卖房经纪到底提供哪些服务？这 12 项合同里要写清楚

营销基础包

(1) 专业 photographer（不是手机）、(2) Drone aerial（独立屋必加）、(3) 3D virtual tour（Matterport）、(4) MLS 完整 listing description 200+ 字、(5) 平面图（Floor plan with measurements）。合同里写明：’Listing brokerage shall provide professional photography, drone aerials (where applicable), Matterport tour, and floor plans within 5 business days of listing activation.’

曝光与广告

(6) 至少 2 次 Open House（首周末 + 第二周末）、(7) Brokerage 内部 office tour 的 sponsored slot、(8) 至少一次 paid social media boost (Facebook/Instagram)、(9) 邮寄 just-listed postcard 到周边 100+ 户。注意区分’我们会做营销’和’具体投入多少钱’——明确预算或具体动作。

数据与汇报

(10) 每周一份 ShowingTime/Brokerbay summary（预约数 + feedback）、(11) 每两周一次价格策略 review meeting、(12) 关键节点（offer night、price reduction）48 小时前书面通知。定期汇报是区分’专业 listing agent’和’挂牌就走’的核心标志。

Staging 与维修建议

Staging 三种模式：(a) 完全 staged（$3-8k/月，空房用）、(b) Soft staging（移现有家具 + 加配饰，$1-2k）、(c) Consultation only（$300-500 一次写报告）。要求经纪明确：建议哪种 + 是否包含在佣金内 + 由谁选 staging 公司。

佣金分配的透明度

总 5% 佣金是怎么分的？(a) Listing brokerage 内分（前台 vs. agent vs. team manager）、(b) Co-op 给 buyer brokerage 多少（GTA 通常 2.5%）。RECO 规则要求 listing agreement 必须列明 cooperation commission。低于 2% 给 buyer side 在 GTA 大概率被绕过，影响 traffic。

佣金是固定的吗？

不固定。GTA 范围 4-5%（卖家市场可降到 3.5%）。RECO 规定必须可协商，禁止 brokerage 行业统一定价。一般 5% 包含完整服务，4% 减项目，3% 几乎只挂 MLS。

我可以只让经纪做一部分吗？

可以，’unbundled’ 模式：你做 staging、photographer，他只做 MLS + 谈判。佣金可以降到 2-3%。但大多数卖家不熟悉合同，错过定价/营销时机的损失远超省下的佣金。

如果服务没做到我能扣佣金吗？

理论上可以（合同违约），但实务很难。最佳防御：把所有服务书面化进 listing agreement，并约定 milestone（比如 ‘photos delivered within 5 days’ 没做到不付 retainer）。

open house 一定要做吗？

不是必须，但 GTA 数据：80% listing 至少有 1 次 open house，60% 有 2 次。买家市场 open house 是必备引流工具。卖家市场 offer date 前一周末做 1 次足够。

经纪推荐的 home inspector / lawyer 我能不用吗？

完全可以而且建议。RECO 要求 disclosure 任何 referral fee。卖方应该独立选择，避免利益冲突。