公寓楼上噪音、隔壁烟味飘进来：安省业主先找管理处，还是直接去 CAT？
管理处说「只能贴个提醒」，并不是这件事的终点。Condominium Act 第 117(2) 条把不合理的噪音、烟味、气味写进了禁令，业主自己就能把争议带到公寓审裁处。
在安省公寓里，楼上的噪音或隔壁飘来的烟味，法律上算什么问题？业主能不能自己去 CAT？
算 Condominium Act 第 117(2) 条明文禁止的滋扰，只要它「不合理」（unreasonable）。噪音写在条文 (a) 项里；O. Reg. 48/01 第 26 条另外把气味、烟、蒸汽、光、震动五项列为规定的滋扰。现行规例把这类争议列入 Condominium Authority Tribunal（CAT）的管辖，单元业主可以自己申请，对象可以是另一位业主、住在单元里的人（occupier），也可以是公寓法人；先向管理处投诉是好做法，但法条没有把它写成申请前提。
来源：Condominium Act, 1998 s.117(2)、s.1.36(2)；O. Reg. 48/01 s.26；O. Reg. 179/17 s.1(1)(c.1)（Ontario e-Laws，2026 年合订本）
晚上十一点多，阳台门关着，客厅里还是飘进一股烟味；或者楼上又开始拖椅子、跑跳，一下一下落在天花板上。你下楼找前台，得到的回答是：「我们可以发一封提醒信，别的就管不了了。」
我是 Arthur Zhao，AZ Real Estate Partners 的经纪。这类事在安省公寓里有一套写进法条的规则，只是它分散在三份文件里：Condominium Act 的禁令和义务、O. Reg. 48/01 列出的滋扰类别、O. Reg. 179/17 划定的 CAT 管辖范围。把这三份对上之后，「先找管理处还是直接去 CAT」就不再是一个二选一的问题。
下面按你作为业主会碰到的顺序讲：法条到底禁止什么、烟味为什么要单独说、管理处和 CAT 各自能做到哪一步、CAT 管不到哪里。本文只讲条文，不构成个案法律意见；具体情况请咨询律师或持牌 paralegal。
→
→
→
→
法条禁止的是「不合理」的滋扰，不是一切声音和气味
Condominium Act 第 s.117(2) 条写的是：任何人不得在单元、公共部分（common elements）或法人资产里进行、或允许他人进行某种活动，如果这种活动造成或延续了——
- (a) 任何不合理的噪音，对单元、公共部分或法人资产里的人构成滋扰、烦扰或干扰；或
- (b) 任何其他规定的（prescribed）滋扰、烦扰或干扰。
(b) 项的「规定」落在 O. Reg. 48/01 第 26 条，五项全文是：1. 气味（Odour）；2. 烟（Smoke）；3. 蒸汽（Vapour）；4. 光（Light）；5. 震动（Vibration），每一项都以「if it is unreasonable」为条件。噪音不在这五项里，因为它已经在法条 (a) 项里单独写了。
两个要点：
- 条文没有给「不合理」下定义，也没有分贝数或时段。某种噪音、烟味算不算不合理，交由裁决者结合个案判断。这也是为什么记录比描述重要。
- 同一条的 第 117(1) 款管的是另一回事：可能损坏物业或资产、或可能致人受伤或生病的状况或活动。它和 117(2) 是两套规则，走的门也不一样（下文会讲）。
烟味要单独说：控烟法管的是走廊，不是别人家里
说到公寓里的烟，最直接相关的是 Smoke-Free Ontario Act, 2017 第 s.12 条。它的第 (2) 款第 5 项把下列地方列为禁烟场所：「Any indoor common area in a condominium, apartment building or university or college residence」，并举例包括电梯、走廊、停车库、派对或娱乐室、洗衣房、大堂和健身区。
这份清单列的是室内公共区域，没有列私人单元内部。所以这一项既不是在禁止单元内吸烟，也不能反过来推出单元或阳台里就可以吸烟——它根本没有处理私人单元。单元里、阳台上能不能吸烟，要看你这栋楼的 declaration 和 rules 怎么写。
