律师」这个组合。