1. 自住 (Owner-Occupant) 流程：closing 当天直接抵

如果你买新房做主要居所：开发商在 closing 时直接 credit rebate 到你头上。你不需要先垫付。具体操作：在 APS 上勾选 ‘Statement of Adjustment shall include the HST New Housing Rebate’。开发商替你填 GST190 表，credit 到 Statement of Adjustment 上，你 closing 当天少付 $130K（在 mortgage 之外）。

2. 投资 (Rental) 流程：先交全 HST 再 NRRP rebate

如果你买新房做出租：closing 当天必须先付全部 HST（不能直接 credit）。然后租房 1 年后申请 New Residential Rental Property Rebate (NRRP)，CRA 退给你。cash flow 影响：closing 前要准备多 $130K 流动性，1-2 年后才回到账。投资人这一步 budget 必须算对。

3. 资格条件——主要居所定义

‘主要居所’要求：(a) 你或直系亲属（配偶、子女、父母）实际入住；(b) 入住时间不少于 1 年；(c) 入住前不能租给第三方。如果你 closing 后 6 个月就租出去，CRA 会追回 rebate + 利息 + 罚金。这是 audit 高频项目。

4. 申请流程时间线

自住 owner-occupant：开发商替你提交 GST190，closing 当天搞定。投资 NRRP：自己提交 GST524 (provincial) + GST525 (federal)，从首次出租日起 2 年内必须申请。提交后 CRA 处理 8-16 周。需要附上：APS、Statement of Adjustment、租约、occupancy permit。

5. 常见踩坑

(1) ‘转租’——你声明自住但 closing 后转租，5 年内被 CRA audit 概率高。(2) ‘非直系亲属居住’——朋友 / 远亲不算，会被否决。(3) ‘多套房同时申请’——一次只能一套主要居所；多套申请触发 audit。(4) 过期——NRRP 必须 2 年内申请。(5) 错过 levy cap——HST 数字算错经常因为合同 levy 含 HST 还是不含。

$1M 是含 HST 还是不含 HST？

含 HST 之前的 base price。即合同上的 ‘purchase price’ 数字。如果你的 base price 是 $999K，则在 cap 内拿全 rebate。如果是 $1.05M = 进入 $130K flat 区间。

二手房有没有 HST rebate？

没有。二手主要居所交易免 HST（豁免），所以也没有 rebate。HST rebate 只针对新建（new construction）和大装修(substantial renovation)。

我用 LLC / 公司名义买能拿 rebate 吗？

不能拿主要居所 rebate。公司不能 ‘live in’ 一个房子。但可以拿 NRRP（出租）rebate——条件是租给第三方+持有 1 年+申请。

CRA audit 主要居所 rebate 怎么查？

查：(a) 水电 bill 显示用量；(b) 你的驾照 / health card 地址；(c) 报税地址；(d) 入住时间 vs 出租时间。如果证据不一致 → 追回。建议所有 utility bill 留档 2 年。

升级 (upgrades) 的 HST 也能 rebate 吗？

能。upgrades 包括在合同价里，整体 rebate 计算时一并算入。但如果是 closing 后另外找装修公司做的（不在合同里），那部分 HST 不能 rebate。