而烟味飘进你的单元，是另一个问题：烟和气味本身就在 O. Reg. 48/01 第 26 条的五项里，只要不合理，就可以落入 s.117(2)(b)。换句话说，对方在哪儿抽和烟飘到哪儿，是两个可以分开判断的点。
找管理处和去 CAT，各自能做到哪一步
ℹ️CAT 是线上办理的审裁机构。申请怎么提交、分几个环节、要付什么费用、它自己的规则对申请前的沟通有没有要求，本文没有核，以 CAT 官网当时的说明为准。
管理处说「管不了」时，法条怎么说
前台或物业经理只能发提醒信，这可能是他们的权限范围，但公寓法人本身的义务写得很清楚：第 s.17(3) 条说，法人有义务采取一切合理步骤，确保业主、单元 occupier、公共部分承租人以及法人的代理人和员工，遵守本法、declaration、by-laws 和 rules。
再往下有三条互相咬合的规定：
- s.119(1)：公寓法人、董事、业主、单元的 occupier 等，都必须遵守本法、declaration、by-laws 和 rules。制造滋扰的人不论是业主还是租客，都在这个范围里。
- s.119(2)：业主须采取一切合理步骤，确保住在自己单元里的人及其访客等遵守。
- s.119(3)：公寓法人、业主、单元登记抵押权人，都有权要求须遵守的人遵守。
所以，物业经理说「管不了」，是对执行手段的描述，不是对法人义务的描述。你可以把回复要成书面的，问清董事会是否知情、打算采取什么步骤。如果法人始终不处理，s.1.36(2) 允许业主把公寓法人列为申请对象；个案能否成立，由审裁处判断。
CAT 能管什么、不能管什么
O. Reg. 179/17 第 s.1(1) 条列出 CAT 可以受理的争议，与本文相关的有：
- (c.1)：关于 Act s.117(2) 或 O. Reg. 48/01 s.26 的争议；
- (d)：关于 declaration、by-laws 或 rules 中下列条款的争议——宠物或其他动物；车辆；停车与储物；(iii.1) 禁止、限制或规管 s.117(2) / s.26 所述活动的条款；(iii.2) 禁止、限制或规管任何其他滋扰、烦扰或干扰的条款；以及就上述争议作补偿或赔偿的条款。
也就是说，即使某种扰人的行为不在五项里，只要你们楼的 rules 有条款管它，也可能经 (iii.2) 进入 CAT。
CAT 可以作的命令（s.1.44(1)）包括：命令遵守；禁止或要求某一行为；命令赔偿因不遵守造成的损失，上限为 $25,000 与规定金额两者中较高者；命令付对方的 costs；命令付审裁处的 costs；以及其认为公平的其他救济。关于赔偿上限，O. Reg. 237/26 已公布，自 2027-07-01 起把规定金额定为 $50,000；在那之前，现行上限仍是 $25,000。
CAT 不能做的：
- 不能命令任何人永久搬离物业（s.1.44(4)）。
- 不能受理关于 s.117(1) 的争议（s.1.36(4)）；而且依 O. Reg. 179/17 s.1(3)，滋扰争议如果同时涉及 s.117(1)，(c.1) 和 (d) 都不适用。
命令的效力：审裁处的命令是终局的，可就法律问题向 Divisional Court 上诉（s.1.46）；双方书面签署的和解对各方有约束力（s.1.47(1)）。命令付款的，除非命令另定，须在 30 天内付（s.1.45(1)）；命令业主向法人付赔偿或 costs 的，法人可以把这笔钱加进该单元的 common expenses（s.1.45(2)）。
⚠️两条边界要先看清：一是滋扰已经可能损坏物业或致人受伤生病（s.117(1)），这类争议不在 CAT 的范围里；这类问题可能要走别的路，例如依 Condominium Act s.134 向 Superior Court of Justice 申请合规令；二是 s.134(2.4) 写明，凡是可以向 CAT 申请解决的争议，不适用 s.134 这条法院合规令的路。你的情况归哪一类，请咨询律师。
💡 我个人的判断是：先书面找管理处，价值不在于「法律要求你先这么做」——它没有要求——而在于这一步同时回答了两个问题：对方是否已被正式告知，公寓法人打算采取什么合理步骤。这两个答案决定了你走到 CAT 时，申请对象是只列制造滋扰的人，还是连法人一起列。口头抱怨三次，不如一封写清日期和情况的邮件。
吵你的是租客，或者你自己是租客
制造滋扰的是楼上租客：租客是单元的 occupier，依 s.119(1) 同样须遵守 Act、declaration、by-laws 和 rules；出租单元的业主依 s.119(2) 有义务采取合理步骤让住户遵守。s.1.36(2) 允许你把 occupier 列为申请对象，业主同样可以被列入。
受扰的是你、而你是租客：s.1.36(1)(2) 写明，能向 CAT 申请的是公寓法人、单元业主或抵押权人。租客不能以自己的名义向 CAT 申请，可以是被申请人，但不是申请人。租客这一侧走《住宅租赁法》（RTA）：s.22 规定房东不得实质干扰租客对出租单元的合理享用，具体怎么向房东主张，本站另有专文讨论。
从今晚到考虑申请前，可以做的事
按时间先后分三段，每条一个动作：
- ☐记下日期、开始和结束时间，以及是噪音还是气味、烟、蒸汽、光、震动中的哪一种
- ☐写一句它对你的影响：睡不着、要关窗、孩子被吵醒
- ☐确认来源：哪个单元、哪个方向，是否反复出现
- ☐用邮件或书面方式告知管理处，抄送董事会的联系方式（如有）
- ☐附上记录，问清法人打算采取什么步骤
- ☐翻出你们楼的 declaration 和 rules，找关于噪音、吸烟、滋扰的条款
- ☐保存所有往来，包括回复里的「我们只能提醒」
- ☐核对是否已涉及损坏物业或伤害健康——涉及 s.117(1) 的不走 CAT，问律师
- ☐算一下时间：争议发生后两年内申请
- ☐到 CAT 官网核对现行流程与费用，再决定申请对象
邻居噪音、二手烟、油烟，房东装死怎么办？安省「合理享有」权利：你要告的是房东，不是邻居 →买 Condo 前必查的宠物规则：养狗养猫、体重限制、declaration 怎么看 →物业经理管错钱、对报修不作为，业主能去哪投诉？CMRAO 牌照投诉流程详解 →第一次租房完全指南 →
常见问题 FAQ
楼上每天半夜走路很重，在安省公寓里算违法噪音吗？
Condominium Act s.117(2)(a) 禁止的是不合理的噪音，条文没有给分贝数或时段，是否不合理由裁决者结合个案判断。所以关键在记录：哪天、几点、持续多久、对你有什么影响。依据 O. Reg. 179/17 s.1(1)(c.1)，这类争议在 CAT 的管辖范围内。
邻居在自己家或阳台抽烟，烟飘进我家，管理处能管吗？
Smoke-Free Ontario Act s.12(2) 第 5 项管的是公寓的室内公共区域，没有列私人单元；单元和阳台能否吸烟看你们楼的 declaration 和 rules。但烟和气味飘进你的单元，属于 O. Reg. 48/01 s.26 列明的滋扰类别，只要不合理即落入 s.117(2)(b)，而公寓法人依 s.17(3) 有义务采取合理步骤确保遵守。
我是租客，能不能自己去 CAT 投诉楼上？
不能以自己的名义申请。Condominium Act s.1.36(1)(2) 规定，向 CAT 申请的是公寓法人、单元业主或抵押权人；租客可以是被申请人，不是申请人。租客应向自己的房东提出，RTA s.22 规定房东不得实质干扰租客对单元的合理享用。
CAT 能让吵闹的邻居搬走吗？
不能。Condominium Act s.1.44(4) 写明审裁处不得命令任何人永久搬离物业。它可以命令遵守、禁止或要求某一行为、赔偿损失等；赔偿现行上限为 $25,000，O. Reg. 237/26 规定自 2027-07-01 起规定金额为 $50,000。
噪音问题拖了很久，过多长时间就不能去 CAT 了？
Condominium Act s.1.36(6) 规定，须在争议发生后两年内申请。逾期的，审裁处认定延误出于善意、且不会对他人造成重大不利时，可以再延长不超过一年（s.1.36(7)）。
Discover more from GTA Real Estate Broker | Arthur Zhao
Subscribe to get the latest posts sent to your email.
